[뜨사] 내마중 3강 후기 - 질의응답과 실전 프로세스



안녕하세요?

뜨거운 열정과 사이다같은 명쾌함, 뜨사입니다.

오늘은 재수강한 내마중 3강 후기를 남겨봅니다.

내마중 3강에서는 권유디 멘토님의 질의응답과

거주보유분리 전략의 실전 프로세스를 배울 수 있었습니다.

아무래도 거주보유분리는 투자와 유사한 부분이 많다보니

실전 프로세스를 한번 더 꼼꼼히 챙길 수 있었고

초급 강의여서 오히려 너무도 명확한 매뉴얼을 하나 얻은 느낌이었습니다.

매수, 매도에 대한 스스로의 매뉴얼을 만들 때

많은 부분 차용해서 정리 해두어야 겠습니다.

<One Action!>

매수, 매도 프로세스를 내마중 3강을 기본으로 하여 투자 매뉴얼 재정리

손해보지 않는 매수 프로세스와 협상의 원칙

출처 입력

프로세스는 안지켰을때 문제가 없다면 그저 운이 좋은 것이다. 메모해두고 그대로 반드시 하도록 하자. (과정 캡쳐)

(적) One Action!

매수, 매도 프로세스를 내마중 3강을 기본으로 하여 완벽히 정리한다.

등기부등본에서 협상의 아이템을 얻을 수 있다. 매수시점을 보고 2년이내라면 급한 걸 알수있고, 매수가격을 보고도 협상카드가 될 수 있다. 근저당 부분도 금액이 크거나, 1금융이 아닐경우 협상카드가 될 수 있다.

(깨) 투자를 고려하는 단지의 등기부등본은 기본이다. 매수시점, 매수가격, 근저당 모든게 다 협상카드인 700원짜리 꿀단지이다!

가격협상 키워드. 일단 던져라. 1) 앵커링 효과, 2) 욕구와 요구 구분, 3) 매도인 안정감 (넘싸게 올린건 아니구나) 4) 저평가 확신(실패해도 괜찮음)

(적) 가격 협상은 그냥 던지는 것이다. 앵커링/욕구확인/안정감제공 효과!

당일 매도인의 특약 변경 요청 시 핸드폰을 들고 나와서 멀리 카페로 가서 부동산 사장님께 얘기하고 나는 정해진 조건으로만 할려고 계약금을 넣은 것이라고 하고 사장님이 해결하게 둔다. 직접 해결하려고 하지 말 것.

(깨) 모든 논쟁은 부사님 통해 해결하자!

특약에 누수 항목을 굳이 넣을 필요가 없다. 오히려 민법보다 한도가 줄어든다. 민법은 인지 후 6개월로 더 보장범위가 높고 다만 매물 확인서에 누수 없음이 체크되어 있는지만 확인하면 된다.

(깨) 꿀정보이다. 특약 예시 다시 정리할 것

본계약과 전세 계약의 모든 것 (특약 사항 정리)

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전세 대출의 3가지 분류, 100% 임차인 신용, 100% 채권 양도, 비율을 정한 질권설정. 그래서 채권과 질권은 임대인 동의 과정이 있으므로 기록해두어야한다. 그리고 전세계약서 원본은 은행에 보관해야한다. (보고 싶다면 부사님께 문의 필요)

(깨) 전세 대출의 3가지 구분, 전화번호에 저장해두기

기금 대출, 버팀목 계열은 수도권기준 전세4억(한도3억), 지방은 전세3억(한도2억). 수도권에서 4억이면 확실히 잘나간다.

(깨) 버팀목 수도권 4억, 지방 3억 기억할 것!

전세대출 확인 요청시 특약은 쌍방이 해지할 수 있도록 예시를 참조하여 작성한다. 전세대출 알아보게 한 후, 다른 임차인에게도 집을 보여줄 수 있다.

(깨) 세입자 전세 대출 해지 요청 대응을 위한 특약 예시 굿! 내가 모르는게 아직 너무 많구나.

(적) 전세대출 확인 특약 참고해서 손해보지 않고 대응하기!

전세는 기술입니다. 내 물건이 1등이 되면 빠집니다. 못빼는 경우는 1등을 안만들어서 안빠지는 겁니다.

법무사 선택 우선 순위 1) 임차인 전세대출 은행 소속 법무사 2) 부동산 소개 법무사 3) 법무통 등 개인적으로 알아본 법무사 → 수수료 안깎아주면 다음으로 넘어간다. 경험상 1순위도 다 깎아주고 안된 적 없다.

(깨) 그래도 아는 법무사가 좋다는 점까진 생각안해봤다, 아무래도 신경을 조금 더 써줄 듯

잔금 전날 계좌이체 한도 증액. 1억/회, 5억/일 하고 5억 이상은 은행 분리를 활용하면 모바일로 가능함. 그리고 법무사 견적서 재확인. 잔금일은 1번 경험하면 꼭 갈필요는 없음.

(깨) 계좌이체 한도는 은행당 5억 기억

중개수수료를 계약시 달라고 하면 50%만 줄것. 그리고 중개수수료는 절대 깎지 않는다. 더주면 더주지. 복비 깎은 집으로 소문나고 이후 전세 뺄 때도 영향이 있다.

(깨) 1호기 나의 불찰이었던 부분, 계약시 복비는 최대 50%만 줄 것, 복비는 깎는 것이 아니다.

이사 날짜 협의는 들어올 사람의 일정을 맞추는 것이다. 나가는 사람은 맞춰줘야 빨리 나갈 수 있다.

(깨) 날짜 협의가 항상 어렵게 느껴졌는데, 들어올 사람 기준으로 맞추는 것이다. 나가는 사람은 협조하는 느낌!

