해운대구 좌동 벽산1차아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 83기 1조 달나라이씨]

✅아파트명

벽산1차 아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

해운대구 종사자수 154,115명

2. 교통

  장산역 도보 5분/ 부산시청 지하철 39분 /서면역 40분

3.학군

부흥중학교 6.6% , 신곡중학 4.7%

4. 환경

도보거리에 인제대해운대백병원, 좌동재래시장, 롯데시네마 

단지 바로 앞 중심상가. 학원가 밀집

5. 공급

  더폴디오션 2026.5월 / 184세대

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 해운대구 좌동 벽산1차 24평 현재 매매 4.9억, 전세 2.3억

5년 내 고점 매입시: 2021년 7월 매매 6.1억 전세 3.4억

5년 내 저점 매입시: 2020년 5월 매매 2.8억 전세 1.5억

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 교통,학군,환경(상권,학원가) 좋음, 브랜드 중. 인근 아파트(연식,평수,세대)와는 시세 비슷하고 전고점대비 -20%수준으로 현재 저평가라고 보기는 어려움

2) 환금성 : 입지위치,교통,학군, 환경 좋아 거래량 지속있으므로 환금성은 좋음

3) 수익률 : 고점매수시 -45%, 저점매수시 152% . 투자금이 2.6억으로 많이 필요. 

4) 원금보존 : 투자금 2.6억으로 많음, 매매가 전고점대비 -20%로 적정, 전세가율 47%로 낮음. 향후 입주물량 185세대 적음. 입지독점성 낮음.   

5) 리스크 대비: 3년내 입주물량은 184세대로 적으나, 투자금이 2.3억 소요, 고점대비 -20%수준, 저점대비 71%높은수준임

나의 투자 결론 : 투자보류

교통, 학군, 환경은 좋아 투자가치는 있으나 현재 매매가 높고 전세가율이 낮아 투자금 많이 필요하고 수익률 낮으므로, 매매시점 조절 필요. 시세 파악하며 매매가 낮아질때 투자 재검토. 

✅ 작성하면서 느낀점 : 저평가 여부 판단이 어려움.  눈으로 보면 알겠고,,강의 들으면 알겠는데 실제 작성해보니 판단안됨.ㅠㅠ