[벤자민] 독서후기_채상욱의 피크아웃 코리아 feat 하락론자

우리나라 모든 문제를 수도권 초과밀화 현상 때문이라고 진단하는, 논리보다는 극단과 주관이 가득한 책.

부동산 전문가의 하락론 견해가 보고 싶었는데, 온통 나라 걱정으로 가득한 책에 실망했다.

무슨 이야기를 하고 싶은건지.

비추천.

250쪽을 읽었는데, 아래 내용정도만 남는다.

<내용>

어두운 터널에 갇혔는데, 출구가 보이지 않아 답답했다.

건축학에서는 인간은 도시 건축물의 영향을 받는다고 가르친다. 넓은 공터에 서면 자유를 느끼지만, 좁은 건물 사이에서는 위압감을 느끼는 것처럼 사람은 공간 구조에 영향을 받는다.

=> 동 간격 중요 :)

1980년대 중반에 소위0기 신도시라고 불리는 상계와 목동이 개발됨. 

1기 신도시에도 업무시설을 건설할 토지가 구획되어 있었다. 그런데 1기 신도시가 준공된 1994년 이후 약 3년만에 IMF가 찾아왔고, 상업시설에 대한 수요가 급격히 줄어들자 주택을 포함한 주상복합의 개념으로 변경하여 짓기 시작했다.

그 결과로 1기 신도시 전체가 주거 중심의 도시 기능만 발전시킨 형태로 2000년대를 맞이했다.

=> 그랬구나. 그래서 학군지가 되었구나. 그래서 베드타운이 되었구나.

수도권과 지방은 사실 공생관계였다.

이를 ‘국내 이민’으로 표현할 수 있다.

=> 표현 신박하네, 지방소멸이후 국내이민도 소멸되므로 수도권 경쟁력은 사라진다. 이론적으로 납득된다. 

그래서 언제? 어디서부터? 어떻게? 디테일이 전혀 없는, 인터넷 댓글 수준의 글.

도시도 생물처럼 일종의 생애주기가 있으며 일정한 성장 단계를 넘어가면 자생력을 잃으면서 지속 가능성을 상실하고 죽음을 맞는다는 것이다. 현재 서울에도 신입생을 구하지 못한 초등학교들이 폐교하는 사례가 나오고 있다.

언젠가 학색수가 큰 폭으로 감소할 때 이들 학교 공간도 공실, 주변 학원가도 공실로 이어질 것이다. 주택가는 말할 것도 없다.

=> 이런거 다 고려해서 부동산 매수한다. 월부에서 공부 좀해라.

주요 업무지구, 학군지 주변의 나머지 지역들은 독과점에 밀려 해당 기능을 상실하면서 주택만 남아 베드타운으로 변한다.

=>알고 있다. 하루 이틀 된거 아니다. 다 고려해서 매수 중이다.

금리의 역습을 쓴 에드워드 첸슬러는 인류가 금리가 낮을 때 했었던 일들을 상세히 서술한다.

시간 가치가 제로에 수렴하는 이 기간.

수십 년 이상 걸리는 대규모 기반 시설등을 곤설한다.

국가나 대륙을 연결하는 대운하나 해저터널을 포함한 공사들 인류를 달로 보내는 프로젝트 혹은 화성 탐사계획이나 시간이 수십 년 혹은 그 이상 걸리더라도 할 수 있는 일들에 대한 투자가 일어난다. 왜? 금리가 낮기 때문에 자연스럽게 시간의 가치가 낮아지고 시간의 가치가 낮다면 100년 후까지 내다보는 사업을 할 근거가 충분해지니가 말이다.

제로금리는 시간 가치를 제로로 만드는 이론상 불가능해 보이는 일을 현실화해버렸다.

=>소름 돋는 이론. 

하워드막스는 2022년 이후부터의 금리는 다시 한번 미국권과 비미국권으로 세계경제가 이원화 되는 과정에서 중금리 시대가 상당히 오래갈 것으로 예측했다.

1개의 지구촌에서 2개의 분절 체제인 미-중으로 양분되는 과정에서 다시 물가 상승과 고금리가 나타나기 시작한 것이어서 매우 오래 이어질 추세라는 것이다. 

=> 중국이 박살날 때까지.

중금리 이상의 시기에는 위험자산보다는 안전자산에 투자할 때다.

