가락쌍용1차 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 사랑스러운글1]

✅아파트명 : 가락쌍용1차

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

송파구 종사자수  400,781명 / 사업체수 74,531

2. 교통

강남역 38분 / 여의도역 50분 / 시청역 1시간 3분

3.학군

송파중 86%, 가원중 88%

4. 환경

 롯데마트 송파점 / 경찰병원

5. 공급

 더샵송파루미스타 2025년 10월 179세대

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 가락쌍용1차 24평 현재 매매 12억, 전세 5억

5년 내 고점 매입시: 2021년 10월 매매 14.7억 전세 5.5억

5년 내 저점 매입시: 2022년 12월 매매 9억 전세 4.8억

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 현재 고점대비 -15%로 저평가 되어있다.

2) 환금성 :  2064세대 대단지 송파구 구축 대장아파트로 가주초,송파중학교가 단지 옆에 위치해있고 단지 환경이 아이 키우기 좋은 환경이라 꾸준한 수요가 있을 거라 기대되므로 환금성이 좋은 단지이다.

3) 수익률 : 투자금 대비 수익률이 높진 않은거 같다. 실투자금이 많이 들어 조금의 대출이 필요할 거 같다. 

4) 원금보존 : 장기적으로 봤을땐 리모델링 호재, 서울 공급 부족으로 인해 원금보존이 될 것이라고 생각하지만 단기적으론 정부 규제 등 여러 가지 요소로 인한 하락이 있을 수도 있을 거라 생각한다.

5) 리스크 대비: 현재도 낮은 전세가율로 향후 서울의 공급 부족을 생각했을때 역전세가 날 리스크는 없어 보인다.

나의 투자 결론 : 

리모델링 호재가 있어 전망은 나쁘지 않으나 전세가율이 낮아 투자에 많은 실투자금이 들어가야한다는 점이 아쉽다. 현재 부동산 호가보다 실제 분위기는 점점 가격 조정이 되는 분위기로 바뀌고 있는거 같아 조금의 희망을 가져보고 있다. 

✅ 작성하면서 느낀점 : 

강의에서 배운 내용을 토대로 저환수원리까지 작성해보았는데 객관적으로 단지의 가치에 대해서 생각을 정리해볼 수 있는 시간이었다. 하나의 단지 만을 고집할 것이 아니라 보다 많은 단지의 비교평가를 통해 더 높은 수익률을 가질 수 있도록 하는 것이 중요할 것 같다.