갈아타기 과정에서는 매도 먼저 진행하고, 특약 (계약서 작성일, 잔금일) 확인 후 가계약 받으면 적극적으로 매수 진행하면서 특약을 매도 날짜 고려하여 그 이후들로 설정한다. (계약금을 받아야 계약금을 줄 수 있다)

(적) 내마중에서 갈아타기도 배우게 되다니, 매도를 하면서 특약에 계약/잔금일을 체크하여 이 날짜 이후로 계약/잔금일을 설정하면 된다.

경우에 따른 특약은 교재 참조할 것

(깨) 나만의 가이드 확실히 만들 것

질의 응답 - 내집 마련 단지가 마음에 들지 않을 때

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물가보다 상승률 높은 자산을 쌓을 실력이 있으면 내집 마련 안해도 된다. 하지만 그게 아니라면 예산 맞는 아파트가 마음이 안든다는 질문은 인생에 도움은 되지 않습니다. 자산이 없으면 점점 가난해지기 때문에. 1년 이내에 꼭 내집마련하라.

수도권은 땅을 사는 것이다. 수도권은 이 땅이 얼마나 대안이 없냐를 보고 선택하는 것이다.

그럼에도 아직 10평대보다는 서울 4급지 or 경기도 4급지 신축 20평대를 먼저보시라. 조금 이른 감이 있다.

거주-보유 분리 전략을 선택한다면, 실거주보다 매매가격이 높아야만 한다. 안그러면 내집마련 관점에서 의미가 없다.

소액투자를 할 수 있는 단지는 뭔가 맘에 안들것이다. 이건 당연한 것이다. 좋은 단지는 기다려주지 않는다. 서울아파트는 다 가치가 있다.

(깨) 서울아파트는 전부 가치가 있다. 우선순위의 문제이다.

전세대출 지금도 맞출 수 있다. 하나은행이 되고, 한 지점이 안된다면 강원도 지점이라도 가라. 대출 상담사에게 물어봐서 알아봐줘라!

(깨) 전세대출은 하면된다.

대규모 입주장에서 기회 잡는 법

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신용대출을 쓰는 경우는, 입주장에서 일시적으로 전세가가 너무 빠져서 매가도 빠졌지만 투자금이 더 들어갈 때 쓰는 거이다. 입주장은 1년이면 다 회복한다.

(깨) 신용대출의 사용 기준. 일시적 전세가 하락에 대응할 때

왜 수원보다 평촌이 전세도 싸지? 이런게 공급이 많아서 눌릿 것이다. 이런건 회복할테니 신용대출 써서 들어갈 수 있다. 서울 수도권이 기회인 것은 지금 가격이 위아래 없이 섞여있다.

입주장 기회 지금 잡는 법. 1) 매전 종자돈 +1억 시세트레킹 2) 특히 매매/전세 하락이 높은 단지 집중 타겟 3) 전세 하락이 멈추고 반등하는 시점이 최적 투자 시기! 4) 내 종자돈으로 할 수 있는 가치가 가장 좋은 단지 (반등하지 않은 단지 중).

15년 차이인데 1억 밖에 차이가 안나므로, 땅의 가치가 구축이 더 좋다고 볼 수 있다. 실거주면 입지 좋은 구축 하겠지만, 투자로 접근하면 신축을 선택하고 건물 가치가 있을 때 매도해서 땅의 가치가 더 높은 곳으로 갈아탄다.

지역의 이미지는 1, 2 급지만 신경 쓰시고, 3~5급지는 이미지를 보지말고 단지에 가치에 집중하라! 수도권 가치 판단 순서 1) 부촌 2) 강남 접근성 3) 입지독점성(위치) 4) 환경(택지)

(깨) 초보를 위한 기준 1)부촌 (1~2급지) 2) 교통 3) 입지독점성 4) 환경(택지)

예를 들어 흑석동은 1.5급지이다. 브랜딩이 되는 동네이다. 개인적으로는 잠실보다 좋아질 겁니다. 잠실은 지금이 최대치일겁니다. 흑석과 이촌동은 최저치를 보게 될겁니다.

생각보다 택지는 더 중요하다. 헷갈린다면 택지를 1순위로 보라.

전고점, 매매가가 비슷할 때 단지 고르는 법

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동대문 vs 수지 vs 동대문 예시. 저는 이판단을 하기전에 다른 판단을 해봤어요. 저는 서대문홍제삼성래미안과 신정 8단지가 가격이 같이 가는걸 알고 있었어요. 그전에 서울 가격과 선호도 판단을 끝내뒀기에 치환한거다. 수도권 서울을 저도 어려운 부분이 있다.

(깨) 비교 평가는 원래 바로 되지 않는다. 여러 앞마당으로 촘촘히 가치 평가를 끝내야만 가능한 것이다.

그래서 결국에는 내마중 수준에서는 전고점으로 판단해도 크게 틀리지 않는다.

쪼개는 것보단 좋은 걸 하는게 맞다. 자산 규모 키우는 것도 맞지만 좋는걸 할수 있을땨 하고 하고 안좋은건 기회를 오래준다. 수지 1채와 산본2채를 과거 고민했을때 수지하고 2년뒤에 산본하는게 좋았다.

(깨) 왠만하면 쪼개기보다 하나를 하고, 안좋은건 다음 투자로.

전고 기준이 내집마련이 15프로지만 투자는 20프로이다. 실거주해서 들어갈거기에 저평가만 보지 않고 풀어준 것이다.

가족과 고민이 될때, 20년 뒤의 나의 북극성을 그려봐라. 그리고 선택과 노력을 할 때, 오래할 수 있는 방향으로 하라!

(깨) 오래할 수 있는 선택을 하자.