영등포구 신길동 래미안에스티움 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 83기 1채마다3억씩 벌조 엔티제제]

✅아파트명

신길동 래미안에스티움 아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

• 영등포구 종사자수는 43만명으로 서울에서도 종사자수가 굉장히 많은 편이다.
• 사업체수는 7만4천명으로 강남 다음으로 많다.
• 영등포구의 500명 이상 사업체와 연봉이 높은 사업체는 여의도에 집중된 편이다.

2. 교통

• 강남역 약 40분/여의도 약 25분/시청 약 40분
• 강남역 30분 이내는 아니나 주요 업무지구 접근성이 모두 좋은 편임.
• 7호선 신풍역 역세권

3.학군

• 서울 평균: 78% 영등포구 평균: 77.6%
• 신길중(배정 학교): 2021년 개교한 학교로 정보가 없음.  2023년 외고 진학 4명
• 대영중: 59.3%
• 윤중중: 84.6%
• 강남중(대방동): 69.8%
• 학원가: 신길동 학원가 형성이 눈에 띄지 않음. 가깝게는 대방동을 이용할 것으로 보임.

4. 환경

• 신길동에는 대형 마트와 백화점은 없으나 영등포구 전체로는 대형 마트와 백화점 모두 다양함.
• 신풍역 근처 상권은 아직 휑한 느낌. 아파트 상가는 잘 정돈됨.
• 영등포구에 롯데마트, 코스트코, 백화점(현대, 신세계, 롯데), 타임스퀘어, 이마트, 홈플러스 모두 있음.

• 종합병원
• 신길동: 성애병원

• 그 외) 한림대, 충무병원, 여의도 성모병원

  

• 환경 불만족 요소 유무

  아파트 단지 주변에는 전혀 없음.

  생활권 외의(뉴타운을 벗어난) 신길1동 지역으로 넘어갈 수록 상가 연식이 오래되었고 

  중국어 간판, 성인 노래방등을 쉽게 관찰할 수 있었음.

5. 공급

• 영등포구: 수요에 비해 공급이 부족
• 영등포자이디그니티 539세대
• 공급이 많았던 해(2020년)이 있음. 당시 뉴타운 입주된 아파트들이 있음.(보라매sk뷰 1546세대, 신길센트럴자이 1008세대, 힐스테이트클래시안 1471세대, 신길파크자이 641세) > 이러한 공급이 언제까지 영향을 미치는지 궁금함.

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

• 세대수가 가장 많은 34평 매매가 최저, 전세가 최저 기준
• 고점, 저점, 현재 모두 전세가율 50% 정도

• 저점 매수시 전세가 + 1억 3천

   

• 20평대 기준

• 최저 가격이 10억 아래로 떨어지는 거래 1건이 있었음. 그 외에는 10억대로 거래됨.

  30평대보다 고점 회복이 빨라 보임. 저점 기준 수익률이 34평보다 높음. 

   

  

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : O 비슷한 가격대의 동작구 상도 더샵1차 보다는 저평가 되어있음. 

BUT 목표 수익률을 100%로 잡았을 때 전고점 대비 5억 상승이 되어야 함.

*나의 선입견: 상도 더샵과 비슷해서 래미안 에스티움이 비싸다고 생각했는데 막상 둘을 비교하니

입지면에서 에스티움이 나았음. 반성ㅠㅠ!

2) 환금성 : O 1000세대 이상 신풍역 역세권 2017년식/거래량 없는 달은 없고 꾸준히 있는 편. 

3) 수익률 : O 

• 20평대 기준 현재 가-전고점 가격으로 수익률 17%

   

4) 원금보존 : X 

• 25평형 기준, 전세가율 52.96%
• 전고점 -8%

• 입지 독점성 O: 신길 뉴타운 아파트들 중에서 신풍역에서 가까움. 강남 1시간 내(지하철 이용)

   

5) 리스크 대비: △

• 단기 역전세: 27년까지 공급 부족 예상됨.
• 장기 역전세: 아직 개발되고 있는 신길동 지역 아파트들이 생길 예정으로 길게 가지고 간다면 미리 대비가 필요해 보임. 

나의 투자 결론 : 

전세가율과 현재 가격 부분에서 원금보존 기준에 미달함. 

✅ 작성하면서 느낀점 : 

다양한 아파트와 지역을 정확히 알지 못한 상태이고 비교 평가가 서툴다보니 저평가 여부를 판단하는 것이 아직 매우 어렵다는 생각이 들었습니다. 그래서 일부러 분위기 임장이라도 다녀온 곳을 과제로 선택해서 진행하였는데 첫 시도에 완벽할 수 없다는 것을 겸허히 받아들이게 되었습니다^^! 완벽주의가 아닌 완료주의로 나아가야 겠지요!

강의를 들을 때 이 부분이 제일 어려울 것 같다는 생각을 했었는데, 역시 해보니 더욱 많은 공부가 필요하다는 생각이 들었습니다. 

너바나님 말씀대로 행동을 하고 나니 제 부족함을 알 수 있어 좋았고 어떤 부분을 채워가야 할 지도 알 수 있어서 아주 의미있는 강의였습니다!

앞으로 더 많이 배우고 적용하며 실력을 쌓아가고 싶습니다!

화!이!팅!!