안녕하세요. S밀리입니다.
올해 1월 처음으로 임장을 가고, 매달 꾸역꾸역(좋은 의미로) 앞마당을 만들어 나가며 올해 연말은 실전반으로 마무리를 하게 된 큰 영광을 누리고 있는데요. 하필 자본시장법이 시행되어 코칭이 잠시 막히고, 하필 월부 운영진들께서 갈 곳 잃은 수강생들의 허탈함을 채워주기 위해 실전반 T/O를 늘려주시고, 하필 재이리 튜터님의 39조에 배정되어 튜터님과 조장님&현 조원 분들을 만나게 되고. 심지어 1주차가 시작되니 코칭 서비스까지 리오픈했네요. 역시 복은 타고 난 것 같습니다. 설렘반 긴장반으로 시작된 실전반 역시 기초반을 처음 들었을 때와 같이, 아니 훨씬 더 정신을 못 차리고 있지만, 완벽이 아닌 완료를 목표로 매일 감사한 마음으로 몰입하겠습니다.
실전반의 문은 제주바다 멘토님께서 열어주셨는데요. 주옥같은 말씀 하나하나 100% 200% 흡수하고 싶은 마음이지만, 역시 아는 만큼 보이고 아는 만큼 들리는 것 같네요. 이 또한 포기하지만 않는다면 몇 개월, 몇 년 뒤에는 멘토님의 말씀을 모두 이해할 수 있겠죠? 희망을 품고 첫 실전반 강의 후기를 작성해 보겠습니다.
‘한 발 더 나아가기’
저에게 와 닿았던 이번 1강의 핵심 내용은 ’한 발 더 나아가기‘입니다. 기초반을 통해 기초를 갈고 닦았다면, 실전반을 통해서는 투자까지 이어져야 하는데요. 기초반에서 배웠던 기본기를 토대로, 모든 방면에서 한 발 더 나아갈 수 있어야 실전반을 넘어 실전 투자자가 될 수 있음을 알게되었습니다. 오늘 강의 후기는 기존에 했던 저의 행동들 3가지와, 어떻게 한 발을 더 나아갈 수 있는지에 대한 부분으로 정리하고 BM하겠습니다.
제대로 된 앞마당
반마당이라는 말이 있듯이, 누구나 처음부터 제대로 된 앞마당을 만들 수는 없다고 합니다. 저도 지난 11개월 동안 10개의 앞마당을 만들었지만, 과연 제대로 된 앞마당이 하나라도 있는 것인가?하는 의문을 늘 품었는데요. 제대로 된 앞마당을 만든다는 것은 각자의 레벨에 따라 다르지만 크게 두 가지 스텝으로 나눌 수 있을 것 같습니다.
- 현재 임장지에서 TOP3 ‘매물’을 뽑는다.
- 기존 앞마당까지 포함해 TOP3 ‘매물’을 뽑는다.
여기서 핵심은 단지를 뽑는 것이 아니라 매물을 뽑는 것입니다. 임장과 임장보고서를 작성하며 선호도를 파악하고, 전화임장과 매물임장을 통해 매물을 비교하고, 저환수원리 투자 기준과 내 상황에 맞는 TOP3 매물을 뽑는 것까지 하면! 제대로 된 앞마당이라고 할 수 있었던 것…그렇게 따지면 저는 3개의 매물이 아니라 여지껏 3개의 제대로 된 앞마당도 없는 것 같아요^^
-> 한 발 더 나아가기 :
임장지 내 TOP3 매물을 뽑는 데 그치지 않고, 실전 투자까지 이어지기 위해 여기서 한 발 더 나아갑니다. 앞마당 시세트래킹과 전수조사를 통해 앞마당에 있는 저평가 된 물건들 또한 전화임장과 매물임장을 하고 현재 임장지의 TOP3 물건과 비교하여 최종 TOP3를 뽑게 됩니다. 이것이 찐 앞마당이었습니다. 앞마당이 많은 것도 중요하지만 ‘제대로 된 앞마당’이 있는 지가 더 중요한 것 같네요.
BM : 내 레벨에 맞춰 앞마당 시세트래킹 단지까지 포함하여 TOP3 매물을 뽑고 한 발 더 나아간다.
