초보경험담

매도 후 꼭 필요한 양도세의 모든 것[명랑20]

  • 23.10.26


작성일 2023.10.26



안녕하세요.

느리지만 오늘도 한걸음

앞으로 성장하는 명랑20입니다.



부동산투자에서 중요한 사항은

여러가지가 있는데요.



가장 중요하다고 할 수 있는건

가치대비 저평가된 아파트를

매수하는게 중요하다고 할 수 있어요.



그리고

매수한 아파트가

제 가격을 찾을때까지

보유하다 매도로 수익을 실현하는게

부동산투자에서 중요한 부분이 아닐까

생각이 듭니다.



하지만

부동산 투자 시

매도 후 끝나는게 아닌

양도세를 신고납부하고 차감 된 금액이

진정한 수익이라고 할 수 있는데요.



부동산투자에서

세금은 수익과 직결되는

아주 중요한 포인트예요.



특히나 양도세는

어떻게, 어떤 순서로 파느냐에 따라

세금이 몇천만원씩 차이가 날 수 있는

부분이라 꼼꼼히 공부할 필요가 있습니다.



그래서 오늘은

아파트를 매도하고

양도세를 신고 하기 전

필요한 사항에 대해서 설명드리려고 합니다.



양도세가

궁금하신 분이라면



# 양도 소득세란?



양도세는 매도 시

매수한 가격에서

매도한 가격 차익에 대한

소득세를 의미합니다.



예를 들어

4억에 매수 후 3.8억에 매도하게 되면

차익이 없기 때문에

납부할 소득세가 발생하지 않아요.



하지만

4억에 매수 후 5억에

매도를 하게 된다면

1억원에 대한 차익 실현에 대한

양도 소득세를 납부하게 되는데요.



산 가격보다 판 가격이

높을 경우에만

세금이 부과된다는 점을

인지하시면 좋을 거 같아요.



# 양도 소득세 세율


양도세의 경우

현재 위의표와 같이

시행되고 있는데요.



양도세가 무서운 이유중에 하나

1년 미만으로 보유후 매도할 경우

양도 차익에서 70%나

공제하고 나머지 30%에 대해서만

수익이 발생한다는 부분입니다.



예를들어

매도 차익이 1억이

발생했다면 간편식으로 70%를

공제하고 3천만원만 진정한

수익이 된다는 것이죠.



추가적으로 1주택인 경우

2년 이상 보유하면 기본세율 적용받지만

2주택 이상 다주택자라면

양도세 계산시

기본세율에 중과세율을 더해서

적용받게 됩니다.



수익이 나서 팔아도

양도세로 다 되는 구조였죠.



하지만

2023년 경제정책에서 이런 양도세

방안을 개편안으로 시행 할

예정이라고 했었는데요.



23년 7월 세법개정안에는

양도세 중과 개편안이 빠져있었습니다.



23년 9월 국회에서 심의통과 후

24년부터 시행할 예정이라고는 하나

국회에서 통과가 어떻게 진행될지는

잘 확인해봐야 하는 부분이라

확정된 사안은 아니라는점 명심하시면

좋을거 같아요.



# 양도세 절세 팁



첫째

2년 이상 보유 후 매도 한다.




2년 미만으로 보유 후 매도 시

차액의 70%가

세금으로 나가게 되는데요.


양도차액 5천만원


1년 미만 보유 시 3,300만원

2년 이상 보유 시 580만원


매도를 계획하실 때

2년 미만으로 보유 후 양도세와

기본과세로 매도 후 양도세를

각각 계산해 보시고

매도 계획을 세우시는게 좋아요.




두번째

부부라면 공동명의



부부의 경우 공동명의로

주택을 매수하게 되면

양도세를 감면 받을 수 있는데요.



양도차액 5천만원



혼자 명의 580만원

공동 명의 422만원

(211만원+211만원)


158만원 절약



세번째

+, - 한꺼번에 신고하기



양도세의 경우

매도 차익에 대해서 납부하는

소득세라고 앞에서 설명드렸는데요.



양도세의 경우

1년 동안 모든 매도차익과

손실을 합산해서 신고를 할 수 있습니다.



만약 내가 보유 주택중에

수익이 난 주택과

손실이 난 주택을 매도해야 된다면

1년안에(01.01 ~ 12.31) 매도 시

매도 손실액과 수익액을

합산 신고 할 수 있는데요.



그렇게 되면 나의 손실액이

조금은 줄어들 수 있겠죠?




# 양도세 신고는 언제까지?



주택을 매도 후 끝난 게 아닌

마지막으로 양도세 자진

신고 납부 해야 하는데요.



부동산을 양도한 경우

양도일에 속하는 달 말일부터

2개월 내에 신고하시면 됩니다.



만약 23년 7월 15일

잔금을 받았다면

23년 9월 30일까지

관할세무서나 홈텍스로

신고납부하시면 되세요.



만약 양도세를 신고하지 않을 경우

납부할 세액의 20%인 가산세와

1일 0.022%의 납부지연가산세

추가로 납부하셔야 하니



양도세 자신 신고납부!

꼭 잊지 마세요!




# 양도세 필요경비란?



가장 중요한

부분이라고 할 수 있습니다.



모든 세금은

경비를 인정 받고, 이 경비에 대해서

절감을 해주고 있는데요.



양도세 역시 필요경비를

양도세 발생 수익에서

차감해주고 있어요.



우선 1년에 한번

250만원이 필요경비로 차감됩니다.



그리고 많이 발생되는

취득 시 지출 경비인

취득세, 인지세, 각종 수수료가

필요경비에 포함 됩니다.



만약,

내가 분양권을 매도하려고 한다면

분양 받을 당시

중도금 대출을 일으켰을 경우

필요경비 항목이 하나 더 추가되는데요.



이게 바로

채권보증수수료입니다.



분양권은

보통 분양가의

10~30%의 계약금과

1회차에서 6회차까지

중도금 대출로 진행됩니다.



중도금 대출 시

회차별 보증수수료를 내야하며

보증료율에 따라 결정되는데요.



채권보증수수료는

대출을 일으킨

은행에서 관리하기때문에

중도금 대출을 받은 은행에서

채권보증수수료 납입영수증을

꼭 챙기셔서 필요경비로 인정받아

양도세 경감을 조금이라도

받으셨으면 좋겠어요.




부동산 양도세 계산은

많이들 알고 계시는

부동산 계산기를 통해서

계산해 보시면 쉽게 계산할 수 있습니다.




양소세 필요경비 항목



취득 시 지출된 경비




보유 시 지출된 경비





양도 시 지출 된 경비




지금까지 매도 후

양도세를 신고하기 전

양도세에 대해서 알아보았습니다.



다음 포스팅을 기대해 주세요~!





댓글


갱지지creator badge
23. 10. 26. 19:21

양도세 시뮬레이션 감사해요 명량님 💛

완전한행복
23. 10. 26. 19:38

명랑에듀~ 양도세 알려주셔서 감사합니다~

시앤쭈
23. 10. 26. 20:08

양도세란 무엇인지, 양도세 절세하는 방법부터 신고까지 양도세의 모든것이 담긴 명랑에듀네요!!! 다음포스팅 기대가 됩니당~감사해요^^