답십리 두산 아파트 입지분석 [열반스쿨 기초반 82기 72조 라라랜드]

✅아파트명

답십리 두산아파트(동대문구 답십리동) 

✅위치(지도)

✅입지평가

[요약] 주요 항목들을 자체 기준에 따라 등급으로 구분

• 직장  : 열부 기준 준용(S~C)

• 교통  : 자체 기준(수도권 물건에 대한 교통 편익 비교를 위한 기준) 

  - S :  강남/여의도/시청  모두 1시간 이내, 1개 지역 이상 40분 이내, 근접역까지 도보 10분 이내 

  - A :  강남/여의도/시청 모두 1시간 이내, 근접역까지 도보 15분 이내

  - B :  강남/여의도/시청 중 2개 지역 1시간 이내, 근접역까지 도보 15분 이내

  - C :  강남/여의도/시청 중 1개 지역 1시간 이내, 근접역까지 도보 15분 이내 

  - D :  강남/여의도/시청 모두 1시간 이상

• 학군 : 자체 기준 (중학교 대상, 서울 학업성취도 평가 평균 77.9%를 기준으로 등급구분) 

     - S :  30분 이내 접근 가능 중학교의 학업성취도 평균 80% 이상,  90% 이상 학교가 절반 이상

     - A : 30분 이내 접근 가능 중학교의 학업성취도 평균 80% 이상,  90% 이상 학교가 1개 이상 

     - B : 30분 이내 접근 가능 중학교의 학업성취도 평균이 서울 평균 77.0% 이상

     - C : 30분 이내 접근 가능 중학교의 학업성취도 평균이 서울 평균 77.0% 미만

• 환경 : 자체기준 

  - S : 랜드마크라 할 수 있는 문화/편의시설이 있어 유동인구가 밀집되는 상권이 있는 경우 

  - A : 도보 혹은 차량 5분 내  이용 가능한 대형마트/병원 등의 상권이 있는 경우 

  - B : 차량 10분 이내 이용 가능한 대형마트/병원 등의 상권이 있는 경우 

      - C : 차량 20분 이내 이용 가능한 편의 시설이 있는 경우 

•   공급 : 향후 2년 이내 평균 공급 적정 수준에서,  초과 > 적정 > 미만

1. 직장

B등급(동대문구 답십리동)

2. 교통

o 강남 45분 /여의도 48분  /시청 : 40분

•  주요 지역까지 도보 및 몇차례 환승이 필요함.

• 가장 근접한 답십리역까지 도보로는 15분(지하도, 횡당보도 1회씩 건너야 함). 버스를 이용하더라도 약 8분 정도 걸어야 버스정류장 도착

3.학군

→ 매우 안 좋음 동대문구/서울 평균보다 낮음 

* 동대문구 평균(15개 중학교) :74.2%, 서울 평균 : 77.9% 

• 동대문 중학교(도보 20분/ 버스 14분) ,학업성취 : 63.8%
• 장평중학교(도보 23분 /버스 19분),  학업성취 : 66.2%

• 승인중학교(도보 23분 /버스 19분),  학업성취 : 71.4%

   

4. 환경

• 대형마트 : 홈플러스 동대문점, 롯데마트 청량리 점(차량 이용 시, 10분 이내)

• 병원 : 답십리역 근처에 다수의 병원, 약국 있음 

   

5. 공급

•   25년 적정수요의 공급물량을 크게 초과하나 26년부터 공급 부족

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

• 현재 '24년 매매 8.5억/전세 5.2억(61%)
• 고점 '21년 매매 10.5억/전세 6.2억
• 저점 '20년 매매 6.2억/전세 4억

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 보통

• 전고점 대비 19% 하락가, 매매대비 전세율 61%

  -  입지, 학군, 연식, 투자금(3.3억원),용적률(266%), 등을 고려했을 경우 합리적인 가격대는 아니라고 생각됨

     -  분석이 더 필요하지만 강남 1시간 이내이며 학군, 환경들이 우수하고 향후 GTX와 분당연장선의 호재가 있는 용인,수원의 역세권 아파트를 생각해보면 현 매매가가 저평가된것으로 판단하기 어려움

2) 환금성 : 좋음(가격, 전세율, 매매거래량 고려)

• 매매거래량은 '24년 총 세대수 대비 3.9%(29건)으로 유사 아파트 대비시 보통 수준으로 판단됨

  -  2010년대 준공 및 입지가 더 우수한 힐스테이트(7%), 래미안위브(4.8%)

  - 두산 아파트와 유사한 입지와 2000년 초 준공 아파트인 동아(4.1%), 청솔우성(1.7%)

   

3) 수익률 : 전체적인 부동산 활황기에 영향을 받겠지만 해당 물건의 장기적 상승가치로 추가 수익률을 확보할수 있을지 미지수 

• 전농답십리뉴타운과 청량리 뉴타운의 영향을 받을 수 있고 지역 개발(답십리 고미술상가 개발

답십리 자동차 부품 상가 개발, 답십리 모아타운 대상지 선정)을 통해 노후화된 상권 개선을 기대해 볼 수 있으나, 실거주 인구가 많고 주민의 연령층이 높아 획기적인 개발은  매우 먼 훗날의 이야기가 될 거란 생각.  

('25년 12월 7일 기사를 보면 답십리동 471번지 일대, 최고 45층 2250세대 아파트 계획의  주민 반대 동의율 25% 넘어 중단되었다고 함) 

4) 원금보존 : 가능

•  제 1원칙에 수렴하는 편

  - 전고점 대비 19% 하락가, 매매대비 전세율 61%

   

5) 리스크 대비: 어려움 

• 투자금(3.3억원)을 형성하기 위해 추가 대출이 필요하므로 전세율 하락 시 곤란..

나의 투자 결론 : 투자 보류

 - 동대문구 ‘답십리’라는 지역 대비, 교통이 좋지 않고 학군이 매우 안 좋음. 또한 주거 연령층이 높고 용적률도 매력적이지 않아 장기적 상승 가치 미지수이므로 3.3억원의 자금을 투자할 만큼의 물건이라 파악되지 않음. 

✅ 작성하면서 느낀점 

 - 과연 서울 중심지에는 저평가가된 아파트가 있을까 생각이 들었음. 이미 가격에 직주근접, 학군, 교통 그리고 호재등이 선반영 되어 그 가치를 대변하고 있는 정량적인 수치라는 생각이 듦. 결국 본인 투자금에 맞는 아파트 중 

가장 나은 것을 선택하는 것. 그리고 어느 시점에 사느냐의  선택이 아닐까 생각이 들었음. 

정확한 가치 평가를 위해 비교 가능한 아파트 리스트를 늘려야 하겠다는 생각이 들었으며 여러 각도로 종합적인 분석하는 툴과 방법들을 배울 수 있어 유익한 강의와 과제였음.