위례 미니임장!

수정구, 하남, 송파로 모여서 나뉘어져 있는게 특이한 지역.

살기엔 너무 좋아보였습니다.⭐️

✅아파트명

위례 센트럴 자이

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

경기도 성남시 S등급 (종사자수 534,792/ 사업체수 97,955)

성남시 수정구 C등급 (종사자수 86,853/ 사업체수 22,903)

수정구는 C등급이지만 서울인접 지역으로 서울로 출퇴근 가능.

2. 교통

출근시간대 강남 1시간 이내로 출근 가능

위례선 공사중으로 위례선이 완공되면 교통시간이 조금 단축될 것으로 예상됨.

3.학군

송례중 86%, 위례중 84%, 위례한빛중 94%

4. 환경

종합병원 (삼성서울병원 대중교통 40분)

대형마트 30분 이내 위치 : 트레이더스 홀세일 클럽, 킴스클럽NC송파점, 이마트 가든파이브점

5. 공급

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 주변 상권과 환경이 잘 정리되어 좋았고, 강남 1시간 이내의 좋은 교통의 장점이 있으나, 지하철 역까지의 거리가 꽤 있음.

비슷한 16억대의 아파트틀과 비교해봐야겠지만, 더 상위급지의 단지에 비해 싼것 같지 않음.

2) 환금성 : 사람들이 선호하는 환경을 갖춘 위치에 있으며, 대단지 아파트로 33평형 210세대로 환금성 좋을것으로 판단됨.

3) 수익률 : 투자금이 많이 들어가는 수도권 단지이면 수익률 100% 달성을 위해서는 10년이상 장기보유해야 하지 않을까 싶음.

4) 원금보존 : 전고점 대비 9% 8천만원이 하락한 가격으로 전고점을 다시 회복하더라도 전세가율이 50% 미만으로 매매가가 전세가까지 더 떨어질수 있는 여지가 있음.

5) 리스크 대비: 대출규제로 주담대가 어려워 잔금마련 불가. 전세대출규제로 세입자 맞추기 어려움.

전세 낀 물건이거나, 주인전세가 가능한 물건이거나 전세와 매매 동시 진행조건으로 리스크햇지의 필요성이 있음.

나의 투자 결론 : 위례센트럴자이는 사람들이 선호하는 생활권에 있으며 강남까지 한시간 이내의 거리로 수요가 충분할 것으로 보인다. 임장을 하며 분위기도 좋고 신축단지들로 모여있어 나도 살고싶은 입지였다. 가치가 있는 단지지만 현재 가격이 저평가 되었다고 보기는 어려울것 같음. 위례선의 완공후 가격이 더 오를것으로 예상되긴 하지만 전세가율이 낮아 투자금이 많이 필요하기 때문에 현재 나의 종잣돈과 맞지 않으므로 투자진행 불가.

✅ 작성하면서 느낀점 : 수익률 보고서를 처음 작성하면서 입지평가를 하나하나 해보니 위례센트럴 자이의 가치를 파악할수 있었다.

가치가 있는 좋은 물건이라도 저평가 된 가격인지 비교대상의 앞마당이 있어야 가능하다는 생각이 들었다. 지금은 좀 싸지 않은것같은 느낌으로 판단하고 있기때문에..

그리고 수익률을 계산해 보니 고점에서 매입했을경우 8천만원이라는 원금손실이 있어 노후자금을 위해서는 20%의 평균수익률을 내도 모자를 판에 잃지 않는 투자를 하는것이 매우 중요하다는 것을 다시 한번 상기시키게 되었다.

어디서 뭘 봐야하는지에 대해서 조금더 감이 잡히는 것 같다.

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