평택 지제역 더샵 센트럴시티아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 82기 10조 인생집중]

✅아파트명

       지제역 더샵 센트럴시티아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

  평택시       종사자수 :  276,230명  사업체수 63,452  A등급

2. 교통

강남역 1시간 46분 

여의도 1시간 44분

지제역에서 SRT를 타고 수서역으로 이동시에는 약 30분 정도 소요된다.

광역버스와 1호선을 이용하여 서울 접근은 가능하나 출퇴근 하는 사람의 숫자는 극히 제한적으로 예상된다.

(예상근거는 광역버스 운행 시간 간격과 운행 대수로 유추한 것임)

3.학군

가까운 거리의 중학교는 학업 성취도와 진학률이 낮아서 학군지역이라고 보기에는 어려움이 있다.

4. 환경

아파트 입구에 이마트와 아파트 반경 3킬로 이내에 준종합병원 2곳과 아울렛 매장이 있다.

5. 공급

2027년 까지 약 23,000 세대의 공급 물량이 예정되어 있고 분양 중인 단지도 미분양 상태이다.

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 수원 영통구 래미안 영통 마크원과 비교하니 저평가 상태는 아닌 것으로 판단

2) 환금성 : 약 2,000 세대의 대단지임에도 거래량이 적은 편 이여서 환금성이 높다고 보기는 어렵다는 판단

3) 수익률 : 투자금 대비 수익률을 얻기에 안좋은 조건의 아파트 임. 

4) 원금보존 : 입지 독점성이 매우 낮고 전세가율이 낮아 원금보존이 힘듬

5) 리스크 대비: 지제역 주변 계속되는 공급과 주변 브레인시티와 평택시의 꾸준한 공급으로 리스크 대비 힘듬

나의 투자 결론 : 현재시점 투자금이 너무 높고 가치투자의 관점에서 많이 벗어난 아파트 단지이고  

                         입지가 더 나은 수원과 비교해 보니 투자는 부적격으로 판단된다. 

✅ 작성하면서 느낀점 : 

 단순히 한개 지역 한개 단지만 가지고 작성 했을 때는 보이지 않았던 부분이 비교 평가를

통해 명확하게 판단 되었고, 아직은 부족하지만 저환수 원리를 이해하는 시간이 되었다.