실전준비반 3강 강의 후기 [실전준비반 61기 47조 우디]

<본>

[3주차] 실전 투자 사례를 통해 1억 버는 방법 - 전세 빼기부터 인테리어까지 (코크드림) 

Chapter 1.  초보자가 임장지역 선정하는 법

• 임장지역 선정 기준 및 방법

  - 1단계 (앞마당 2개 이하) : 실준에서 배운 임보, 임장을 적용해 투자자의 시선으로 지역을 아는 것이 중요!

  - 2단계 (앞마당 3~4개) : 수평적 비교평가

     > 비슷한 가치/조건을 갖춘 지역 간의 비교: 1)지역의 성격  2)지역의 급지(수도권)  3)인구 규모(지방)

     > 같은 급지끼리 비교하기(2개 이상) 

     > 지방의 인구 수는 지역의 위상(가치=수요)을 결정 

  - 3단계 (앞마당 5개 이상) : 수직적 비교평가

     > 수도권 지역 간 비교 - 입지(강남접근성)가 더 좋은 단지 투자 

     > 지방 지역 간 비교 - 지역위상(인구수)이 더 좋은 지역에 투자 

   

• 앞으로 할 일 

  - 1달에 1지역 앞마당 만들기 (최소 2달에 1지역 앞마당 만들기) 

  - 입지별 급지 확인 : 강남접근성, 평단가(수도권 1~5급), 인구규모, 평단가(지방) 

  - 임장지역 선정 : 기존 앞마당 수평적, 수직적 비교 지역 선정 

Chapter 2.  임장지에서 투자할 아파트 고르는 법

• 자산가치를 키울 수 있는 투자 

  - ‘입지(직장, 교통, 학군, 환경)’와 ‘상품(신축, 1군 브랜드, 대단지, 택지)’의 교집합 → 다수가 좋아하는 아파트 

     단, 지역에 따라 우선순위가 다름 

  - 나한테 익숙한 게 아닌, 다수의 사람들이 좋아하는 요소를 알고 집을 매수해야 더 큰 자산으로 돌아온다. 

   

• 투자물건을 선정하기 위해 알아야 할 것 

  - 지역 별 입지, 연식 우선순위 

    > 수도권 : 입지중요도 (직장, 교통 => 강남접근성 > 학군 > 환경), 연식 우선순위(입지 > 연식)

    > 광역시 : 학군(1등) > 환경, 입지(학군) > 연식 

    > 중소도시 : 환경 > 학군, 연식(입지 덜 좋은 신축) > 입지

   

• 비교평가 

  - (비교평가) - (가치 비교) - (가격 비교) - (투자금 비교) - (전고점하락률 비교) - (최종투자)

  - 실제 투자를 하지 않더라도 앞마당에서 1등을 뽑는 게 중요, 실제 투자를 하는 것처럼 결정하는 과정을 거쳐야 통찰력이 생김 

   

• 앞마당 관리 

  - 지역의 ‘가치’는 크게 변하지 않는다 / ‘가격’은 생물처럼 움직인다, 계속해서 변하는 가격을 체크 

  - 시세트래킹: 앞마당으로 만든 지역의 관심단지들의 가격을 정기적으로 추적(체크)하는 것

   

• 시세트래킹을 해야하는 이유

  1) 지역의 가격, 시장분위기 파악 (지역간 비교 평가) : 매/전, 투자금, 매물수, 실거래가 추이 

  2) 매수 기회 포착 → 투자 실행 

  - 앞마당을 새롭게 늘려나가는 것 보다 < 적은 앞마당이라도 꾸준히 관리하는 게 중요 

  - 힘들게 만든 앞마당을 투자로 연결하기 위해 가격을 주기적(월 1회)으로 체크해 나감

   

• 시세트래킹 단지 선정 

  - 랜드마크 단지(시/구) : 해당지역의 천장가격, 지역 간 절대적 저평가 여부 확인 

  - 생활권별 대표단지 / 생활권별 단지 1~2개 → 지역 내 모든 지역의 가격이 동시에 움직이지 X, 지역 내 저평가 여부 확인, 지역 내 선호도 파악(입지 vs. 상품)

