상계동 노원롯데캐슬시그니처 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 83기 37조 왕왕]

✅아파트명

상계동 노원롯데캐슬시그니처

✅위치(지도)

• 역세권(상계역까지 도보 7분 이내 가능)
• 초중고 인근에 위치함

✅입지평가

1. 직장

노원구 종사자 133,398명

2. 교통

강남 : 1시간 13분 / 여의도 : 1시간 3분 / 시청 : 52분

3.학군

재현중 77.4% / 상계제일중 71.2%

4. 환경

대형마트 : 롯데마트 차로 10분 거리

종합병원 : 인제대학교 상계백병원 차로 12분 거리

5. 공급

 2025년 이후 예정된 공급 물량 없음

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 노원롯데캐슬시그니처 24평 현재 매매 8.5억, 전세 5.8억

5년 내 고점 매입시: 2023년 9월 매매 8.53억 전세 5억

5년 내 저점 매입시: 2023년 7월 매매 7.4억 전세 3.8억

✅현장사진

• 동네가 신도시처럼 쾌적함
• 동별로 마운틴뷰 or 지상철뷰ㅋ
• 동별 간격이 많이 좁은 편이어서 채광이 부족
• 도로 하나를 끼고 양 옆으로 단지가 나눠져 있어서 동별로 가격차가 클 것으로 예상됨
• 바로 옆에 4호선 지상철이 지나가서 지하철 소음이 우려됨.

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 2023년 신축 아파트라 아직 전고점 비교가 무색함

2) 환금성 : 매매는 입주권 이후로 1건 / 전월세는 거래량 많은 편 → 평수가 다양하여 선호도가 있을 것으로 예상

3) 수익률 : 신축 아파트여서 수익률 분석이 어려운 점이 있음. 옆에 푸르지오와 함께 아주 작은 신도시 느낌. 바로 옆동네와 분위기가 현저히 다르며 동떨어져 있는 느낌이 강함. 

4) 원금보존 : 노원구 상계동이라는 입지에 비해 가격이 다소 비싸다고 판단됨.

5) 리스크 대비: 저점이 입주권 가격임. 수익률 분석하려면 조금 더 시간이 지나야할 것 같다.

나의 투자 결론 : 

• 입주 당시(2023년 6월) 7억대에 거래가 이루어졌으며 매전갭이 3.6억으로 투자 가능했던 단지. 현재 8억대로 매매가가 올라왔으나 전세도 같이 올라와서 매전갭이 2.7억으로 투자금이 낮아짐.
• 주변에 상가가 깔끔하게 들어서고 있으며 아주 작은 꼬마 신도시 같은, 작은 섬 같은 느낌.
• 노원구는 그래도 택지가 많아서 균질성이 좋고, 주변 환경이 쾌적한 편이기는 하나, 강남과의 접근성이 매우 안 좋아서 베드타운으로 괜찮다고 판단됨.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

아직 수익률 분석 보는 법이 어려워서 조금 더 공부할 필요가 있다고 생각됨ㅠㅠ 으엉 숫자 어렵다