[지투22기 파링님과 함께라면 후회1도 없는 투자하죠 닉넴] 오매불망 기다리던 잔쟈니 님 4강좋아~ 꺄🍭

안녕하세요.

힘듦은 가볍게 즈려밟고 나가고픈 

이기는 투자입니다.

남자라고 생각했던 

띠옹!! 

반전의 아름다우신 잔쟈니님을 만났습니다. 

강의는 너무너무 좋앗고

피곤해도 졸음이 찾아들 틈도 없이 임팩트가 있었습니다.

#10년간 써먹는 부동산 거래 프로세스

#매수 프로세스

가계약→본계약→전세계약→잔금

#매도 프로세스

내 집의 관점에서 매도시기를 정하면 안된다. 투자란 원래 그런것이다.

:수익, 포트폴리오, 리스크

#투자에 임하는 마인드

나의 손품, 발품, 이 도시안에서는 내가 가장 전문가이다!! 이런 확신이 80%면 가능

나머지 20%는 성장하며 복기하기

--포기하는 것은 곧 기회를 버리는 것이다. 

순간순간 자기의 한계를 넘어 새로운 길을 찾아가는 것 또한 하나의 성공이다.

1)가계약

매수결정→특약협의→계약금 일부 입금

:알고 미리 준비하고 내 손안에 물건3개는 담아둬야해!!

1--매수결정전 등기사항전부증명서 체크(표제부, 갑구, 을구, 열람일시, 마지막 페이지) 및 KB시세확인(전세보증보험 가입 가능여부 및 전세대출금액 상한선)현재는 KB시세 90%까지 전세보증보험  가입.

**갑구 소유권 : 소유자에 대한 나쁜 권리 (가압류, 가처분, 압류….)-→문제잇는건 no!!

   을구 소유권(소유권 외 권리)  등기목적(전세권, 저당권) 채무금액과 채무자의 정보--과도근저당주의(내 전세 못 맞춘다. 누가 90% 다 차있는곳에 들어오겠는가?

 이하여백 반드시 확인 (끝이 아닐수도..) 열람일시 확인

>매도인의 상황을 파악할 협상카드 득템!!

**채권채고액: 채무자의 이자연체를 감안해 대출원금보다 큰 금액으로 설정

1금융권: 원금의 120%.    2금융권: 원금의 130%

예) 매매가 6억 / 4억대출 -→집값이 빠져서 매매가 5억/4억 대출

그렇다면 4억의 120%: 4.8억이 채권최고액 

현재 5억 / 계약금5천+채권최고액 4.4라면 위험

채권최고액+계약금+중도금<매매가

>적절한 근저당은 ok (7-80% 수준인가)확인하자 / 

>만약 80%근저당수준이고 매수를 진행하는 중이면 대출상환가상계좌가 없다면 매도인, 중개사,은행 동행해 매도인 대출계좌에 계약금 일부입금

 <필요시 게약금 금액을 축소>방법이 있다.

-→즉 필요에 따라 내가 알고 있다면 위험에 대비해 계약금을 5%로 줄이기도 한다. 

내가 공부를 꼼꼼하게 해야할 이유:

매수에서 발생할 리스크를 줄이고 협상카드를 확보하기 위해 등기사항전부증명서를 통해 집의 권리 관계를 파악하자.

--전세보증보험은 kb시세의 90%이하 (임차인 불안요인--안되면 후순위 된다.>

--중대하자확인

:굳이 특약 안 넣으면 민법상 우리에게 더 유리(잔금일로부터 6개월 넣지 않아)

--가격협상 팁

타켓단지 결정→매물털기=>목표매수가=>가격조정

--특약협의 

: 꼭 부사님께 매도인 동의하셨습니다 받자--부사님의 내편 만들기

: 중요한 건 강하게 안 중요한건 약하게

:중대하자/ 근저당/전세협조/해약금, 위약금

:가계약금=계약금일부

--본계약 작성시 : 합의 특약이 정확히 반영 안될 수 있다. 미리 계약서 초안을 문자로 보내달라고 요청 본 계약날 30분 일찍 도착하기

++임차인의 보증금 반환 보장 : 전세권설정<<전세보증보험

비용은 임차인이 부담. (대신 집 안보여주기도--)

++침자인의 전세계약서 원본을 은행이 보관-→채권양도 / 질권설정

만기 앞두고 은행에 꼭 문의해야해 잃지 않기 위해

+전세자금 버팀목계열 2-3억 주로 3억(2-3%)

다주택자는 보증보험 보증서 발급이 안된다. 

법무사 수수료는 미리 산정하고 수수료 과다 청구시 확인해야해. 

<역전세를 맞이하는 자세>

역전세는 손해가 아닙니다!! 역전세로 밀어 넣은 돈은 매도할 때 모두 회수가 된다. 너무 두려워하지 말자. 지킬 수 있으면 자산이 된다.

<전세계약> 

만기될 때 더 살고 싶어요(요청)-→새 계약서 쓰자. 그래야 중간 나가도 임차인 잘못이고 전세금 증액분을 계약금으로 받을 수도 있다. 

<느낀점>

10번씩 쓰면서 필사해야할만큼 중요한 내용들이 많았고 난 그동안 무지했고 흐린 눈이었다. 

아직 1호기 전이지만 0호기 할때도 국민채권  등 법무사에 위임하고 챙기지 않았던 내자신을 반성한다.

단순히 1개 좋은 거 투자해 끝낼 일이 아니기에 매수와 매도 프로세스를 정확히 알고 순서대로 행하는게 중요함을 알게되었다.

좋은 물건 찾는 일만 중요한지 알았는데 매수 후 넘어야할 산이 이렇게나 많고 이렇게나 다양한 상황들이 나에게 닥칠 걸 생각하니 까마득한 기분도 들지만 이렇게 좋은 교안과 미리 잔쟈니님의 강의를 들은 덕분에 잘 준비하고 대처할 수 있을 것이다.

<bm>

1. 투자는 돈이 없어도 쉬지 않는다. :매수와 동시에 매도 플랜을 세우는데 지키는 것도 투자임을 잊지 않고 갈아끼울 타이밍이 되었을 때 적절한 최고의 대안을 찾는 행동을 반복하자.
2. 매임, 전임의 중요성을 알고 꾸준히 한다: 계약 시 나누는 임차인, 부사님과의 자연스럽지만 나의 중요한 것은 놓치지 않게 목적을 이루는 가진 자연스러운 대화 할 수 있게 평소 열심히 전임과 매임을 게을리하지말자! 어벙벙에서 벗어나 유연하지만 강단있는 투자자를 위해!!