열반스쿨 중급반 1강 강의 후기 [열반스쿨 중급반 41기 37조 한배배]

강의 감사합니다.

전세에 대한 경험과 노하우를 아낌없이 알려주셔서 감사드립니다.

하셨던 말씀 중에 가장 인상에 남았던 것이 “강의 들었구나”에 만족하지 말고 내것으로 만들어 성장하는  자신이 되라고 말씀해주셨는데…그때 많이 뜨끔했습니다.

지난 강의때도 느꼈지만 내것으로 만들기위한 방법으로 복기가 꼭 필요하겠다는  생각인데 잘되지 않고 있습니다.

어제 뵌 선배님께서 강의 수강 후 조원분들과 소통을 통해 복기하는 것이 훨씬 기억에 잘 남았다고 하셨는데 저에게도 적용해봐야겠습니다.

규제라는 것을 언제든지 나올 수 있는 것이고, 그 규제에 알맞은 투자를 진행하는 것이 투자자의 자세이다.

매수전부터 전세세팅을 위한 전체 프로세스를 계획하여 시간과 비용을 계획을 세울 수 있다.

투자물건 선정시에는 전세세팅유형, 전세금, 잔금일자까지 생각하여 나한테 유리한 투자상품을 선택해야함.

가계약금 통상: 300~500, 가격이 너무 싸거나, 시장이 급격하게 오르는 시장일 경우 계약금을 더 많이 넣음

가계약시 주요한 특약까지는 문자로 넣고 합의 된 후 가계약금 입금(ex: 반려동물, 흡엽 등)

주인전세의 경우, 매매특약, 전세특약까지 모두 합의된후 가계약 진행

본계약: 매매가의 통상 10%(가계약금+계약금)

잔금일까지 전세를 못빼서 잔금 못찾을 경우, 이자. 상환수수료, 관리비등을 고려하여 전세가 조정여부를 판단해야함.

**주인전세: 집에 대한 근저당이 없을 경우 보통 한날에 매매계약서, 전세계약서를 같이 씀(차액만 지급, 계약서 특약에 매매대금, 전세금 상계처리한다는 특약명시)  공급리스크나 절대가가 감당 안되는 투자자일 경우 이케이스를 이용하면 투자 가능.

**세낀물건: 가계약전에 승계할 전세계약서를 확인하여 승계사항을 확인하고 가계약 진행함. 이때 임대인의 지위를 승계한다라는 특약을 가계약에 넣음, 공급량 리스크, 잔금리스크 있을 때 세낀물건 좋음.

세낀 물건투자를 고려할때 아래 3가지 사항 가계약전에 미리파악하여  만료일을 조정하거나 전세계약서 새로 작성등 판단하고 리스크에 대응할 수있도록 계획이 세워지면 가계약진행

1)전세보증금액(현재시세와 비교하여 비싼가?), 2)임대만료일(재계약 싯점에 주변 공급물량 체크), 3)갱신쳥구사용여부(기존 임차인과 신규계약할지 판단)를 확인하여 의사결정함

단점:, 초기투자금이 많을수 있음. 만기시점에 공급리스크 있을수 있음. 계약갱신청구권 사용여부 확인해야 함.

**단기임대로 1년을 계약하여 만료되었으나, 임차인이 1년을 더 살고 싶어하면 1년 더 살수있다.(1년 계약과는 별개로 법에서는 2년 보장)

**적정전세가 설정하기: 단지-생활군-공급

**임대기간설정: 공급-수요-포트폴리오