수도권 아파트 7개월만에 상승세 멈춤, 그렇다면 앞으로는..? [김인턴]

안녕하세요.

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경제적 자유를 꿈꾸는 분들에게

인생의 턴잉포인트가 되어드리는 김인턴입니다.

다소 어수선한 분위기가 이어지고 있는데 그래도 얼마남지 않은 크리스마스 그리고 연말 분위기를 즐기셨으면 좋겠습니다 :)

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오늘은 기사 두개를 가지고 이야기를 해볼까 합니다.

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12월 12일자 기사인데 수도권 아파트값 상승이 약 7개월만에 멈췄고, 서울은 오름폭이 줄어든다는 내용입니다. 그리고 이런 영향에 대한 원인을 대출 규제와 최근 이슈되었던 계염령 이후의 탄핵 정국이 펼쳐지면서 보이는 불안한 모습을 이야기하고 있습니다.

이런 모습에 입이라도 맞춘듯이 다른 기사의 제목이 바로 눈에 띄었는데, 올림픽 파크 포레온에 대한 기사였습니다. 43평이 전달 거래된 28.4억원이라는 가격보다 1억원 낮은 27.37억원에 거래가 되었고 이를 통해 서울 아파트 가격도 보합으로 들어가고 있다라는 내용을 담고 있습니다.

이렇게만 보면 부동산 시장은 분위기가 많이 달라지고 있고, 보합 혹은 하락의 분위기라고 느껴지는 것 같습니다. 정말 하락이 시작되는 건지, 아니면 보합하다고 다시 올라가는 건지 다양한 생각이 들게 되는데, 이런 기사를 보면서 어떻게 생각해야할까요?

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#팩트 체크

가장 먼저 기사의 내용을 바로 사실로 받아들이는 것이 아니라 실제로 하나씩 확인해보는 것이 필요합니다.

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첫번째 제목을 가진 기사들 내용 중 일부를 가져왔고, 확인해봐야할 부분들을 표시했습니다. 사실 이런 경우 데이터 자체는 사실인데 해석을 멋대로 하는 경우가 있어 데이터를 앞뒤로 살펴보는 것이 필요합니다.

실제로 한국부동산원 데이터를 살펴보니 기사와 크게 다른 점이 없고, 멋대로 해석된 내용은 없는 것을 확인할 수 있습니다.

두번째, 올림픽 파크 포레온 기사 확인을 위해 실제 실거래와 현재 호가를 살펴보면 다음과 같습니다. 기사에서 이야기할때 나왔던 28.4억의 실거래 가격이외에도 같은 달에 27.5억에도 거래가 있었음을 알 수 있습니다. 현재 나오는 호가 수준으로 보면 아직 하락이라고 말하기에는 어려운 것 같습니다.

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더불어 전용 84를 살펴보면 24억에도 최근 거래가 되었고 그 사이에 22억 중후반, 최근 올라오는 호가도 22억 중후반임을 보면 역시나 하락을 쓰기에는 조금 이른 것 같습니다. 아직 입주장이 진행중이고 전세 가격이 아직까지 크게 조정되 되지 않는 상황이기에 매매 가격에 영향을 주는 부분은 더 지켜보는 것이 필요할거구요.

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다만 이런 가격 차이가 발생하는 이유는 층, 향, 동 등의 차이로 인해 어느 정도 생길 수 있는 부분입니다. 같은 동이라고해도 앞 동에 막혀서 뷰가 보이는 것과 보이지 않는 것에 대해서 차이가 있고 내부 옵션에 따라서도 가격의 차이가 생길 수 있습니다. 그렇기에 단순히 하나의 거래만으로 판단하기에는 이른 것이죠.

#과거 시장 복기

기사를 실제로 확인해보니 수도권과 서울 시장이 보합 또는 상승의 폭이 감소하는 것은 사실이었습니다. 기사에서는 이런 이유를 대출 규제와 탄핵이라는 정치적인 이슈로 이야기하고 있는데 그 중에서도 대출 규제에 집중하여 과거 시장의 모습은 어떠했는지를 살펴보겠습니다.

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일반적으로 규제는 수요를 제한하는 것을 목적으로 시행하게 되는데 수요를 줄이는데 가장 효과적인 방법은 대출을 건드리는 것입니다. 아무래도 집을 사는데 전부다 현금을 주고 사는 사람보다는 대출을 활용하여 집을 매수하는 사람들이 대부분이기 때문이라고 생각하시면 됩니다.

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아래 그래프는 2016년부터 현재까지 서울 시장의 매매 지수/증감 변화 그래프입니다. 여기에 직전 상승장에서 정말 여러번의 다양한 규제 정책이 나왔었는데 대출과 관련된 대표적인 규제가 발표된 시기를 표시해놓았습니다.

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전체적으로 살펴보면 대출 규제의 내용과 강도에 따라 다르지만, 대출 규제가 발표된 이후에는 시간을 두고 상승폭이 둔화되는 것을 확인할 수 있습니다. 한가지 더 확인할 수 있는 건 대출 규제가 지속된다고 해서 계속해서 조정되거나 하락하는 모습은 아니라는 점입니다. 길게는 7~8개월, 짧게는 3개월의 시간이 지나고 난뒤에는 다시금 상승하는 모습을 보여줬습니다.

