평택 고덕 신안인스빌 시그니처 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 82기 10조 봄날처럼]

✅아파트명 : 평택 고덕 신안인스빌 시그니처

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

 평택시 : A등급

• 종사자수 : 276,230명
• 사업체수 : 60,910

2. 교통

  강남 : 1시간 35분 / 여의도 : 1시간 32분 / 시청역 : 1시간 38분

  삼성전자 평택캠퍼스 : 버스 25분, 자차 7분

아직 서울로 접근하는 직통 버스노선이 다양하지 않고, 1호선 배차 간격도 넓은 편이라 대중교통이 열악한 편.

지제에서 SRT(수서까지 30분)를 탑승하거나 서정리역에서 무궁화호(서울역까지 1시간)를 이용하는 방법도 있으나 표 구하기가 어려워 불편한 상황. 

• 직주근접으로 자차이용 시 삼성전자 및 인근 산업단지 직원들이 실거주하기엔 괜찮음.
• 고덕 내 순환하는 똑타 버스 운영중.

3.학군

고덕내 유일한 중학교인 민세중의 경우 신생학교라 학업성취도 데이터가 나오지 않음. 

평택지역 중학교들의 학업 성취도를 보았을 때 학군지로 불리기에 무리가 있음. 특목고 진학률 또한 저조함.

고덕 신도시내 학군이 어떻게 형성되냐가 향후 아파트값에 영향을 줄 것으로 예상됨.

4. 환경

홈플러스, 코스트코(2025.5월예정)

평택 성모병원

5. 공급

  2027 5월까지 총 22,880 세대 공급예정. 

신도시 및 주변 택지 개발이 지속적으로 이루어지고 있는 상황으로 그 이후에도 꾸준한 공급이 예상됨.

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세(84㎡ 기준) : 6억 1000만원, 전세 3억

• 5년 내 고점 매입시 : 2021년 3월 매매 7.48억, 전세 3.8억 / 수익률 : -38%
• 5년 내 저점 매입시 : 2020년 8월 매매 4.104억, 전세 2.7억 / 수익률 142%

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 초중고품은 학세권 아파트, 1호선 서정리역 도보 접근(10분)이 용이한 편인데 비해 고덕  내 타 단지에 비해서 저렴한 편. (고등학교는 2025년 이전 예정으로 공사중) 하지만 동일 금액으로 투자할 수 있는 더 좋은 대안이 많이 존재하기에 저평가는 ‘평택고덕’ 지역 내 한정이고, 수도권 지역으로 확대해 봤을 때 저평가라고 보긴 어렵다.

2) 환금성 : 매매가 활발하지 않아  환금성이 좋은 편은 아님.

3) 수익률 : 전세가율이 낮아 투자금이 크고, 투자금 대비 수익률 낮음.

4) 원금보존 : 분양가상한제 적용 지역으로 현재 분양가와 비슷한 매매가를 형성하고 있음. 주변 공급 물량이 많고, 전세가율이 낮아서 원금보존에 리스크 존재함. 장기적으로 봐야할 곳으로 단기 투자로 접근했다가는 원금보존을 못할 가능성이 있어보임.

5) 리스크 대비 : 고덕신도시 원안대로 개발이 될 것인가, 지지부진한 개발 속도, 학군지 형성 여부 등에 따라 고덕신도시 성패가 가릴 것으로 예상됨. 주변 공급물량이 많은 점도 리스크 중 하나임.

나의 투자 결론 : 평택에 꼭 살아야 할 이유가 있는 사람들이 실거주 목적의 주택을 찾는다면 추천하나, 투자로 접근하기엔 결격사유가 많음. 고덕신도시 원안대로 도시가 개발되고 학세권 아파트 입지에 맞게 학원가가 인근에 형성될 경우 향후 아파트 값 상승이 될 여지가 충분해 보이지만, 현재와 같은 지지부진한 개발 속도, 평택내 공급물량 과다, 낮은 전세가율은 투자에 있어 리스크로 작용함.

✅ 작성하면서 느낀점 : 실거주 YES, 투자 NO

  평택고덕은 입지적으로나 교통여건상으로 봤을때 서울로의 출퇴근이 아주 불가능은 아니나 상당한 불편함을 감수해야하는 곳이다.  인근 삼성전자, 현대모비스, 기아, LG 등 좋은 일자리가 즐비한 곳으로 자족도시로서 고덕만의 고유한 특징, 장점이 있어야 아파트값 상승 여력이 있을 것이다. 하지만 현상태로 봤을때 시세를 견인할 고소득 가구가 매력을 느끼고 전입할만한 인프라, 학군지 및 학원가가 많이 부족하고, 인근 지역 아파트 과다 공급으로 인해 아파트값이 정체되어 있다.  평택내에선 아이 키우기 가장 쾌적하고 좋은 곳이지만, 아직 학군지가 형성되기 전이라 학령기가 되면 학군이 좋은 상급지, 혹은 평택 구도심으로 빠져나가는 경우가 많고, 근무지를 평택으로 발령받더라도 상급지에서 평택으로의 전입을 꺼리는 경우가 많았다. 신안인스빌 아파트의 경우 평택에서 도보로 1호선 서정리역을 이용할 수 있는 몇 안되는 신축 단지중 하나이다. 또한 아이가 어리거나 신혼부부의 경우 도보 1분컷으로 어린이집(단지내), 유치원(민세초옆 유치원 부지 있음. 아직 허허벌판), 초등학교(민세초), 중학교(민세중), 고등학교(2025개교) 이용할 수 있어 학세권 아파트로서의 입지가 훌륭하다. 그러나 평택시의 정책방향, 그간의 LH의 행보를 보았을 때 유의미한 시세차익을 거둘 수 있을 정도로 고덕신도시가 완성되기엔 아주 많은 시간이 소요될 것으로 보여진다. 또한 낮은 전세가율로 인해 투자금이 많이 필요하므로 투자는 하지 않는게 좋겠다.