상현동 벽산블루밍아파트_아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 82기 72조 듀연]

✅아파트명

상현동 벽산블루밍아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

종사자수 : 87,487

사업체수 : 24,076

2. 교통

강남 47분 / 여의도 1시간 11분 / 시청 1시간 15분

3.학군

서원중 92.8%, 상현중 89%

4. 환경

롯데마트 롯데몰수지점, 이마트 수지점,  아주대병원

5. 공급

경기 용인시 수지구 동천동 / 동천역자이르네(도시형) / 2025년 4월 / 112세대

경기 용인시 수지구 죽전동 / e편한세상죽전프리미어포레 / 2024년 12월 / 430세대

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

네이버지도 거리뷰

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

5점 만점 

1) 저평가 : 4점 

• 직장 : 수지구에는 사업체수가 적어 베드타운의 성격을 띄고있다.
• 교통 : 신분당선으로 환승없이 갈 수 있어 강남 업무지구에 출퇴근이 용이하다.
• 학군 : 수지구 전체 평균 학업성취도가 90.1%라 낮지 않은 수준이다.
• 환경 : 가족 단위 입주민이 많아 아이들 상권이 많이 형성되어 있다. (학원가, 식당, 대형마트, 병원)
• 공급 : 위의 공급은 상현동과 무관하여 28년 12월까지 입주물량이 없다. 수지구의 재개발, 재건축 예정도 없다.

2) 환금성 : 5점 

(학군, 교통, 공급으로 환금성은 높다고 판단)

3) 수익률 : 5점 

(수익률: 19.9%, 2배 기간: 3.6년 / 전고점 투자금과 대비 현재 투자금으로 67.6% 수익을 얻을 수 있다. )

4) 원금보존 : 4점 

(24년 11월 기준 전세가율 약 68%, 경기도 전세가율에 비해 살짝 못 미치긴 하나 이 정도면 우수하다 생각한다.) 

5) 리스크 대비: 5점 

(28년 12월까지 입주물량이 없으며, 잃지 않는 투자 가능)

나의 투자 결론 : 23/25

올 현금 투자 혹은 절반 대출하여 투자하고, 4년 후에 리스크관리를 잘 한다면 투자하기 좋을 것 같다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

입지분석을 해보니 해당 매물에 대해 더 많은 정보를 얻을 수 있었다.

수익률 보고서를 작성하면서 해당 아파트가 어느 부분에서 장점과 단점인지도 알 수 있게 되었다.

저환수원리에 따라 원칙과 기준을 세우니 감정에 치우친 평가에서 객관적인 시점으로 매물을 평가할 수 있게 되었다.