20241110_벤자민 4급지이하 중저가 아파트 투자 시황 정리

투자공부인증
24.11.10

고가와 중저가 아파트 상승에는 시차가 존재한다. (서초강남송파 vs 노원성북 등)
하지만 결과론적으로 누적상승률은 비슷하다.
고가 아파트 시장에서는 권역 동조화 현상이 나타난다.
강남 송파 분당 등 이러한 고가 아파트 시장에서의 동조화 현상은 고가 지역의 부동산 시장을 더욱 동질화하며 가격 상승의 폭을 넓힌다.
반면 중저가 아파트는 비동조화 가능성이 종종 나타난다.
즉, 중저가 아파트 지역에서는 한쪽이 올라가더라도 다른 지역은 가격이 하락하는 경우가 있다는 것이다.
예를 들면, 강서구가 상승하는데 동대문은 하락하거나 가만히 있는 경우가 종종 발생한다.
우리 투자자는 이런 것들을 잡아내야 한다.
이렇게 지역 개별성을 가지는 특징은 권역 동조화를 띄는 고가아파트 시장이 아닌 오직 중저가 시장에서만 두드러지게 일어나는 현상이다.
그래서 우리는 4급지 이하 중저가 시장을 타겟 해야 한다.
앞으로는 더욱더 부동산 양극화 아닌가요? 반문할 수 있다.
하지만, 향후 초고가 지역의 아파트 가격만 오른다고 보는 것은 매우 순진한 생각이다.
부동산 시장에서 주택 가격은 반드시 공간 균형을 찾아간다. 역사적으로 단 한번의 예외없이.
물론 중산층과 서민의 실질소득이 줄어들었고, 향후 전월세가 상승으로 소비/저축 여력은 더욱 줄어들 것이다.
하지만 이를 가정한다 하더라도, 다른 요소들이 상승을 압도적으로 가리키고 있다.
공급부족, 금리인하, 세계적 인플레이션.
그래서 하락하지 않을 것이다.

지금은요?
올파포 공급+대출규제+금리인상+연말관망세로 복합적인데,
특히 중저가 시장은 금리에 민감하다는 점을 유념해야한다.
금리 0.75%p 하락할 경우 약 12% 상승을 보였다.
현재 단기적으로 실질금리가 3.5 to 4.5 로 오히려 1% 오른 상황이므로, 지금은 역으로 약 10% 이상 가격이 하락할 가능성을 염두해둬야 한다.
그러니 10% 깎아서 사라. 그러면 안전.
단기적인 변동성은 있지만, 여전히 정해진 미래는 변하지 않았다.
공급은 부족하고, 금리는 제자리를 찾아가며 내려가는 것이 큰 방향성이다.
그러면 현재보다 10% 저렴하게 물건을 매수하여 안전하게 하방을 확보했다면, 향후에는 마음 편히 전월세와 매매가 동반상승으로 발생할 이익을 누리게 될 것이다.
단기적인 규제와 금리의 변동성은, 돈이 부족하고, 체력이 약한, 4급지 이하의 물건들에 더 많은 영향준다. 그래서 갑작스런 규제와 금리 인상으로 가격이 짓눌려 버린 지금이 기회로 보인다.
물론 보수적으로 보면 앞으로 3-5년 보합장이 발생할 가능성이 충분히 존재한다.
이러한 최악을 고려하며 재정 계획을 구축하한 뒤에, 매수를 한다면 더욱 갓벽.
게다가 보합장에도 매매가와는 별개로 전세가는 상승할 확률이 높으므로, 투자금은 회수할 수 있으니 빙긋이 미소 짓는다.
운이 좋아서 3-4년 동안 매매 보합, 전세 상승으로 가격이 더 붙으면 한 채 더 매수도 가능 :)
투자는 항상 다양한 시나리오를 쓰고, 대응하는 연습이라고 믿는다.
기본 원칙은 하나, 싸게 사서 하방은 닫고 상단은 무한하게 열어 젖힌다.