[뜨사] 외벌이 투자자, 실거주 주담대가 있어서 잔금 대비가 안된다고요? (Feat. DSR 피해가기)

안녕하세요?

뜨거운 열정과 사이다같은 명쾌함, 뜨사입니다.

오늘은 제가 1호기를 준비하는 과정에서

0호기 집을 자산재배치를 해서 대출을 말끔이 없애야만 (DSR 확보)

투자를 이어갈 수 있다고 생각했던 것을 깨게된 사례를 공유드리고자합니다.

이 글이 도움이 되실 분들은

1. 기혼이면서 외벌이 or 맞벌이인데 한쪽의 소득이 작으신 분들 (5000만원 이하)

2. 실거주의 주담대를 가지고 계시거나, 실행하고 싶은데 이 때문에 DSR이 걱정되시는 분들

위와 같은 분들이 계신다면 혹시나 좋은 해법이 되실 수 있으니 한번 찬찬히 읽어보세요!

DSR 이란?

먼저 DSR을 총부채상환비율로

개인의 월 소득 대비 월 대출 상환액의 비율을 나타내는데요

쉽게 말해 '월 300만원을 벌면, 월 120만원 상환할 정도까지만 대출을 해주겠다' 입니다. (DSR 40%)

그러면 왜 투자를 위해서는 월세를 많이들 사실까요?

실거주 대출이 있어서 만약 내가 월이자를 100만원을 내고 있다면 어떨까요?

그런데 투자를 했는데 전세입자가 안구해진다면?

생각만해도 아찔한데요, 이런 경우

그러면 월 20만원 정도 상환할 수준인 5000만원만 대출이 가능하게 됩니다. (40년, 4% 기준)

그래서 많은 분들이 투자를 이어나갈 때 대출 여력을 확보하

기 위해

주담대 규모를 줄이거나 월세를 선택하시는 경우가 많게 됩니다.

DSR 를 최대한 활용하고 싶다면?

이건 DSR의 정의에서 힌트를 얻을 수 있는데요,

DSR은 '개인'의 월 소득 대비 월 대출 상환액의 비율

여기서 개인이라는 포인트가 중요합니다.

예를 들어 맞벌이 하는 부부가 있습니다. 각각 세전 연봉이 5000만원이라면

각각 주담대를 4억씩 일으킬 수 있는 겁니다.

즉, 내 실거주집에 4억 주담대가 있어도

다른 한명의 명의로 4억의 대출여력이 생기게 되는 것입니다!

아니면 대출 여력을 최대한 확보하기 위해

한명이 1억원의 신용대출을 담당하고

다른 한명이 4억원의 주담대를 통해

총 5억에 리스크를 대비할 수도 있습니다.

그런데 저는 외벌이 인데요.. (feat. DSR 피해가기)

출처 입력

자 이게 이게 제가 이 글에서 나눠드리고 싶은 부분이었습니다.

제가 바로 이런 케이스였거든요.

내가 소득이 5,000만원인데 배우자 소득이 없는 경우!

외벌이여서 저만 대출여력을 감당할 수 있는데

실거주 주담대가 너무나 걸림돌이 되는 겁니다.

저는 어떻게 이 문제를 해결했을까요?

여기서 '인정소득(추정소득)' 이라는 개념이 나옵니다.

인정소득이란, 대출자가 당장 신고소득이 있지는 않지만

충분히 대출을 감당할 여력이 있다고 판단되는 경우입니다.

즉, 아래와 같은 경우들 인거죠.

1) 지역건보료 납부 기록

2) 신용카드 사용액이 있는 경우 (나 쓸돈 있어!)

3) 배우자의 소득이 있는 경우 (내 배우자돈 내가 쓰는데?)

이중 건보료 기록은 우리가 바꿀 수 없으니

저희는 신용카드 사용과 배우자 소득을 활용하는 방법을 알아보겠습니다.

DSR 회피 방법1. 신용카드를 활용한 배우자 소득 만들기

직전 1년의 신용카드 사용액에 따라서

일정 비율을 곱해서 인정 소득을 계산할 수 있습니다.

아래처럼 말이죠!

네.. 복잡하죠?

결론적으로 말하면 1년에 2383만원을 카드 사용을 배우자 명의로 하게되면

배우자에게 5000만원의 소득이 있는 것으로 인정(인정 소득은 5000만원까지만 가능) 받을 수 있습니다!

그러면 앞서 계산한 것처럼 약 4억원의 주담대 대출 여력이 생기는 거죠!

(1200만원 사용 -> 2500만원 추정소득 -> 2억원 주담대 대출 여력!)

그런데 카드 사용 금액이 애매하거나, 1년을 기다리기 어려운 분들도 계시죠

이제 진짜 꿀팁 들어갑니다.

DSR 회피 방법2. 내 소득을 2번 활용하기

이 방법을 사용하기 위해서는 약간의 준비가 필요합니다.

먼저 배우자와 본인 둘다 우선 기보유 대출을 상환하여 DSR을 비워둡니다.

(주담대 보유 중인 경우 상환 후 대환 필요)

그러면 나의 대출여력 5000만원 소득에 대한 대출 여력이 4억이 남아있죠.

배우자는 공식적으로는 소득이 없어 대출 여력이 없는 상황입니다.

이 때 집을 공동명의로 가져오면서

주담대를 소득이 없는 배우자 명의로 받습니다.

(네? 소득이 없는데 어떻게 가능하냐고요?)

앞서 봤던 인정소득의 3번째 케이스로 가능합니다.

1) 지역건보료 납부 기록

2) 신용카드 사용액이 있는 경우 (나 쓸돈 있어!)

3) 배우자의 소득이 있는 경우 (내 배우자돈 내가 쓰는데?)

바로 나의 소득으로 배우자의 인정소득을 채우는 거죠.

그러면 배우자를 차주로 하여 대출이 실행되게 됩니다.

그러면 이제 나의 소득은 이미 사용되서 못쓸 것 같죠?

그런데 놀랍게도 그게 아닙니다.

DSR은 대출이 실행될 때 철저하게 '개인'단위로 보기때문에

이렇게 소득을 빌려줘서 배우자명의로 대출을 4억을 일으켜도,

제 대출이 아니기 때문에 제 DSR은 0% 즉 깨끗한 상태가 되는 것입니다!!

(K은행 H은행 확인 완료.. 하지만 실행전에 확실하게 상담받고 진행하세요!)

저는 위와 같은 방법으로 실거주 주담대를 소득이 없는 배우자 명의로 실행시키고,

1호기 잔금 여력을 만들어서 작년 말 기다리던 1호기를 할 수 있었습니다.

(다행히도 1호기 잔금까지 가지 않고 전세를 무사히 맞췄습니다 ^^)

하지만 혹시 저와 비슷한 상황에서 한분이라도 도움이 되셨으면 좋겠습니다.

어떤 상황에서도 문제를 해결하는 투자자 되시길 모두 응원합니다!

감사합니다. 뜨사 올림.