“전세 매물이 없어요”
최근 전세를 알아본 적이 있다면
부동산에서 이런 말을 들으셨을 것 같습니다.
“매물이 없어요.”, “있긴 한데 1억은 더 올랐어요.”
"오늘 보고 결정 안 하시면 내일 빠질 거예요."
부동산을 들렀다가 빈손으로 돌아 나온 사람,
갱신 통보를 받고 보증금 인상분을
어떻게 마련할지 막막한 사람,
"그냥 월세로 살까" 고민하다가 월세 시세를 보고
또 한 번 한숨을 쉰 사람.
주변에 한두명씩은 분명 있을 겁니다.
어쩌면 이 글을 읽고 있는 당신이 그 사람일 수도 있습니다.
이런 일을 경험했다면 사실 우연이 아닙니다.
최근 기사에 따르면 서울 아파트 평균 전세가는
6.8억으로 통계 집계 이래 가장 높은 가격입니다.
단적인 예로 노원역 주변 역세권 아파트의
전세 매물은 단 5건.
그마저도 연 초보다 1억 원 가까이 뛴 가격입니다.
성동구는 연 초 대비 1억 5천만 원이 올랐는데,
매물은 10개가 채 안되는 상황입니다.
서울 전체 전세 물량은 1만 5천 건으로
올해 초보다 32%나 줄었습니다.
매물은 사라지고, 가격은 오르고,
입주 예정 물량까지 급감하면서
이 흐름은 하반기 너머 향후 2~3년간
이어질 것이라는 우려가 번지고 있습니다.
서울의 평균 전세 가격인 7억이면
이 돈으로 무엇을 할 수 있을까?
여기서 한가지 놓치고 있는 사실이 있습니다.
같은 7억이면 경기도내 7호선 이용이 가능한
30평대 아파트를 매수할 수 있습니다.
같은 돈이지만 한쪽은 2년 뒤 다시
협상 테이블에 앉아 돈을 더 내야하고
다른 한쪽은 시간이 지날수록 돈이 쌓이고
서울로 들어갈 수 있는 시작점이 됩니다.
내 집 마련을 미뤄온 사람이라면
한 번쯤은 마주하게 되는 질문입니다.
"서울 전세를 사느니,
차라리 경기도에 집을 사는 게 낫지 않을까?"
지금 서울 시장의 진짜 분위기
서울 아파트 평균 매매가는
2025년말 최초로 15억 원을 넘어섰습니다.
이후 9억원 이하 매물은 사라졌고
이제는 7억원 이하 매물도 빠르게 소진되고 있습니다.
부동산 빅데이터 플랫폼 아실 자료에 따르면
2026년 4월 기준 서울 아파트 매매 매물은
7만 4,602건으로 한 달 사이 5,478건(6.8%)이 감소했습니다.
서울 25개 자치구 전체에서 예외 없이 매물이 줄었는데
특히 9억원 이하 중저가 아파트 비중이 높은
지역에서의 감소세가 두드러졌습니다.
노원구는 한 달간 매물이 11.4%,
중랑구 14.1%, 강북구 13.5%, 구로구 11.1%,
강서구 10.8%, 성북구 10.4% 줄었습니다.
전세를 구하기 어려운 상황에서
이번 기회에 매매를 하기로 마음먹은
실수요자들이 집중 유입됐다는 것.
노원구는 2월부터
매월 500~600건씩 거래가 이뤄졌고
구로구는 매주 100여 건의
토지거래허가 신청이 접수됐습니다.
매물은 빠르게 빠지는데 신규 매물 유입은
한 달간 1,800여 건에 그쳤습니다.
전세 시장의 상승 속도가
매매가를 앞지르는 '역전 현상'도 시작되었고
비아파트(빌라·오피스텔) 가격도 상승하고 있습니다.
심지어 2026년 수도권 신축 입주물량은 약 11만 호로
전년 대비 30% 이상 감소할 전망입니다.
공급은 줄고, 수요는 그대로입니다.
가격 하방 압력은 사실상 사라진 상황입니다.
앞으로의 시장 흐름
부동산 시장에는 '키 맞추기'라는 표현이 있습니다.
핵심지가 먼저 오르면, 핵심를 중심으로 점차 인근 지역의
가격이 따라 오르는 현상입니다.
강남이 오르면 마용성이 오르고,
마용성이 오르면 노도강이 오르고,
노도강이 오르면 그 다음은 경기도라는 것이죠.
지난 상승장을 살펴보면 대세 하락이 길어지면서
매매 가격은 하락, 전세 가격은 상승하며
그 차이가 줄어들면서 절대적인 가격이 저렴한
경기도 외곽부터 상승이 시작되었습니다.
이후 서울의 가격이 역으로 키를 맞추면서
서울 상승이 시작되었고 이후 우리가 아는대로
경기도 외곽까지 상승세가 번졌습니다.
산본, 부천, 고양시는 물론 시흥·안산·화성처럼
평소 주목받지 못했던 지역들까지
1~2년 사이 수억 원이 상승했고
'갭메우기'라는 말이 그때 유행했죠.
물론 지금이 그때와 똑같다고 단언할 수는 없습니다.
하지만 비슷한 상황이라는 것을 부정하기 어렵습니다.
서울의 저가 매물이 빠르게 소진되고 있고
(사실 거의 소진이 되었다고 보는게 맞습니다)
이에 매수를 하지 못한 사람들은 점차
자연스럽게 시야를 외곽으로 돌리게 될 것입니다.
