5월 4일 월요일, 김용범 정책실장이 청와대에서 기자간담회를 열고 부동산 관련 여러 이야기를 언급했습니다. 시사점이 많아서 내용을 정리해봤습니다.
"장특공은 당연히 유지가 된다. 다만 거주와 보유가 똑같이 (최대 공제율이) 40%씩 돼 있는데, 그건 실거주 위주로 주택 시장을 재편하는 데 맞느냐, 고민이 필요하다. '실제 거주에 대해서 장특공이 줄어든다'는 건 전혀 사실이 아니다. 실거주 1주택자 보호에는 문제가 없도록 설계할 것."
얼마전 이재명 대통령이 "비거주 보유기간에 대한 감면을 줄이고, 거주기간 감면을 확대하는 것이 바람직하다"고 언급한 내용과 궤를 같이 합니다. 결국 1주택자 장기보유특별공제는 보유기간 공제는 축소되거나 폐지하고, 그만큼 거주기간 공제가 확대될 것으로 예상됩니다. 이 역시 비거주 1주택자에 대한 규제를 강화한다는 개념인데요, 다주택자 양도세 중과와 비거주 1주택자 규제 모두 결국 유통 매물 감소로 이어질 것이라는 말씀을 드리고 싶습니다. 다주택자와 비거주 1주택자를 규제하면 단기적으로는 매물이 나오겠죠. 그러나 그 이후는 매물 잠김 현상이 더 심화될 것입니다. 자세한 내용은 다음주에 올릴 글로 갈음코자 합니다.
"다주택자, 비거주 1주택자, 초고가 주택 등 유형별로 세제를 합리화하는 방안을 검토 중."
이재명 정부가 규제 대상으로 삼는 계층을 명확히 하고 있습니다. 1주택자를 적으로 돌리는 행위는 쉬이 선택할 수 있는 길이 아니기 때문에 그 중에서도 비거주 1주택자와 초고가 주택자를 선별하여 타격할 것으로 예상됩니다. 여기서 말하는 초고가 주택의 기준이 무엇일까가 중요한데 저는 "50억"을 기준으로 삼을 것으로 예상하고 있습니다. 현 정부 고위층이 지금까지 해온 발언들에서 힌트를 얻을 수 있기 때문입니다.
이재명 대통령
"그렇게 하겠다는 얘기는 아니지만, 시중에 보유세를 일률적으로 시행하면 국민들에게 부당한 부담을 줄 수 있으니 50억 넘는 데만 하자는 '50억 보유세' 얘기를 들어보셨을 것."
구윤철 경제부총리
"미국처럼 재산세를 1% 매긴다면 50억원 주택 보유자는 1년에 5000만원씩 내야 한다."
"50억원 짜리 집 한 채를 보유한 이보다 5억원 짜리 세 채를 보유한 사람이 세금을 더 많이 낸다고 하면 과연 이게 형평성에 맞느냐?"
대통령과 경제부총리가 반복적으로 "50억"을 언급하고 있는 부분이 예사롭지 않습니다.
"두 달 동안 눌려있었던 강남3구, 용산은 자기 트렌드로 돌아가는 정도로 완만하게 상승하지 않을까 본다."
이 이야기는 다주택자 양도세 중과 전의 매물 증가로 상급지가 하락했다는 점을 언급한 이후에 나온 발언인데요, 다주택자 양도세 중과 이후는 매물이 감소할 것이라는 점을 김용범 정책실장도 인정한 것이라고 봅니다. 그래서 이후 상승을 부인하지는 않은 것이겠죠. 돌려 말하면 완만한 상승은 용인한다, 그러나 또 튀어오를 경우는 보유세 증세 카드를 꺼낸다는 의미로 읽힙니다. 상황 여하에 따라서는 초고가 1주택 기준을 50억에서 더 낮춰서 적용할 수도 있겠죠.
"서울 외곽 14개 구의 경우 가격이 큰 폭으로 오르고 있다. 15억원 이하는 젊은 세대의 실수요라서, 여기서 가격이 오르는 부분은 부동산 시장이 걱정할 부분은 아니다."
지난 3개월간 상급지는 주춤하거나 일부 하락했던 반면, 다른 지역의 경우는 가격이 급상승하는 모습을 보여왔는데요, 이것을 "걱정할 부분은 아니다"라고 표현했습니다. 부동산 상승도 15억 이하는 용인하겠다는 것과 다를 바 없습니다.
무엇보다 제가 주목한 것은 이재명 대통령도, 김용범 정책실장도 그동안 부동산 관련해서 매매 시장에 대한 언급만 해왔지, 전세 시장에 대한 언급은 전무하다시피 하다는 점입니다. 지금 전국의 전세수급지수가 2020년 하반기 임대차3법 시행 이후 최대 수준의 공급 부족 상황을 알려주고 있는데도 여지껏 전세 시장에 대한 언급이 없다는 점은 시사하는 바가 큽니다.
① 향후 공급 감소 상황이 지속될 예정인데다 ② 정부의 슈퍼 예산 및 반도체 초호황으로 유동성 공급도 확대될 예정인데 ③ 15억 이하에 대해서는 정부도 상승을 용인할 태세이고 ④ 사상 최대 수준의 임대 매물 부족에 대해서도 속수무책으로 손을 놓고 있는 상황이라면, 적어도 15억 이하 주택에 대해서는 무주택자 분들도 구입을 꺼릴 필요가 없다는 판단을 하게 됩니다. 아니, 구입을 해야 한다는 당위성까지 확보되는 여건입니다. 7월 세제 개편안에서 다주택자, 비거주 1주택자, 고가 주택 보유자에 대한 규제 수준을 엿볼 수 있겠으나 이와 상관없이 15억 이하 주택에 대해서는 규제 무풍지대가 예상되는데다 전세가가 매매가를 밀어올릴 상황이 예상되고 있기 때문입니다.
부동산 관련해서는 이래저래 어지러운 상황이지만 정부 고위 관리의 발언에서 힌트를 얻고 늦지 않게 움직여야 할 시점이라는 생각이 듭니다.
