안녕하세요. S밀리입니다.
실전반,,정말 정신없이 지나가고 있는데요.
지난 한 주 동안 강의, 임장, 사임제출, 전임, 매임, 튜터링데이까지 정말 많은 일들이 있었습니다. 덕분에 매일매일 찐으로 몰입할 수 있어 감사합니다. 조금 벅찬 일정이지만 재이리 튜터님께서 말씀하시길,
“첫 실전반이 할 만하면 제대로 하고 있지 않는 거예요.“
라고 하셨는데 ㅎㅎ 나름 제대로 하고 있는 것 같습니다 튜터님! 물론 계획했던 것들이 하나씩 밀리면서 뇌정지가 온 순간이 많았지만 그래도 완료주의로 가 봅니다.
지난 1강 제주바다 멘토님의 강의에 이어 이번 2강 줴러미 튜터님의 강의 또한 핵심은, ‘완전한 앞마당 만들기‘였습니다. 분위기 임장부터 매물 임장까지, 지역을 이해하고 내가 찾은 1등 물건을 협상하여 투자하는 데까지의 프로세스를 쭉 훑어주셨는데요. 저에게 정말 딱 필요한 강의였습니다! 각 프로세스별로 중요한 부분과 나와야 하는 결과물들을 알려주시는데 정말 여지껏 제대로 한 게 하나도 없는 것 같더라고요.(하지만 앞으로 제대로 하면 되죠!)
그럼 오늘도 제가 놓치고 있던 부분들, 크게 와 닿았던 부분들, 그 중에서도 BM할 부분들을 위주로 강의 후기를 작성해 보겠습니다.
전고점 대비 하락률의 오류
강의 초반부터 바로 제가 늘 하고 있던 실수를 짚어주셨는데요.
전고점 대비 하락률.
전고점 대비 -20%면 싼 단지.
아주 심플하고 편리한 로직입니다.
”하락률에만 꽂히면 단지의 가치를 파악하기 어렵습니다.“
부동산 투자자라면 숫자놀이가 아닌, 단지의 가치를 정확하게 파악해야 하는데요. 가치를 제대로 파악할 줄 알아야, 해당 단지가 현재 저렴한지 알 수 있기 때문입니다. 결국
- 가치 판단
- 가격 확인
저평가 판단
의 순으로 가야 하는데, 여지껏 저는 심플하고 편리한 마법의 숫자에 꽂혀 해왔던 것 같네요. 그 댓가는 임장하고 임보쓴 지 1년이 되어 가지만 단지의 가치를 제대로 평가할 수 없는 상태ㅠ 반성합니다 튜터님.
BM : 가격을 보지 않는다. 가치부터 판단한다. 그 후 가격을 입혀본다. 반복 트레이닝한다.
분위기 임장
‘분위기 임장 또한 가치를 먼저 확인하고, 가격을 입힌다.‘
저는 분위기 임장을 하고 나서는 제가 느낀 대로 생활권 순위만 작성했었는데요. 이것도 한 발 더 나아가 제대로 임장하고, 정리하고, 가격까지 입혀보는 방법이 있었네요.
분위기 임장을 통해 파악할 수 있는 것은 생활권의 선호도인데요. 여기서 확인해야 할 것은 3가지입니다.
- 환경 선호도
- 위치
- 가격 비교
각 생활권을 임장하며 환경 선호도를 상중하로 나누어 평가합니다.
위치 선호도까지 순서를 매겨봅니다.
대표 단지의 가격 비교를 통해 가치 판단을 합니다.
*여기서 가격 비교는 환경과 위치가 가격으로 어떻게 반영되는지 파악하기 위함이라는 것!
BM : 분위기 임장 시 환경 선호도를 제대로 파악한다. 위치까지 고려하여 생활권 순위를 정해본다. 가격을 입혀보고 어떤 요소가 가격에 영향을 미치는지 확인하고 나의 선호도 평가를 검증한다.
