열반스쿨 중급반 3강 강의후기 [열반스쿨 중급반 41기 50조 해피월부]

3주차 강의는 실전 투자로 이어지는 제대로 된 비교 평가를 하는 법을 식빵파파님이 강의를 하셨다. 강사님은 처음 뵙는데 열정적인 느낌을 받을 수 있었다. 특히 상승장과 하락장을 모두 경험하시면서 엄청난 양의 임보와 매물을 통해 많은 투자를 진행하신 열정이 참 대단하다는 느낌도 받았다.

비교 평가는 간단하게 말할 수 있다. 비교를 통해 가치대비 가격이 싼 것을 찾는 과정이라고. 그러나 그 과정에서 매우 복잡하고 다양한 변수들이 있기 때문에 그 과정마다 최선의 선택을 결정한다는 것은 선택을 해야 하는 입장에서는 굉장히 부담이 될 수 있다. 특히 결정 장애를 가지고 있는 경우 평가만 하고 결정을 못하는 경우가 발생할 수 있다.

투자자가 투자금을 충분히 가지고 있어서 매물 가치를 보고 가격이 적당하면 투자를 할 수 있다면 비교 평가에 너무 목을 맬 필요가 없을 수도 있을 것 같다. 그러나 항상 투자자는 제한된 돈으로 투자를 해야 하기에 가장 확신을 가지는 매물을 찾는 것이다. 자기 확신을 통해 투자한 자산은 언젠가 가치를 발휘할 거라고 마음으로 시장에 구애 받지 않고 자산을 지킬 수 있다. 즉 물질적인 이득과 정신적인 안정을 모두 얻을 수 있는 중요한 과정이다.

 비교 평가를 하기 전에 우선 시장 상황을 판단해야 한다. 시장에 맞는 투자를 진행하기 위해 투자 우선순위를 파악해서 내게 맞는 가장 좋은 투자를 해야 한다. 지역 별로 시장 분위기는 다르기 때문에 똑같은 잣대로 시장을 파악하지 말고 시장에 맞는 투자 원칙을 적용해야 한다.  서울/수도권은 양극화가 심해서 비싼 곳만 비싸고 싼 곳은 싼 상황이다. 지방은 하락장이후 아직도 반등을 못하고 가격이 회복되지 못한 상황으로 대부분 다 싸다. 그러나 지방 도시별로 공급 물량이 다르기 때문에 이에 대한 고려를 한 뒤에 판단할 필요가 있다.

비교 평가를 통해 가치 판단을 하는 경우 생활권과 가격을 기준으로 비교 평가를 할 수 있다.  생활권의 경우 몇 개의 단지를 선택해서 비교 평가를 진행하지만 가격의 경우 생활권 구분 없이 가격에 맞추어 단지를 비교 평가 한다. 2가지 방법은 기준이 다르기 때문에 평가하는 과정과 결과도 다르게 나올 수 있다. 자기의 기준에 맞추어 선택해서 할 수도 있고 2가지 방법을 혼용해서 비교 평가를 할 수 도 있다. 교통, 환경, 학군을 기준으로 장단점을 분석하고 이를 통해 순위를 결정한다. 보통 가치가 높으면 가격이 높은 경우가 많다. 그러나 가치 대비 가격이 낮을 수도 있기 때문에 이러한 단지를 찾아야 한다. 생활권이 같은 경우 기준에 대한 장단점이 비슷할 수 도 있기 때문에 좀 더 세밀하게 분석을 해야 한다.  평가 순위가 비슷한 경우 전고점을 참조하고 나라면 어떤 선택을 할 건지 판단을 통해 최종 선택을 진행한다.

비교 평가에 가격을 적용하는 경우 가격 범위를 정한 뒤 그 범위 내 단지를 선정해서 평가한다. 가격에 맞는 단지를 선택하다 보면 연식과 평형을 고려해야 한다.  특히 입지 좋은 구축과 입지 안 좋은 신축을 비교 평가하는 경우 정답은 없다. 단지 별로 평가해서 최종 선택을 해야 한다. 이 경우 선호도도 중요한 평가 기준이 될 수 있다. 비교 평가를 한 뒤에는 매물 임장을 통해 최종 투자 후보를 결정한다. 

단지별 1등 뽑기는 가격, 조건/상태, 투자금 규모 그리고 가장 중요한 내가 감당할 수 있는 가로 결정을 한다.  4가지 기준으로 각 매물을 비교해서 순위를 매기고 매물별 장단점을 분석한다. 감당 가능 여부는 개인마다 다르기 때문에 신중하게 자신의 상태를 객관적으로 점검하는 것이 필요하다. 최종 1등을 뽑은 뒤 저환수원리에 맞는지 그리고 다른 앞마당과 비교해서 마지막 점검을 한다.  이렇게 선택된 최종 1등에 투자를 할 수도 있지만 당장 투자를 못하는 경우 시세 트레킹을 통해 추후 기회를 잡아서 투자를 진행을 할 수도 있다. 따라서 어렵게 뽑은 1등은 시세 트레킹을 통해 투자 기회를 잡을 수 있도록 한다.

지방 도시 아파트의 가치 판단은 수도권과 조금 다른 부분이 존재한다. 땅의 가치가 낮고 상품성과 커뮤니티를 주로 본다. 비교 평가 프로세스는 수도권이나 마찬가지로 진행되지만 기준이 다르기 때문에 신축이나 커뮤니티 그리고 도심과의 거리를 고려해서 결정을 해야 한다. 

투자관련 예시로 강사님이 투자하신 울산 지역에 대해서 말씀을 해 주셨다. 확고한 신념으로 분석을 통해서 투자한 결과물이기 때문에 애착을 가지고 자산을 지속적으로 보유하고 계신 걸 보면서  제대로 비교 평가를 하면 시장의 상황에 관계없이 자산을 지킬 수 있다는 것을 알 수 있었다. 

투자는 기본적으로 싸서 사서 비싸게 파는 행위이다. 여기서 중요한 것은 싸게 사는 것이 될 것이다. 이를 위해 투자 의사 결정을 위한 명확한 기준과 아는 지역과 단지를 만들어 가는 시간을 충분히 투자하는 것이 중요하다. 항상 기준을 지키는 투자자로 시장을 바라보고 시세 트레킹을 통해서 매물을 고르는 것이 중요하다. 항상 조급한 매수보다 기준을 지키는 투자가 성공 가능성이 높다. 

3강에서 왜 비교 평가가 필요한지 그리고 비교 평가를 통해 1등 매물을 고르는 방법을 소개하고 있다. 각 지역 별로 적합한 기준을 지키면서 투자를 진행하는 것이 중요하며 항상 신중한 접근이 필요하며 결정해서 매수를 했다면 가치를 믿고 자산을 지키는 자세가 요구된다. 투자의 기본 자세를 비교 평가라는 주제를 통해서 다시 한번 배우는 강의였다.