   

• 시세트래킹 단지 정리 

  - 평형 별로 따로 정리 → 평형에 따라 단지 선호도가 다름 (20평대 - 교통, 30평대 - 학군) 

   

Chapter 3.  투자의 완성 전세 셋팅의 전 과정  

• 전세 셋팅을 알아야 하는 이유 

  - (1) 리스크 감소 (2) 투자금 - 전세세팅 = 최종 투자금 확정 (3) 비용 계산: 전세를 못 맞추면 추가 비용 발생

   

• 매물에 따른 전세 셋팅  유형

  - 임차인 승계

  - 주인 전세

  - 신규 임차인

   

• 전세 셋팅

  1) 전세가, 수리범위 결정 : 경쟁 전세매물 체크 - 단지 내 비교 + 주변 단지 비교 

  2) 세입자 양해구하기 : 집 보여주기 - 역지사지 / 감사표현(선물)

  3) 부동산에 기한 정해주기 : 잔금 2달 전 → 부동산 여러 군데에 전세를 내놓아야 하는 경우 

  4) 전세 홍보 : 문자 → 전화 → 전단지(비추천) 

  5) 내 물건 경쟁력 파악 : 투넘버링 활용, 가격 / 수리조건 / 입주날짜 조정 필요 

  6) 기간 별 대응 : 기간 별 대응 및 잔금 계획은 투자 결정하기 전에 반드시 선행   

   

• 인테리어를 해야 하는 이유 → 가치 있는 자산을 장기보유하기 위한 선택이 아닌 필수(전체 인테리어, 할 때 한번에)

  - 투자금 최소화 : 수리비 이상의 전세가 상향 

  – 경쟁력 강화: 전세 셋팅, 매도시 

  - 관리 용이: 노후화로 인한 잔고장, 누수 예방 

   

• 인테리어 전 과정 

  - 공사 범위 → 컨셉 설정 → 견적 받기 → 업체 선정 → 공사 준비 → 공사.AS

  - 공사 범위 결정 : 경쟁 전세 매물 확인(올수리, 샷시 올수리, 부분수리) 및 내 매물 상태 확인

  - 컨셉 설정 : 심플하게, 무채색, 밝고 넓어 보이게, 관리 용이하게 

  - 견적 받기: 10개 업체 견적 받기(최소 5군데 이상), 단지 내 업체는 필수(실측 견적)

    <Tip>

     *업체 사장님이 직접 시공하는 공정이 있는가 (비용 절감)

     *사장님 성향 확인(소통) 

     *작업현장 방문해서 마감 확인 

  - 업체 선정 : 비용이 좀 더 나오더라도 책임감 / 소통이 잘 되는 업체 선정!

     > 견적서 상세히 기록 (책임 소재) 

     > 공사일정, 공사 후 사진 요청 

     > AS 기간 명시(1년) 

     > 서비스 품목, 가격 네고 협상 

     > 계약금 10%, 잔금 80% 하자 보수 후 10% 지급 

<깨>

• 나한테 익숙한게 아닌 다수의 사람들이 좋아하는 요소를 갖춘 집이 어떤 집인지 다시 한번 확인하고 개념을 다잡는 강의였다. 
• 수도권, 광역시, 중소도시 지역 별로 입지, 연식 우선순위에서 어떻게 다른지 확인할 수 있었고, 내가 살았던 곳들 떠올리며 생각할 수 있었다. 
• 전세와 인테리어에도 디테일한 노하우가 있음을 알게 됐다.

<적>

• 갈아타기를 준비하고 있는 지금도 갭 투자와 다르지 않다. 투자 물건을 선정하는 과정에서 수직적 비교평가, 수평적 비교평가를 적용하고 기준과 우선순위 안에서 갈아타기 물건을 고를 것이다. 
• 아직 앞마당 1개조차 완성하지 못했지만, 적어도 3개의 앞마당을 만들고 시세트래킹을 하면서 앞마당에서 1등을 뽑고 투자 통찰력을 기를 것이다.  
• 계약과 인테리어 관련 자세한 내용을 갈아타기 전과정에서 적용해 볼 것이다.