✅아파트명
봉천동 관악 드림타운
✅위치(지도)
주변에 상도근린공원이 있고 구암중과 구암고를 끼고 있음. 아래로는 구암초도 있고 근처가 다 아파트가 많아서 주변 환경이 좋아보임. 바로 옆에 힐스테이트관악센트씨엘아파트(25년 1월, 997세대) 입주가 있음.
✅입지평가
1. 직장
관악구 종사자수 128,417 B 등급
2. 교통
강남까지 3-40분, 여의도까지 3-40분, 시청역 50분. 교통 S 등급
3.학군
구암중 83%(특목고 진학률 2.1%)
구암중이 관악구에 있는 중학교 중에서 제일 높음. 관악구 평균 72.4%
- 봉원중 77%
- 관악중 74%
- 서울문영여중 82%
학군은 C 등급이긴 하지만 지역 내에서는 1등
따로 학원가 형성되어 있지 않음
4. 환경
홈플러스익스프레스가 존재. 관악드림타운에서는 13분 정도 소요됨
킴스 클럽이라는 마트 존재. 홈플러스 익스프레스와 비슷한 거리
백화점이나 대형마트는 없음. C 등급
사거리까지 내려오면 병원이 좀 있긴함. 병원은 그래도 저정도 거리면 갈만하지 않을까. 대학병원까지는 아니고
중소규모 병원들
5. 공급
관악구 인구수 478,894명. 0.5% → 대략 2400명
봉천동 힐스테이트 관악센트씨엘이 관악드림타운과 꽤 붙어있어서 영향이 좀 있을거같음
서울대벤처타운역푸르지오는 거리상 꽤 있어서 생활권이 다를듯
S등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세 : 33평 현재 매매 9.2억 전세 5.75억
5년 내 고점 매입시 : 2021년 10월. 매매 11.4억/전세 4억 300만원
5년 내 저점 매입시 : 2022년 12월. 매매 8억/전세 4.5 억
지금 3억4천500에 투자해서 고점까지 회복한다 했을 때에 수익률이 63%임
사실 이미 지금 전고점 대비 20% 빠진 금액 91,200보다 더 올랐음. 지금 계속 매매가 오르는 중
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 주변의 관악푸르지오 아파트와 비교를 해보았을때, 사실 크게 저평가되어있는지는 긴가민가함
왜냐면 현재 매매가도 관악드림(9.2억, 33평) 관악푸르지오(9.5억, 32평)으로 비슷하고 전고점도 관악드림(11.4억) 관악푸르지오(11.1억 정도)로 비슷해서.
관악푸르지오 아파트도 주변에 상도중(84%)이 있고 강남접근성은 비슷하고 까치산 공원이 있음.
굳이 두 아파트 중에서 따지자면 입지 조건이 거의 비슷한 상황에서 전고점이 관악드림이 더 높은데 매매가가 푸르지오 보다 조금 낮게 형성돼 있으니 관악푸르지오에 비해서는 저평가 되어있다고 볼 수 있는것일까?
2) 환금성 : 단지 세대수 꽤 크고 실거주 목적으로 관악구민들이 많이 들어옴. 구암중도 있고 상도근린공원도 있고, 매매거래도 활발하기에 환금성은 좋음
3) 수익률 : 고점까지 오른다고 했을 때 63% 2.2억(11.4-9.2) / 3.45억 (9.2 - 5.75). 수익률 자체가 높지는 않음
4) 원금보존 : 고점 대비 대략 19% 가량 빠져 있음. 전세가율 62.5% (서울 60%)이니 적정한 가격
입지독점성은 높음(강남까지 1시간 이내)
5) 리스크 대비: 공급자체가 많지는 않음. 그러나 25년 2월에 바로 옆에 힐스테이트관악센트씨엘 997세대가 들어오긴 해서 전세 입주 구하기 조금 쉽지 않을 수 있음
현재 전세가가 이정도. 힐스테이트관악센트씨엘 들어왔을때 전세가 변동 확인해보기
나의 투자 결론 :
크게 저평가 되어있지는 않은것 같아서 투자는 안하는것으로 이미 매매가가 많이 높아졌다 전저점 대비. 힐스테이트관악센트씨엘(997세대)가 들어온다고 매매가가 떨어지지도 않을거같아서 투자하지 않는다.
✅ 작성하면서 느낀점 :
비교평가가 아직 서툴다는 느낌이 많이 든다. 어떤 부분을 보고 비교평가를 해야 할지 어떤 것이 저평가인지가 아직 감이 안온다. 연습을 많이 해야 하지 않을까 싶다.
