일산서구 후곡동아 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 82기 97조 유연한말1]

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅아파트명

후곡10단지동아

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

일산서구 종사자수 80405, C등급

2. 교통

강남 1시간 20분/여의도 52분/시청 52분

3.학군

신일중학교 89.3%, 일산중학교 85.2%

4. 환경(주변 편의시설)

일산백병원,  동국대병원, 국립암센터, 일산병원, 일산복음병원, 일산차병원, 롯데마트, 이마트, 롯데백화점,

5. 공급

  없음

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 

가격이 좀 더 떨어져야 하지 않을까 싶다. 고점대비 20% 하락가격보다 조금 높다.

직장은 강남/여의도/시청을 따졌을 때, 강남권까지는 통근이 불가한정도는 아니나 굉장히 좋지 않음.
교통은 일산역이 바로 앞에 있어서 좋음. 차로 20-30분 이내에 갈 수 있는 백화점, 종합병원, 마트, 호수공원이 있어서 살기 좋음. 학군도 괜찮음. 좀 우려되는 것은 아파트 연식이 높다는 것인데 이 부분이 결정적인 영향을 미칠 것 같지는 않다. 

2) 환금성 :  세대수가 516세대수 정도 되서 문제없을 것 같다.

3) 수익률 :   지금 매매하기에는 위험한 것 같다. 

4) 원금보존 : 현재 전세가율은 80% 이하라 좋지 않고, 가격도 비싸다.

5) 리스크 대비: 21년도 상반기, 22년 7월 정도에 전세가율이 50%대 정도로 떨어졌는데, 왜 그런건지 궁금해졌다. 찾아보니 전영끌대출 및 추격매수증가, 월세 불안심리와 부동산 공급부족에 따른 매수 증가로 나오는데, 이 때 사람들이 다들 매매를 하려고 했었던 시기였던 것 같다. 50% 까지 떨어질 것을 대비해야 할 것 같다.

나의 투자 결론 : 

낮은 전세가율과 저평가되지 않은 것 같아서 투자를 하지 않는 것이 좋을 것 같다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

저평가항목을 작성하면서, 다른 도시와의 비교작업이 더 필요함을 느꼈다. 과제를 하면서 강의 때 배운 개념들을 적용할 수 있는 좋은 기회였던 것 같다. 아직도 좀 더 정리가 필요하고 개념정립이 필요한 점과, 앞마당 구축도 해야한다는 것을 느꼈다.