서울 노원구 상계동 벽산아파트 수익률보고서 [열반스쿨 기초반 83기 47조 닥흐써글]

✅아파트명

서울 노원구 상계동 벽산 아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

2. 교통

3.학군

도보 14분거리에 있는 상계초등학교 

상계제일중학교, 재현중학

4. 환경

1. 마트: 수협마트, 식자재마트, 대형마트(홈플러스, 롯데마트)
2. 편의점 : 도보 5분 이내 여러 편의점
3. 병원: 상계백병원같은 대형병원이 있어 의료 서비스 접근성이 좋음
4. 상가 : 아파트 단지 내 및 인근에 다양한 상가가 있음.
5. 재래시장: 상계 중앙시장이 있음
6. 공원 및 산책로 : 당현천, 불암산이 가까워 운동 및 산책을 즐기기 좋음. 가족단위의 여가 활동에 적합함.

5. 공급

없음

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

현재 시세: 상계동 벽산 19평 현재 매매 3.53억, 전세2억

5년 내 고점 매입시: 2021년 9월 매매 5억5천900 전세 1.6억

5년 내 저점 매입시: 2019년 9월 매매 2억6천230 전세 2억

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 :  오래된 아파트지만 역세권으로 상계역에서 강남, 여의도 1시간 이내 출근이 가능함.

                  1500세대라는 대단지를 갖고 있으며 주변 초중고 및 학인프라가 잘되어있음

                  구도시의 재개발 호재가 기대됨(기대치 대비 저평가로 사려됨)

2) 환금성 : 서울의 중심지는 아니지만 꾸준한 수요가 있을거라 사려되어 환금성이 될 가능성이 높아보임

3) 수익률 : 고점대비 30% 빠져있음. 저점구입시 수익률은 78% 약 9천만원

4) 원금보존 : 저점대비로 봤을땐 원금 보존이 가능한 것으로 보임

5) 리스크 대비: 현재 시드가 1억이라는 가정하에 전세매물 안고 차액 5300만원, 중개수수료 및 기타 경비 포함 8천의 대출이 필요함. 매입 후 역전세가 났을 경우 부부의 소득 및 거의 없을 저축액으로는 감당이 안될듯함.

나의 투자 결론 :  

19평, 3억 5천, 서울, 노원구, 상계동의 구축 아파트를 투자 시뮬레이션을 돌려본 결과 

현재의 시드 1억

매매가 3억 5천

전사게 2억

매매비용시 필요한 5천 및 중개 수수료에 대한 대출 발생 및 보유기간동안 생길 역전세의 대비로

8천정도의 대출을 고려 함. 대출이 발생하지 않는 매수는 어렵다고 판단되어짐.

✅ 작성하면서 느낀점 : 해당 아파트는 몇 개월 전부터 서울 투자에 대해 관심이 생기면서 눈여겨 본 곳입니다.  현재 보유하고 있는 시드로 적당한 타이밍에 들어가면 중,단기 투자가 가능할거라는 생각과 구축 아파트 및 구도시의 개발기대감이 있었습니다. 위치, 인프라, 서울 중심가와의 거리, 시가, 대출금 등의 현실적인 작성을 해보니 부동산 시장이 조금 더 잘 보입니다. 이 아파트를 선정하기 이전에 타 지역의 소액 투자를 위한 자료를 만들다보니 조금 더 눈이 높아지고 시야가 넓어짐을 체험했습니다. 모의로만으로도 시야가 넓어지니 직접 임장 가고 계약서를 쓰는 실행까지 해본다면 자신감 상승, 상승장 및 하락장에 대응하는 방법도 알아지게 되지 않을까요?