안녕하세요 포텐셜부자입니다.
2강을 듣고 나서 지방 1등 뽑기에 대해서 명확히 정리된 것 같습니다.
좋은 강의 해주신 게리롱 튜터님 감사합니다.
비교평가가 헷갈리는 이유
많은 분들이 헷갈려하는 비교평가, 저 역시도 그렇습니다.
비교평가가 헷갈리는 이유에 대해서 설명해주시면서
투자금과 리스크를 섞어서 하니까 헷갈리는 것이고,
가치와 가격만이 비교평가에 포함된다라는 것이 기억에 남습니다.
앞으로 비교평가시에는 가치와 가격만 놓고 보며 비교해보겠습니다.
평형별 비교
수도권과 지방에서의 24평은 다른 특성이 있고
32평 대비 24평의 저평가 여부를 판단할 때,
32평 대비 24평의 가격 비율로 절대적으로 판단하는건
하나도 중요한게 아니라는 말씀 넘 도움이 되었습니다.
그러면서, 지방 20평을 선택해도 되는 두 가지 조건에 대해서 알려주셔서
실전투자에 앞서 지방20평의 기준을 정립하고
내가 생각하고 있는 물건은 어떤지 체크해 볼 수 있었습니다.
지역간 비교평가
기존의 지역내 비교평가에 더해
도시의 체급을 함께 고려해야 한다는 것
축구 리그에 비유해주셔서 찰떡같이 이해했습니다.
도시의 체급을 대략, 어렴풋이 안 상태로
지역간 비교평가를 시도했었는데
인구 수준을 명확히 비교해 놓고 비교평가를 해야겠습니다.
그리고 이렇게 비교평가를 할지언정
절대적인 정답은 없음을 알려주시고
역시 직접 발로 밟아 볼 것을 알려주셔서
도시의 체급이라는 기준도 절대적으로 잡아가서는 안되겠구나
생각할 수 있었습니다.
지역간 비교평가에서 도시의 체급을 고려하되, 절대적 기준으로는 삼지 않겠습니다.
수익률 계산
수익률 계산시 빠르게 전고점을 참고하곤 하는데
다음 장에 전고점을 회복할 수 있을까에 대한 답이 서지 않았습니다.
이 전고점과 대조해서 수익률을 가늠해볼 때
주의해야 할 점 3가지를 알려주셨는데
특히나 공급과 관련해서 전고점을 회복할 수 있는지를 생각해야 하고
공급에 따라 매도 시기가 늦게 올 수 있는 점을 알고 가야겠구나 생각할 수 있었습니다.
수익률 계산 2
수익률 계산에 전고점을 참고할 때,
전고점이 정말 그 전고점이 맞는지 의심해보아야 한다는 걸
예시를 들어서 설명해 주셨습니다.
동별 전고점을 어떻게 해석해야 하는지 헷갈렸는데,
최고가, 전고점을 해석할 때 이런 오류가 발생할 수 있다는 걸 감안하고
좀 더 세밀하게 단지 가치를 파악하려 해야겠다는 생각을 했습니다.
전고점에 의존하기 보다는 참고로 활용해야하는 이유인 것 같습니다.
리스크
저평가와 투자금만 보고, 리스크를 안 봤을 때
어떤 일이 발생하는지ㅎㅎ
대구에서의 예시를 들어서 설명해주셔서
확 와닿았습니다.
아, 가치가 괜찮고 갭이 적네라고 생각해서
공급을 체킹하지 않고 들어가버리면
이 정도의 일이 발생하는구나 하고 생각 해볼 수 있었습니다.
역전세와 매매가 하락을 발생시키는 공급 리스크를 잊지말고 체크하겠습니다.
잔금리스크, 역전세리스크가 있음을 확인하고
잔금리스크의 경우 감당가능 한지를 확인 후, 감당안되면 투자 하지 말아야 하고
역전세리스크의 경우 얼마나 더 들어갈지, 더 넣어도 후회하지 않을지를 판단해야 하고
역전세리스크를 감수할 만큼 매력적인가?를 한번 더 고민해야겠다 생각했습니다.
잔금리스크
전세를 못 맞췄을 때를 대비해서
주담대, 신용대출, 보유현금을 합산해서
잔금이 감당가능한 수준인지를 판단하고
감당되지 않는다면 투자하지 않아야 한다는
기존에 배웠던 원칙을 계속해서 상기해야겠습니다.
역전세리스크
역전세를 맞을 때, 매도를 고려하게 되는데
역전세를 감수할 만큼 매력적인가를 먼저 생각해야 한다는 것
이를 통해서 ‘판단’을 해야하는 구나 라는 것을 알게 되었습니다.
얼마나 더 들어갈지, 더 넣어도 후회하지 않을 지를 기준으로 생각해 보아야겠습니다.
가장 중요한건 공급 사전체크로 역전세 가능성 판단!
투자 결론 파트
1등 뽑은 이유를 다른 사람에게 설명해 준다는 느낌으로 작성하기
최종 투자 후보 단지들의 가치에 대한 코멘트
최종 투자 후보 단지들의 가격에 대한 코멘트
전체 앞마당 1등 뽑기
수도권, 광역시, 중소도시 각각 1등을 뽑고 결승전을 하는 것이
일종의 가격을 고정하고 비교하는 의미라고 말씀주신 것이 인상깊었습니다.
이 밖에도 모의투자 및 복기, 시세트래킹, 시세스캐닝, 시세그룹핑, 단지임장 200%효과내기 등 많은 내용들을
알려주셔서 소중하게 정말 잘 들었습니다.
더 쓰기에는 강의 내용을 너무 노출하는 것 같아서ㅎㅎ
BM할점으로 마무리 하면서 이만 줄여보겠습니다.
BM할점 TOP 3 :
- 과거 그래프 활용
- 흐름이 같은 지역 내 단지끼리 비교하기
- 5년 이상 지난 단지끼리 비교하기
- 단지 갯수 가급적 3개 이하로 비교하기
- 전고점 체크
- 전고점이 정말 그 전고점이 맞는지 의심해보기 (동마다, 층마다 다른게 아닌지 등)
- 공급 체크
- 전고점 회복이 가능할지 공급과 엮어서 판단하기
- 잔금리스크, 역전세리스크에 대비하기
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