서울이라는 이유로 전세를 사는 것은 위험하다
한 가지 짚고 갈 사실이 있습니다.
서울 시장의 상급지 아파트 거래는 무주택자가 아니라
기존 주택을 보유한 사람들이 갈아타는 시장입니다.
이미 1주택을 가진 사람이 매도와 매수를
동시에 진행하며 더 좋은 입지의 아파트를
매수하는 수요가 되는 것을 의미합니다.
이게 의미하는 바는 두가지입니다.
첫째, 무주택 상태로는 서울에
진입할 기회가 점점 더 줄어든다는 것입니다.
같은 가격으로 앉아서 기다려주지 않기 때문입니다.
둘째, 그렇기에 무주택자가 살아남는 길은 어디에서든
일단 내집 마련을 통해 자산을 키워나가는것을
시작하는 것이 필요하다는 것을 말합니다.
조금 더 살펴보면 2025년 가계금융복지조사에 따르면
우리나라 가구의 평균 자산은 5.6억입니다.
그런데 자가 가구의 평균 자산은 약 7.6억으로
전체 평균보다 약 2억 원이 더 많습니다.
단순히 잘 사는 사람이 집을 사는 게 아닙니다.
집이 자산을 만드는 가장 핵심적인 방법이기 때문입니다.
같은 조사에서 순자산 지니계수가 0.625로
통계 작성 이래 역대 최대를 기록했습니다.
양극화가 가장 심해졌음을 의미합니다.
그리고 통계청은 그 원인으로
"부동산을 비롯한 실물자산 가격 상승"을 지목했습니다.
집을 가진 사람과 가지지 못한 사람의 격차가
그냥 매년 벌어지는 게 아니라
가속도가 붙어 더 빠르게 벌어지고 있다는 의미입니다.
무엇보다 7억의 전세 보증금을
5년간 그대로 두면 5년 뒤에도 7억입니다.
통화량과 인플레이션을 고려하면
가치는 오히려 떨어집니다.
같은 5년 동안 같은 7억으로 매수한
경기도 역세권 아파트는 다른 길을 가게 됩니다.
전세는 자산이 되지 않습니다. 이게 핵심입니다.
그렇기에 경기도 아파트 매수를 고려하는 건
단순히 '서울보다 싸서'가 아닙니다.
5~10년간 자산을 키운 뒤 다음 사이클에서
갈아타기를 할 수 있는 발판이 되기 때문입니다.
그래서 어디를 사야하나요?
"그래서 어디?"라는 질문 앞에서 많은 분들이
신축이라는 것을 많이 우선해서 보시는 것 같습니다.
하지만 중요한 건 신축이 아닌 교통입니다.
결국 신축도 시간이 지나면 구축이 되고
구축은 결국 어떤 땅에 있느냐가
가치를 결정하기 때문입니다.
실제로 아래 그래프와 같이
과거 연식으로 인해 높은 가격을 보인 단지는
결국 시간이 지나면서 상품성이 사라지고
역세권의 구축에 가격이 역전되는 것을
확인할 수 있었습니다.
즉, 역세권이 중요하며 핵심 기준은
강남역까지 1시간이내
접근이 가능해야 한다는 것입니다.
경기도내 이런 단지들을 우선해서
내집마련 혹은 투자 후보로 두고
적극적으로 살펴보는 것이 필요합니다.
그리고 혹여나 지금 지나가는 노선이 없더라도
착공이 되어서 앞으로 확실하게 생긴다면
그 노선들이 지나가는 지역들을 살펴보는 것이
그 어느 때보다 필요한 시점입니다.
경기도에서 주목해야 할 노선은 네 가지입니다.
GTX-A, 신안산선, 신분당선 연장, 월곶판교선(월판선)
이들이 중요한 이유는 단순히 서울 접근성 개선이 아닌
강남 등과 같은 업무지구까지 접근성이 개선된다는 것입니다.
더 이상 서울이라는 이유로 전세를 선택하지 마세요
서울에 집을 살 수 없지만
서울에는 살아야지라는 마음으로
전세를 선택하진 않으셨으면 좋겠습니다.
이제는 더 늦지 않게
서울에 들어갈 발판을 만드는 시기입니다.
전세를 선택한다면 시간이 흐를수록
보증금이 오르고 선택지가 사라집니다.
하지만 내집마련은 다릅니다.
시간이 흐를수록 자산이 쌓이고
다양한 선택지가 만들어집니다.
물론 지금이 시기가 누구나 다 확신할 수 있는
절대적인 기회라고 말할 순 없습니다.
시장은 언제나 흔들리기에
본인의 상황에 맞지 않는 선택은 오히려 독이 됩니다.
다만 한 가지는 분명합니다.
서울만 바라보고 있는 동안
시장은 이미 다른 곳에서 답을 만들고 있습니다.
우리에게 주어진 선택지는 두 가지입니다.
계속 같은 자리에서 같은 질문을 반복하거나
한 칸 비켜서서 길을 다시 그리거나.
어떤 결정을 하시겠습니까?
현재 내가 살고 있는 혹은 구하려는
전세 보증금을 기준으로
강남역까지 1시간이내 접근이 가능하고
역까지 도보로 이동이 가능한 아파트는 없는지
살펴보시고 결정을 내리시는게 필요합니다.