단지 선호도 파악
”분위기 임장 후에는 생활권 선호도를 정리해서 카톡으로 보내주시는데, 대부분 단지 임장 후에는 선호도 정리를 안 보내주시더라고요.”
ㅋㅋ 튜터님 저도 이번에 처음 보내봤습니다! 저는 단지 임장이 끝나고, 한번도 단지 선호도를 매겨 보면서 정리해 본 적이 없었던 것 같은데요. 이번 실전반 재이리조 조톡방에서 처음 해보고 나니, 확실히 단지가 예전보다는 기억에 남아있더라고요. 앞으로는 쭉 실천하겠습니다.
단지 임장을 통해 단지 내 컨디션을 파악하게 됩니다. 하지만 단지의 컨디션만이 선호도로 연결되지 않는 경우도 있기 때문에, 입지요소를 비교하게 되는데요. 꼭 임장하고 온 당일 가볍게 정리하며 나만의 단지 선호도를 정해봅니다. 물론 틀려도 되며, 1위부터 100위까지를 나열하는 게 아닌 상중하 정도의 선호도를 생활권 내 단지들에 매겨보면 되는 것. 그 다음 가격을 입혀보는 것!!!
BM : 단지 임장이 끝나고 선호도를 파악한다. 그 뒤 가격을 입혀보고, 나의 선호도 판단이 맞는지 검증한다.
시세스캐닝, 시세트래킹, 전수조사
앞마당을 만드는 것은 무엇보다 중요하지만, 만들기만 하고 끝나면 투자와 연결될 수 없는데요. 시세트래킹을 해야 한다고 해서 하고는 있지만, 지난 10개의 앞마당의 저평가 물건이 무엇인지 아직도 모르는 것 같아서 재이리 튜터님께도 여쭈어 봤었습니다.
“지금 밀리님이 생각하신 대로 하시면 돼요.”
저에게는 어쩌면 풀리지 않는 고민이고 문제였지만, 스스로 이미 답을 알고 있었을 지도 모르겠네요. 이 부분에 대해서 딱! 필요한 것을 어찌 아시고 줴러미 튜터님께서 정리해주셨는데요. 이제 스캐닝, 트래킹, 전수조사를 왜 하는지, 그리고 내가 앞으로 취해야 할 행동은 무엇인지 제대로 이해할 수 있었습니다. 재이리 튜터님, 줴러미 튜터님 감사합니다.
BM : 매일 오전 가장 중요한 일을 시작하는 마음으로, 30분 앞마당 전수조사를 실시한다. 내가 저렴하다고 생각하는 물건을 뽑아 정리한다. 매일 반복한다. 싼 물건이 보이고, 더 나아가 쌓일 때까지!
지난주 제주바다 멘토님의 강의를 통해서는 ’한 발 더 나아간다‘가 와 닿았다면, 이번 줴러미 튜터님의 강의를 통해서는 ’올바른 훈련을 통해 투자 역량을 쌓는다‘가 와 닿았습니다. 그러기 위해
- 가치를 제대로 파악한다.
- 그 후 가격을 입혀본다.
- 나의 선호도 평가 혹은 가설이 맞는지 검증한다.
- 매일 해야 할 루틴을 잡고, 끊임없이 반복한다.
이 프로세스대로 반복 훈련 해보려고 합니다. 실전반에 오기 전부터 충분히 알 수 있었던 부분이겠지만, 이제서야 제대로 깨달은 제가 좀 아쉬운데요. 이제라도 깨달았으니 다행입니다! 도대체 임장을 왜 하는지 다시 생각해보고, 임장을 통해 얻을 수 있는 결과물, 더 나아가 투자 역량을 쌓기 위해 어떤 노력에 집중해야 하는지, 그 노력은 곧 내 삶의 주인공이 될 수 있는 현장파 투자자의 훈련이라는 것을 배우고 느낄 수 있는 시간이었습니다. 줴러미 튜터님 진심으로 감사합니다 :)
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