안녕하세요, 같이투자자입니다.
10월 지투 마지막 강의인 5강을 수강했고, 저의 질문 포함해서 여러 고민들에 대해 마스터 멘토님의 인사이트를 배울 수 있어서 너무 뜻깊은 시간이었습니다. 간단히 BM할 부분들을 정리하고자 합니다.
★배운점
I 지방에서의 구축투자
광역시에서의 1등 생활권이 아닌 이상, 땅의 가치를 갖는 곳은 없기 때문에 구축 투자는 자제할 것
1등 생활권이라면 1등 생활권 신축 > 1등 생활권 구축 > 2,3등 생활권 신축 등의 우선순위를 꼭 기억할 것.
I 중소도시 투자
구미, 원주 등의 소도시에서 임장을 하다보면 아파트와 사랑에 빠지게 될 수 있는데 이럴 수록 객관적으로 판단해야 함. 매수해야할 이유많을 늘어뜨리지 말고 객관적인 시각에서 현시점(하락/보합장)에서의 중소도시 투자를 고민해봐야함. 현재라면 50만 이상을 우선적으로 봐야하고 도시사이즈가 작을수록 운영, 매도 난이도가 높음에 유의
I 광역시 투자 VS. 수도권 4/5급지 투자 투자
매번 나오는 주제이지만, 결국은 본인의 운영/매도 플랜이 중요함.
광역시 상급 생활권 신축과 수도권 4급지(강남1시간: 평촌,수지,광명)는 둘 다 가치대비 저평가를 최우선 고려하되 본인의 운영, 매도 플랜에 따라 더 나은 선택이 될 수는 있고, 수도권 5급지(외곽: 산본,부천,일산 등)는 시세의 흐름이 굉장히 늦게 온다는 걸 반드시 유의하고 투자.
I 기회의 땅에서 실거주
실거주 투자를 하게 되면 대출의 규모가 상당히 중요함. 자산재배치를 하더라도 대출이 전세금보다 높게 껴있다면 세입자 구하기 힘드므로 반드시 이점 고려해서 매수.
I 대출규제 대응전략
안된다고 한계짓지 말고 항상 물건을 만들어가는 과정을 시도해봐야 함. 그럼에도 현재 시도해볼 수 있는 전략은 크게 아래 4가지
-소유권 이전등기 3개월 확보
-세안고매매
-주전 소유권 이전등기
-여전히 동시매수매도, 근저당 말소/감액 가능 은행 찾기
★적용할 점
I 결론파트 시 1~3순위 pick 사유 상세히 기록하기(코칭이 없어진 현재, 본인 스스로에게 확신을 줄 수 있는 방법은 그 과정에서 혼신을 다하냐에 달려있음.)
I 지방투자에서의 욕심을 최대한 거두기 (중소 NET 5천, 광역시 NET 1억이면 진짜 진짜 잘한투자이다. 200% 수익률에 목매지말자.), 지방은 수익을 거뒀다면, 항상 팔릴 때 팔아야 한다. 매도가 정말 중요한 시장이다.
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