아파트 수익률 보고서

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅아파트명

광장동 광장힐스테이트아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

광진구 : 종사자수 129,707 / 사업체수 33,706

2. 교통

강남역 30분 / 여의도 49분 / 시청역 42분

3.학군

광남중 98%, 양진중 94%

4. 환경

• 대형마트
  • 롯데마트 : 자동차 6분
• 병원
  • 서울아산병원 : 자동차 6분
  • 서울건국대병원 : 자동차 11분
• 백화점
  • 롯데백화점 건대스타시티점 : 자동차 11분
  • 잠실 롯데백화점 : 자동차 18분 

5. 공급

2012년 3월, 453세대

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 

*직장/교통 - 강남과 30분거리, 여의도와 시청은 1시간 거리. 엄청 가깝지는 않지만 나름 괜찮음

*학군 - 광남중, 양진중 → 광장힐스테이트는 양진학군 

*환경 -  아파트 1층에 스벅, 뚜쥬, 파리바게트 등… 백화점, 마트 멀지는 않음, 한강 5분거리, 앞에 학원가 밀집되어 있고 유해환경 없음. 그러나 문화시설은 많지는 않아서 주변 강변역이나 잠실역까지 가야함

*호재/악재 - 지금은 힐스테이트가 2012년에 지어졌음에도 불구하고 광장동에서는 제일 신축아파트에 속하는데, 광장 극동 아파트 1,2차가 재건축 들어간다 하여 추후 연식이 오래된 힐스테이트에 대한 수요가 떨어질 수 있는 악재 예상해볼 수 있음…

*가치에 따른 가격 - 현재 34평 20억이고 주변 아파트 시세 대비 비싼편임. 완전 신축은 아닌데도 높은 가격이라 생각함.. 거기다가 바로 옆 한강과 붙어있는 극동아파트는 30평형대 17.5억으로, 최근 재건축 결정이 나서 극동아파트 보다 가치는 떨어지는 것 같음. 그러나 강남과의 가까운 거리, 최근 떠오르는 잠실과 가깝게 위치하여 추후 가격 상승 기대해볼 수 있음.

2) 환금성 : 좋은 학군, 교통, 환경에 의해 환금성 좋다고 생각 

3) 수익률 : 지금 투자하여 1년뒤 전고점 회복시 6500 수익, 투자금 114500 이니까 수익률 5% 로 낮음

4) 원금보존 : 전세가율 44%이여서 서울 60%를 기준으로 생각하면 원금보존 안될 가능성 있음.

5) 리스크 대비: 

• 극동아파트 재건축으로 인한 공급으로 리스크 있음
• 전세가율 낮아 원금보전 위험 있음

나의 투자 결론 : 

학군, 교통, 환경, 브랜드 등 모두 좋으나, 저평가/수익률/원금보전 의 측면에서는 지금 투자하는것이 위험할 수 있겠다 생각함. 

✅ 작성하면서 느낀점 : 

살기 좋을것 같다고 무작정 사고싶다, 살고싶다 생각할것이 아니라 현재 매매/전세 가격은 어떤 상태인지, 주변 아파트 시세는 어떤지, 이곳이 장차 가격이 오를만한 가치를 가지고 있는지, 그리고 무엇보다 내가 이곳에 투자할 충분한 돈이 있는지(갭투자시 대출X !) 면밀하게 따져봐야 하는 점을 느꼈다. 감정으로 투자하지 말고 원칙을 잘 세워나가자.