언젠가 위험 자산에 적극적으로 투자할 기회가 돌아올 것이다.

다만 현재는 그런 시기가 아닌 만큼 투자 휴지기를 가지면서 생각을 정리하고, 본인의 근로소득을 높이는 데 집중하는 것이 낫다.

코로나19 시기의 그 강렬한 자산 시장 버블에 대한 추억을 놓지 못하고 있다.

마치 도파민 과잉분비되어 중독된 것처럼, 제로금리와 자산 버블의 도파민에 중독된 듯하다.

경제 상황의 변화로 하늘을 치솟던 자산 가격 버블이 붕괴했다고 받아들였으니 거꾸로 반대 방향의 경제 상황 변화를 기대하면서 사회 구성원 전체가 재테크 광풍에 빠져드는 것은 충분히 있을 수 있는 현상이다.

=> 지금의 우리, 2025년 대한민국은 1990년 일본과 닮아 있다. 본업에 집중해야 하는 것일까? 저자는 적어도 그렇게 주장하고 있다. 이는 아마도 개개인의 상황이 모두 다를 것이므로, 국가경쟁력의 관점에서 내삶을 국가에 예속시키지  말고 개인이 직면한 상황을 잘 살펴보며 대응해야 할 내용이다.

실제로는 이론적인 예측과 달리 은퇴 세대들이 주택을 처분하지 않고 오히려 주택을 더 적극적으로 구입하는 현상이 나타났다. 노후를 연금에 기댈 수 없는 만큼 다른 나라와 달리 은퇴 시기에 임박해서 부동산 자산을 더 취득하고 그것을 통해서 현금흐름을 만회하려는 은퇴 임박매수 수요가 더 강하게 나타난 것이다.

국가에서 연금으로 노후 문제를 해결해주지 못하니 모두가 부동산 시장으로 몰려가 각자도생하는 형국이 펼쳐졌다.

현재는 재정이 고갈될 우려 속에 연금이 국민의 노후를 책임지지 못할 것이라는 인식이 확산하면서 우리는 재테크에 내몰리는 삶을 산다.

=> 그래서 월부가 인기가 많다.

개인들의 과격한 수익형 부동산이나 아파트 갭투자 열풍이 어어지는 상황에서 아파트 가격을 하향 안정화시킨다는 것은 반대로 말하면 이런 준비를 하던 세대 전체를 사지로 내모는 꼴이다.

=> 국가에서도 손을 못대는 형국. 부동산 투자 해야 하는 논리구나.

만약 당분간 고금리가 유지되고 자금조달이 어려운 환경이 유지되면서 한동안 주택가격이 상승하지 않는다면 오랜 기간 높은 원리금을 상환하면서 버텨야 한다. 

=>그래서 매도하게 된다 ? 내집마련일 경우에 그럴수도 있겠어. 그게 국가가 원하는 것인가? 내집마련 대출끼고 매수한 집을 토해내게 하는 것? 아닐 텐데…

=>다주택자들은? 세낀 매물이라서 대출부담이 없어. 미안해. 게다가 경쟁력 있는 아파트들은 전월세가 올라가면서 그 부담이 세입자들에게 전가된단다. 미안하지만 넌 투자를 해본적이 없는 것 같아.

1940 년대 전시체제 일본.

경제정책의 목표를 국가가 결정하면, 기업들은 그 목표를 달성하기 위한 국가의 하위조직으로서 기능하며, 은행은 국가의 지시 아래 해당 기업들에 자금을 공급해주고, 은행의 자금조달은 국민들의 높은 저축률에 기댈 수 있으며, 국민들의 저축은 기업의 평생고용에서 나오는 서로 돌고 도는 구조가 갖춰진다. 마치 전쟁물자를 생산하는 공장과 같이 모든 톱니바퀴가 전쟁을 위해 맞물려 있는 시스템이다. 1940년 체제의 가장 근본적인 특성은 생산성의 제고와 전국민적 협력이다.

=>그랬구나, 새로운 지식 고마워.

버블이 붕괴한 이후 일본 사회 전역에 자산 버블 시기의 강렬했던 추억을 잊지 못하는 개인들이 넘쳐났다.

회사일은 요령 있게 하면서 한탕을 노리는 분위기로 바뀌었고, 이런 변화 속에서 기업의 혁신과 성장이 사라진 것이 1990년대 중후반이라고 분석했다.

=>오늘날 우리의 자화상