금천롯데캐슬골드파크 1차 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 82기 세이코]

✅아파트명 : 금천롯데캐슬골드파크 1차 아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

  금천구 종사자 수 : 255,449명 

2. 교통

3. 학군

4. 환경

5. 공급

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 매매가가 전고점 대비 약 90%까지 가격 회복한 상황으로 저평가에 해당하지 않음. 

2) 환금성 : 금천구 내에서 비교적 연식 좋은 브랜지 대단지 아파트가 희소해서 선호도가 높고 환금성은

     좋을 것으로 예상.

3) 수익률 : 투자금이 약 6억으로 수익률 100%까지는 장기보유가 필요할 것으로 보임. 

4) 원금보존 : 전세가율 51%로 기준에는 못 미침. 기준인 60%이상이 되려면 매매가가 하락하거나  

                      전세가가 올라가야하는데 광명 공급물량으로 봐서는 전세가 하락이 예상되며, 이 경우 

                      원금보존이 어려울 수 있음.  

5) 리스크 대비 

 : 금천구 3년내 입주물량은 없으나, 바로 인접 지역인 광명시에 2025~2027년까지 적정수요 대비 

  약 3.6배의 대규모 입주가 예정되어 있어 미치는 영향이 클 것으로 예상되며, 전세가 하락에 대한 대비가

  필요할 것으로 보인다. 

나의 투자 결론 :  투자금 6억으로 서울 5급지에 투자 할 지는 조금 의문이다. 

                             3억이상의 투자금이라면 서울 3급지 이상의 물건부터 비교평가하여 매수할 듯하다. 

✅ 작성하면서 느낀점 : 

 저환수원리를 배웠지만, 실제 단지를 가지고 스스로 판단하는 게 쉽지 않았다. 

 앞으로도 많은 공부가 필요할 듯하다 ^^