포항 지곡동 승리아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 83기 100조 정갈한바다1]

✅아파트명 지곡승리아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

2. 교통

포항시청까지 자가용 6분

성모병원(근처 종합병원)까지 자가용 4분

이마트까지 자가용 14분

3.학군

제철중학교 86%

4. 환경

롯데마트 자가용 기준 7분

성모병원(종합병원) 자가용 기준 5분 

이마트 자가용 13분

5. 공급

  힐스테이트상생공원 1,668 세대

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 올해 1월 전고점을 찍고 가격이 하락했다가 다시 오름 추세.  저평가라고 보긴 어렵다 생각든다.

2) 환금성 :  좋은 학군을 끼고 있어서 매물이 잘 없으며 나와도 금방 나감.

3) 수익률 : 지방 특성상 오르고 내리는 폭이 상대적으로 작아 수익률이 크진 않다.

4) 원금보존 : 전세가율 77~79%로 적절한 시기에 구매하면 원금보존 문제 없어보임. 좋은 학군에

                     바로 근처에 고층 아파트가 없음. 다만 꽤 오래된 구축이라 조심스러움.

5) 리스크 대비: 주변에 입주물량이 예정된 것이 없음. 다만 옆 동네 초등학교 졸업생들이 진학해왔던 해당 동네 

                         중학교 학생과밀문제로 학군분리/해제 관련 이슈가 있음. 

나의 투자 결론 : 

24년 1월에 전고점을 찍었고 다시 회복 추세에 있으며 제철중학교 학생과밀 문제로 인한 학군분리 

이슈로 해당 동네 부동산 과열이 있어보임. 현재 투자하기에 나에게는 위험부담이 큼.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

부동산 중개인을 통해서 시장에 나와있는 물건을 눈으로만 보고 살고싶은 집인지 깨끗한 집인지 확인하고 투자를 하는 것보다 해당 아파트 단지 그리고 그 단지를 포함하고 있는 동네를 임장하고 보고서를 작성해보니 머리속에서 흩어져있던 생각들이 정리가 됩니다.

단순히 마음이 끌려서 감정적으로 구매하는 것이 아니라 이성적으로 가치를 비교하고 판단할 수 있게 도와줍니다.

꾸준히 아파트 수익률 분석 보고서를 작성하며 비교대상을 모으고 지속적으로 모니터링하다보면 적절한 시기와

가치를 알아보는 실력을 갖출 수 있을 것 같습니다. 월부에서 그 실력을 차근차근 쌓아가야겠습니다.