서울 전세 만기가 다가옵니다. 집주인에게서 연락이 왔습니다.
보증금을 올리거나 아니면 나가야 한다는 연락입니다.
네이버 부동산으로 주변을 둘러봐도 전세 매물이 없습니다.
보다보니 서울 내 전세는 생각보다 너무 올라 부담이 됩니다. 그래서 처음으로 진지하게 생각하게 생각하게 됩니다.
"아, 그냥 경기도로 가볼까."
이 고민을 하고 있는 사람이 현장에 지금 엄청나게 많습니다. 올해 1분기에 서울 주소를 두고 경기도 아파트를 매수한 사람이 1만 1,711명으로 전년 대비 62% 늘었습니다.
문제는 여기서부터입니다. 이 시점 경기도 어디를 사느냐에 따라 10년 뒤 결과가 완전히 달라집니다.
오늘은 그 차이를 만드는 기준을 알려드리려고 합니다.
1. 사람들이 실제로 달려간 곳은 어디였을까
올해 1분기 기준으로 서울 거주자들이 매수한 경기지역은
하남 > 구리 > 광명 순 입니다.
이중 최근 구리가 뜨겁습니다. 비규제지역이라는 요소 덕분에 무주택일 경우 대출이 70%(LTV 70%)까지 생각해볼 수 있고, 서울 광진구와 맞붙어 있다보니 투자 수요까지 몰린 상황입니다.
대표단지 중 하나인 e편한세상인창어반포레 34평은 약 6개월 만에 10억 4천만원에서 13억 5,000만원으로 올랐습니다. 구리의 올해 1분기 상승률은 4.0%로 서울 평균 2.2%를 크게 웃도는 수준입니다.
그런데 이 뉴스를 보고 지금 구리로 달려가면 될까요?
2. 10년 전에도 이런 일이 있었습니다
2015~2016년에도 서울외곽에 열풍이 불 때가 있었습니다. 그때 경기도 옆세권이라 불리던 곳들을 많은 사람들이 매수했습니다. 그런데 지금 결과를 보면 같은 '옆세권'이라고 해도 완전히 달라진 것을 확인할 수 있습니다.
최근 1년간 과천 아파트값 급등 수준은 전국 시군구 1위를 기록했습니다.
이전 2016년 당시 과천 국평이 4~5억이었던 것을 비교하면 지금은 10년만에 6배가 된 수준입니다.
반면 같은 시기 비슷한 가격이었던 다른 경기도 외곽 지역들은 여전히 그 가격대에 머물거나 오히려 하락하기도 하였는데요.
3. 무엇이 이 차이를 만들었을까요?
첫째, 강남 수요를 흡수하는 구조인지가 중요합니다.
과천은 강남 생활권과 밀접합니다. 과천의 경우 강남을 못 들어가는 수요 혹은 강남은 복잡하고 좀더 쾌적한 환경을 원하는 수요가 계속 유입되는 구조입니다. 이 구조가 결정적으로 10년 동안 가격을 밀어올렸다고 볼 수 있습니다.
둘째, 수요에 비해서 땅이 제한되어있는지가 중요합니다. (특히 경기도외곽이라면)
과천은 그린벨트로 묶여 새 아파트를 마음대로 지을 수 없고 입지독점성이 뛰어난 부분이 있습니다.
경기도를 바라보고 있다면 수요가 있는 지역이라도 아파트를 더 지을 땅이 많다면 조금 더 보수적으로 보셔야합니다.
셋째, 강남(3대업무지구)으로 직결되는 교통이 실제로 깔렸는지가 중요합니다.
계획만 있는 교통과 이미 삽을 뜨기 시작한 교통은 다릅니다. 호재가 아니라 강남 접근성이 뛰어난 지하철이 옆에 있는지, 또 교통호재가 있다면 실제 실행단계에 있는지가 중요합니다.
4. 이 기준으로 볼 수 있는 옆세권 후보들
구리는 지금 가장 뜨겁지만 가장 조심해야 합니다. 비규제지역이라는 요소가 사라지는 순간 이점이 함께 사라집니다. 실거주 목적이라면 의미가 있지만, 뉴스 보고 급하게 들어가는 것은 위험합니다.
최근 구리에서 분양한 단지는 341가구가 미분양으로 남아 무순위 청약이 진행되기도 했습니다.
하남은 서울을 벗어나야하는 사람들에게 매수 1위인 이유가 있습니다. 서울 강동, 송파 생활권을 그대로 누릴 수 있으면서도 가격이 접근하기 (상대적으로) 쉽습니다. 하남의 전월세 갱신율이 54.6%에서 58.2%로 올랐는데, 이는 서울 진입을 시도하던 수요가 아예 눌러앉는 지역이라는 의미이기도 합니다.
실수요 기반이 탄탄합니다. 단, 앞서 과천사례에서 말씀드렸던 대로 이 지역은 공급이 계속 나오므로 유의해야합니다.
광명은 지금보다 3~5년 후가 더 중요한 곳입니다. 신안산선이 개통되면 여의도(3대 주요업무지구)까지 20분대가 되기 때문입니다. 따라서 광명뉴타운은 수도권 최대 규모 재개발 중 하나가 됩니다.
다만, 현재 진행상황을 잘 볼 필요가 있고 역세권 중심으로 확인할 필요가 있습니다 (최근 광명에서도 국평 15억 돌파 소식이 나오고 있습니다)
의왕 은 그동안 지하철역이 1호선 의왕역 하나뿐이어서 대중교통 접근성이 낮다는 약점이 있었습니다. 그런데 지금 GTX-C 의왕역 신설이 확정됐고, 인덕원~동탄선도 2028년 개통을 목표로 추진 중입니다. (GTX-C가 개통되면 의왕에서 강남까지 20분대가 됩니다)
더불어 바로 옆 과천이 6,000만원이 넘고, 평촌이 2,000만원을 넘는 것과 비교하면 현저히 낮은 수준입니다.
5. 고민된다면, 지금 당장 해야 할 것 딱 두 가지
지금 경기도를 고민하고 있다면, 이 2가지를 먼저 해보시는 것을 추천드립니다.
① 내가 관심을 가지고 보는 지역 4곳에서 내 예산으로 살 수 있는 단지를 직접 추려보세요.
막연하게 고민만 하는 것과 실제로 단지를 찾아보는 것은 완전히 다릅니다.
특히 남들이 달려가는 지역이라서가 아니라, 서울외곽 모든 지역에 대해 호갱노노를 열고 내 예산 범위의 단지를 확인해 보세요. 그 단지들을 위 기준으로 비교해보시는 것이 중요합니다.
② 강남까지의 실제 통근 시간을 직접 확인해 보세요.
지도상 거리와 실제 체감은 다릅니다. 관심 지역의 역에서 강남역까지 대중교통으로 직접 이동해 보세요. 그 시간이 내가 매일 감당할 수 있는지가 10년을 버티는 기준이 됩니다.
여러분의 노후대비를 늘 응원합니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다 :)