가치판단 과정의 오류
”급지별로, 혹은 생활권별로 퉁쳐서 판단하지 않아야 합니다. 반드시 단지까지 가치판단이 내려가야 합니다.“
무조건 좋은 급지 내 모든 단지가 더 좋은 것도 아니며, 무조건 좋은 생활권 내 모든 단지가 더 좋은 것도 아닙니다. 반드시 급지부터 내려와 생활권, 그리고 각 개별 단지까지 내려와 가치판단이 되어야 하는데요. ‘나는 정말 정석대로 단지의 가치를 제대로 파악하고 있나?’ 라는 의문이 생기며 머리가 띵 했습니다. 단지의 가치판단이 제대로 되어 있어야만 가격을 입혔을 때 해당 단지가 가치대비 저평가인지 아닌지 판단할 수 있지만, 저는 전고점을 기준으로 -20%면 그냥 저렴한 것이라고 퉁치며 생각했던 것 같습니다.
-> 한 발 더 나아가기 :
전고점 기준 -20%면 저렴하네?로 그치지 않고, 먼저 가치를 제대로 파악한 뒤 가격을 입혀봅니다. 단지분석과 비교평가를 통해 저평가 의심 단지들을 추리고 매물 임장을 합니다. 매임을 한 매물들을 가지고 한 번 더 비교평가 하여 TOP3를 뽑습니다. 이번 실전반 원씽 목표가 제대로 된 비교평가를 하고 매임 50개를 채우는 것인데요. 원씽 목표를 이루기 위해 가장 중요한 행동은 제주바다님께서 말씀하신 찐 가치판단이지 않을까 싶습니다. 그러기 위해 재이리 튜터님께서 제안하신 대로 매일 비교평가 장표를 한 개씩 만들어 보려고 합니다.
BM : 가치판단 시 1) 입지 2) 생활권순위 3) 단지선호도 모두 단지분석 장표에 작성하고 그것을 토대로 제대로 비교평가 한다. 매일 비교평가 장표를 한 개씩 만들어 보며 단지분석과 비교평가 실력을 키워 한 발 더 나아간다.
수도권 권역
수도권은 동남부, 남부, 서부, 동북부, 크게 4개의 권역으로 나뉘는데요. 서울 수도권과 투자로서 의미 있는 경기도 외곽 지역까지 포함시켜 서로 영향을 주고 받거나 수요가 묶이는 곳들을 하나의 권역으로 묶은 것이라고 합니다. 권역을 이해하고 해당 권역 내 혹은 권역 간의 어디까지 연결이 되는지를 생각해보고, 한 발 더 나아가 확인까지 해봐야 한다고 하셨는데요.
-> 한 발 더 나아가기 :
저는 임장지를 임장하고 임보를 쓰는 데 급급했지 해당 임장지가 어디까지 연결이 되며, 인구이동이 있을 시엔 그 수요가 무엇 때문에 빠져나가는 것인지 혹은 어떤 수요 때문에 해당 지역으로 들어오는 것인지 등등 지역의 연결고리를 넓게 보지 못 했던 것 같습니다. 한 가지 다행인 건 ‘여지껏 뭘 한 거지?’라는 생각보다는 ‘아 이래서 임장보고서를 작성하는 거구나’ 임장과 임보의 본질과 그것이 어떻게 실질적인 투자로 연결되는지 조금 더 깊게 이해할수 있었던 것 같아 감사한 시간이었습니다.
BM : 내 임장지는 권역 내 혹은 권역 간 어느 지역까지 연결이 되는지까지 확인한다. 각 페이지의 본질을 생각하며 하나로 연결된 임보를 작성하여 한 발 더 나아간다.
1강을 통해 지금 하고 있는 모든 과정의 의미를 다시 한번 깨닫게 해주신 제주바다 멘토님께 진심으로 감사드립니다. 무엇보다 그 과정을 누구보다도 잘 아시기에, 친히 현타 예방접종까지 주셔서 감사합니다. 멘토님의 강의를 늘 온라인으로 접했지만 눈빛의 레이저는 늘 화면을 뚫고 나오네요.. 그 열정과 내공, 무엇보다 진심이 늘 느껴집니다. 감사합니다!
오늘 강의는 50% 밖에 이해를 하지 못 한 것 같아 후기에 쓴 내용까지 두서가 없네요.
결론은! 꼭 200% 수강을 통해 복습한다!
실전반 포기하지 않고 이번 달은 제대로 된 앞마당을 만들어 한 발 더 나아간다!
개별 상담까지 해주시고 엄청 디테일하게 챙겨주시며 늘 저희조가 스스로 생각하고 성장하는 데 몰두해주고 계신 재이리 튜터님 정말 정말 정말 감사합니다!!!!
파파 조장님과 우리 재이리조 조원 분들 덕분에 빡세지만 즐거운 환경에서 정말 많이 얻어갈 수 있어 너무 감사합니다!!!
실전 29기 모두 화이팅입니다~ 재이리조가 제일 화이팅!!!!!
댓글
