투자공부인증
- 고가와 중저가 아파트 상승에는 시차가 존재한다. (서초강남송파 vs 노원성북 등)
- 하지만 결과론적으로 누적상승률은 비슷하다.
- 고가 아파트 시장에서는 권역 동조화 현상이 나타난다.
- 강남 송파 분당 등 이러한 고가 아파트 시장에서의 동조화 현상은 고가 지역의 부동산 시장을 더욱 동질화하며 가격 상승의 폭을 넓힌다.
- 반면 중저가 아파트는 비동조화 가능성이 종종 나타난다.
- 즉, 중저가 아파트 지역에서는 한쪽이 올라가더라도 다른 지역은 가격이 하락하는 경우가 있다는 것이다.
- 예를 들면, 강서구가 상승하는데 동대문은 하락하거나 가만히 있는 경우가 종종 발생한다.
- 우리 투자자는 이런 것들을 잡아내야 한다.
- 이렇게 지역 개별성을 가지는 특징은 권역 동조화를 띄는 고가아파트 시장이 아닌 오직 중저가 시장에서만 두드러지게 일어나는 현상이다.
- 그래서 우리는 4급지 이하 중저가 시장을 타겟 해야 한다.
- 앞으로는 더욱더 부동산 양극화 아닌가요? 반문할 수 있다.
- 하지만, 향후 초고가 지역의 아파트 가격만 오른다고 보는 것은 매우 순진한 생각이다.
- 부동산 시장에서 주택 가격은 반드시 공간 균형을 찾아간다. 역사적으로 단 한번의 예외없이.
- 물론 중산층과 서민의 실질소득이 줄어들었고, 향후 전월세가 상승으로 소비/저축 여력은 더욱 줄어들 것이다.
- 하지만 이를 가정한다 하더라도, 다른 요소들이 상승을 압도적으로 가리키고 있다.
- 공급부족, 금리인하, 세계적 인플레이션.
- 그래서 하락하지 않을 것이다.
- 지금은요?
- 올파포 공급+대출규제+금리인상+연말관망세로 복합적인데,
- 특히 중저가 시장은 금리에 민감하다는 점을 유념해야한다.
- 금리 0.75%p 하락할 경우 약 12% 상승을 보였다.
- 현재 단기적으로 실질금리가 3.5 to 4.5 로 오히려 1% 오른 상황이므로, 지금은 역으로 약 10% 이상 가격이 하락할 가능성을 염두해둬야 한다.
- 그러니 10% 깎아서 사라. 그러면 안전.
- 단기적인 변동성은 있지만, 여전히 정해진 미래는 변하지 않았다.
- 공급은 부족하고, 금리는 제자리를 찾아가며 내려가는 것이 큰 방향성이다.
- 그러면 현재보다 10% 저렴하게 물건을 매수하여 안전하게 하방을 확보했다면, 향후에는 마음 편히 전월세와 매매가 동반상승으로 발생할 이익을 누리게 될 것이다.
- 단기적인 규제와 금리의 변동성은, 돈이 부족하고, 체력이 약한, 4급지 이하의 물건들에 더 많은 영향준다. 그래서 갑작스런 규제와 금리 인상으로 가격이 짓눌려 버린 지금이 기회로 보인다.
- 물론 보수적으로 보면 앞으로 3-5년 보합장이 발생할 가능성이 충분히 존재한다.
- 이러한 최악을 고려하며 재정 계획을 구축하한 뒤에, 매수를 한다면 더욱 갓벽.
- 게다가 보합장에도 매매가와는 별개로 전세가는 상승할 확률이 높으므로, 투자금은 회수할 수 있으니 빙긋이 미소 짓는다.
- 운이 좋아서 3-4년 동안 매매 보합, 전세 상승으로 가격이 더 붙으면 한 채 더 매수도 가능 :)
- 투자는 항상 다양한 시나리오를 쓰고, 대응하는 연습이라고 믿는다.
- 기본 원칙은 하나, 싸게 사서 하방은 닫고 상단은 무한하게 열어 젖힌다.
댓글 0
쭈니유리 : 우와~벤자민님 멋진데요??
부동산압롯대 : 좋은 내용에 감탄합니다~ 두고두고 보겠습니다.
배걱 : 남달라~~^^ 벤자민님 좋은내용 감사합니다.