성남시 수정구 창곡동 위례센트럴자이 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 82기 42조 은꾸우]

✅아파트명

 : 위례 센트럴자이  2017년식/1413세대

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

: 경기도 성남시 전체 종사자수 50만명 이상으로 S등급

송파와 성남의 중앙에 위치해 있어 송파구 또는 강남으로 출근할 경우 더 많은 일자리 예상됨 

2. 교통

: 평일 강남은 1시간 이내 , 여의도 혹은 광화문은 1시간 10분정도 소요

 :

3.학군

: 위례센트럴자이에서 가장 근거리인 위례중앙초등학교 & 위례중앙중학교

4. 환경

: 바로 앞 중앙타워 및 중앙로데오 상권으로 상권 활발하며,

1km 이내거리에 하남스타필드 위치해있어 접근성 좋음

5. 공급

✅ 성남시 전체 공급 물량 확인

: 24,25,26년 적정수요량에 못 미치는 공급으로 26년까지는 입주물량이 많지 않음

✅ 입주 물량 위치 확인

-위례 신혼희망타운 2026.12 / 1309세대

-산성역헤리스톤 2027.12 / 3,487세대

-성남복정1지구 2025.12 / 615세대

-성남복정2지구 2025.12 / 387세대

-성남복정3지구 2025.12 / 315세대

-엘리프남위례역 에듀포레 2027.6 / 510세대

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

 위례센트럴자이 (전용84) 

현재시세 : 매매 13.8억/ 전세 6.2억

5년 내 고점 매입시 : 2021년 9월 - 매매 13.7억/ 전세 7.5억

→ 고점에 매수시 수익률 2%

5년 내 저점 매입시 : 2023년 2월 - 매매 6.8억/ 전세 5억

→ 저점에 매수시 수익률 389%

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 = 가치 대비 가격이 싼가?

: 중앙로 바로 한블럭 앞에 있어 상권 및 생활권은 편리하고,

강남 한시간 이내 접근이 가능한 점에서는 좋으나,

남위례역 또는 복정역까지 가는게 아직은 잘 발달된것 같지 않을뿐더러,

저점 가격이었다면 가치 있는것으로 판단했겠으나,

현재는 다시 고점가격으로 원상복귀 되어 가치가 모두 반영된 가격으로 판단되어

현재 가격으로는 저평가 된게 아닌것으로 판단

2) 환금성 = 내가 사려는 부동산은 매도 가능한가?

: 사람들이 선호하는 환경을 갖추었고, 생활권이 잘 발달되어 있으며,

주변에 대단지 신축 아파트들이 많기 때문에 선호도는 있을것으로 판단

3) 수익률 = 나의 연평균 투자 수익률은?

: 투자금이 7억 가까이 들어가야 하는 물건으로써, 장기보유해도 수익률이 적지 않을까 싶다

4) 원금보존 = 잃지 않는 투자인가?

현재 위례센트럴자이 아파트 가격은 84기준, 21년 고점대비  -1000만원으로 

사실상 하락했다가 다시 고점으로 회복한 가격이다.

그로 인하여 안전하지 않고, 지금은 고점으로 적절치 않다고 판단

5) 리스크 대비 = 최악의 상황을 대비하는 플랜B가 있는가?

대출규제로 주담대 불가 →잔금 마련 불가

전세대출규제 강화 → 세입자 맞추기 어려움

전세를 낀 물건이거나, 매매와 전세를 동시에 진행하는 조건으로 진행을 고려해볼수는 있으나.

그렇다고 해도 투자금이 7억이라는 너무 큰 숫자이므로 종자돈이 적은 나에게는 맞지 않음으로 판단

나의 투자 결론 : 

위례는 지금 현재 적절한 매수시점이 아니다.

임장을 해보니 생활권이나 동네 분위기 학군 등등 아이키우며 살기 아주 잘되어있고,

신축단지들로 모두가 좋아하는 컨디션과 입지인것은 인정한다.

그러나 직장/교통/학군/환경 모든것들이 이미 반영된 가격으로 저평가 되었다고 보기에는 어려움이 있을것 같고, 단 한가지 고민되는 점은 위례선(트렘)이 준공된다는 호재가 있었는데 아직 시행될려면 적어도 3-4년은 걸리것 같은데, 이 트렘이 준공되어 시행되면 가격이 또 지금보다도 더 위로 폭등하지 않을까 라는 생각에 고민이 된다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

강의를 들을때는 저환수원리가 이해된다고 생각했었는데,

막상 임장을 다녀오고 보고서를 쓰려니까 이렇게 하는게 맞는지 헷갈린다..

다른 지역들도 임장을 다녀오고 보고서를 써보면서 내가 이해한게 맞는지 체크해 봐야할것 같다. 

또한, 완전 초보이자 ,연 20%수익률을 목표하는 나는 너무 욕심을 내기보다

아직은 리스크를 좀더 신경쓰며 하방을 해도 안정적으로 할수 있는 물건들을 먼저 담아봐야 겠다.