좌동 해운대KCC스위첸 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 83기 FIRE라이프]

✅아파트명

좌동 해운대 kcc 스위첸

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

• 해운대구 종사자수 154,115명/사업체수 40,946
• 300명 이상 사업체: 부산도시가스주식회사(308명)

• 100명 이상 사업체: 해운대자생한방병원(145명), 인제대학교 해운대백병원(136명), 

                                 해운대장애인자립생활센터(129명)

• 300명 이상+연봉이 높은 곳: 부산도시가스주식회사 – 평균연봉 6,917만원

2. 교통

(1) 핵심 교통시설

• 지하철: 부산 2호선 종착역 '장산역' 위치 (2호선 내 4위 이용객 수)
• 고속도로: 동해고속도로(부산울산고속도로) 해운대IC 인접

(2) 개선 예정 사업

• 제2해안순환도로: 가덕도~기장군 연결
• 터널 건설: 반송터널(금정구↔해운대구), 해운대터널(우·좌동↔센텀2지구)
• 지하철: 장산역→동부산관광단지 연장 검토

(3) 장점

• 대중교통 접근성 우수
• 광역 교통망 연결성 뛰어남
• 향후 교통여건 개선 가능성 높음

3.학군

(1) 초등학교(4개소): 좌동초, 부흥초, 신곡초, 신도초교

**부흥초(1학년-학급수 4/학생수-108)

(2) 중학교 학업성취도 90% 이상(3개소): 신도중(92.1%), 양운중(92.1%), 상당중(91.2%)

(3) 입시학원 개소수: 203개소(출처: 아실)

(4) 중학교 학업성취도 80% 이상(2개소): 부흥중(89.6%), 산곡중(83.1%)

[주요특징]

• 좌동 소재 중학교 중 3개교가 90% 이상의 높은 학업성취도 기록
• 신도중과 양운중은 동일한 92.1%로 가장 높은 성취도 보유
• 모든 좌동 소재 중학교가 80% 이상의 학업성취도 유지

4. 환경

(1) 대학병원: 인제대학교 해운대백병원

(2) 대형마트: 킴스클럽 NC해운대점

(3) 스타벅스: 3개소

(4) 올리브영: 2개소

(5) 기타: 자연드림(2개소), 다이소(1개소)

5. 공급

• (부산 전체) 수요 대비 공급 부족: 수요량은 약1.7만 세대로 유지되나 공급이 부족
• (해운대구) 2025년 이후 신규 공급 급감
• (해운대구 송정동)더폴디오션(주상복합)/2026.5./184세대

✅수익률 분석

  ▸현재 시세: 좌동 해운대KCC스위첸 32평 현재 매매 9억, 전세 4.7억

• 5년 내 고점 매입시: 2022년 1월 매매 9.8억/전세 6.7억/투자금 3.1억(68%)
• 5년 내 저점 매입시: 2023년 3월 매매 8.3억/전세 4.5억/투자금 3.8억(54%)
• ’24.12.현재 미입시: 2024년 12월 매매 9.05억/전세4.7억/투자금4.2억(52.8%)

✅현장사진 

✅ 투자 결론: 부적합

1) 저평가 여부: [부적합]

• 현재 매매가 9.05억은 2022년 1월 고점(9.8억) 대비 92.3% 수준
• 전세가 4.775억으로 전세가율 52.8% (기준선 50% 상회)
• 2023년 3월 저점(8.3억) 대비 9% 상승한 상태

2) 환금성: [양호]

• 해운대구 핵심 주거지역
• 지하철 2호선 장산역 도보권(10분)
• 154,115명의 안정적 직장인구(해운대구 전체)
• 우수한 학군(신도중 92.1% 등)과 생활인프라 보유
• 2025-2026년 누적 공급 부족(3,744세대) 예상

3) 수익률: [주의]

• 현재 전세가율 52.8%로 기준선(50%) 소폭 상회
• 저점(8.3억) 대비 9% 상승했으며, 고점(9.8억) 대비 92.3% 수준
• 추가 상승 여력은 제한적이나 급격한 하락 위험도 낮음

4) 원금보존: [보통]

• 전세가율 52.8%로 원금보존 기준선 상회
• 우수한 학군과 직주근접성이 가치 방어 요인
• 대규모 공급 부족으로 급격한 가치 하락 가능성 낮음

5) 리스크 대비: [주의]

• 고점 대비 92.3% 수준으로 상승 여력 제한적
• 금리변동 등 외부 변수에 영향 가능
• 전세가율 하락 추세 지속 시 투자금 회수 장기화 우려

✅ 작성하면서 느낀점 

현 시점 매수는 리스크가 높은 것으로 판단된다. 가격 조정을 기다리거나 대안 투자처 모색이 필요하다. 동일 단지 내 중소형 평형이나 인근 유사 단지를 검토하기로 한다.