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2020년에는 실상 대출 규제에 대해서는 이미 더이상 추가로 정책을 내기 어려운 상황에서, 임대차법이 시행되면서 전세가격이 폭등하게 되고 이로 인해 매매 가격에도 영향을 주었다고 볼 수 있을 것 같습니다. 이후, 금리가 급격하게 인상되었고 오랜 상승에 대한 피로감까지 더해지면서 23년까지 크게 하락되었으며 24년 회복을 이어오다가 최근 다소 상승세가 다소 완만한 모습을 보이고 있습니다.

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정리해보자면 대출 규제는 수요를 억제하는데 분명 영향을 줍니다. 다만, 상승장에서는 수요를 계속해서 누르지는 못하는 모습을 보였다는 점입니다. 이를 통해 24년 8월말부터 이야기가 나오면서 시행된 대출 규제가 현재 시장에 영향을 준다는 것이겠죠.

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#현재 시장과의 과거의 다른점

과거 시장 복기를 통해 대출 규제가 분명 수요에 영향을 주며 이는 시장의 흐름을 바꿀 수 있는 요인이 된다는 것을 확인했습니다. 다만, 이런 대출 규제의 영향이 과거와 비슷하게 흘러갈지에 대해서는 과거 시장과 현재 시장이 비슷한 모습인지 아니면 다른 모습을 보이고 있는지를 확인해봐야합니다.

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과거 시장과 현재 시장이 다른 점은 다음과 같습니다.

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(1) 대출 규제의 주체

- 직전 상승장의 대출 규제는 정책적인 개념이 강해 필수적이었다고 하면 현재 대출 규제는 스트레스 DSR 적용을 제외하고는 은행들이 자율적인 성격이 강하다는 것입니다. 그 말은, 언제든지 은행들 자체적인 결정으로 인해 완화될 수 있다는 차이점이 있습니다.

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(2) 여전히 저렴한 가격

- 과거 대출 규제가 지속되었던 서울 시장의 가격을 비쌌습니다. 하지만 현재 서울 시장의 모습은 일부 선호 지역과 단지들의 가격은 싸다고 말하기 어렵지만, 여전히 덜 오른 지역과 단지들이 훨씬 많은 것이 현재 서울 시장입니다. 지방과 수도권도 동일합니다.

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(3) 시장의 분위기

- 대출 규제가 지속된 과거는 대세 상승장이었다면, 현재는 일시적으로 상승이 일어나긴 했지만 대세 상승장이라고 부르기는 어려운 상황입니다. 이런 이유로 규제가 지속성과 연속성을 갖기는 더욱 어렵겠죠.

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그렇기에 지금은 규제로 인해 시장에 영향을 미치겠지만 지금과 같은 분위기가 계속 되면서 이제는 하락이 시작될거라고 단정짓는 것은 조심해야합니다.

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#그래서 어떻게?

부동산 투자에 있어서 우리에게 필요한건 긴 시계열을 두고 생각하는 것입니다.

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주식과 다르게 기본적으로 매수를 한다고 하면 지방은 경우는 짧게는 2년 길게는 4년 이상을 보유해하고 서울, 수도권은 장기적으로 보유가 가능하기에 최소한 7~8년 길게는 10년 이상 들고가야합니다. 더불어 내집마련 같은 경우는 그보다 더 길어질 수 있구요.

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결국 우리가 생각해야하는 건 당장 한달 두달의 미래가 아니라 더 긴 시간이 지나가고 난 다음이라는 것입니다.

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그렇기에 가장 필요한건 내가 매수하려는 자산이 장기적으로 봤을때 가치가 있는 것인지 그리고 가격의 오르고 내리는 과정을 보내야할텐데 내 상황에서 이 시간을 버틸 수 있는 확신을 갖는 것입니다. 이 확신은 가격이 싸게 사는 것이 필요하고 시기에 따라서는 비싸지 않게 사는 것이 될 거구요.

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그랬을 때 현재 상황을 토대로 A가 좋냐 B가 좋냐를 따지기 보다는 내가 투자나 내집마련을 할 수 있는 상황이라면 A든 B든 보유하는 것이 필요합니다.

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더불어 전세 레버리지 투자에서 가장 중요한 전세가격은 비싸지 않은 가격 수준에 더해 금리 인하라는 방향성 그리고 25년 이후 공급이 부족하다라는 것입니다.

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마지막으로 현재 부동산 관련 정책은 시장 상황에 따라 규제와 완화를 반복할 것이구요.

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그렇다면 장기적인 관점에서 전세 가격의 올라갈 가능성이 높고 이는 매매 가격의 상승으로 이어질 수 있습니다.실상 자본주의 체제 안에서 자산이나 재화의 가격에 대한 우상향을 부정하기 어렵구요.

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그럼 내가 해야할 건 현재 상황에서 앞으로 어떻게 흘러갈지를 고민하는 것이 아니라 여전히 괜찮은 가격을 보이는 지역을 중심으로 살펴보며 장기적으로 버틸 수 있는 가격을 가진 곳을 보는 것입니다. 단기간에 돈을 벌겠다, 금방 가격이 오를 곳을 사고 싶다 이런 마음보다는 긴 시간을 두고 바라보는 것이 필요한거겠죠.

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규제로 인한 걱정, 앞으로 시장의 대한 변화의 두려움으로 망설이고 계신분들께 도움이 되었으면 좋겠습니다.



오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

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