신길동 신길우성4차 아파트 수익률 분석 보고서 [열기 82기 39조 무네임]

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅아파트명

신길동 신길우성4차 아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

영등포구 종사자 43.5만명

2. 교통

강남역 40분, 여의도역 도보 20분, 시청역 25분  

3.학군

영원중학교 74.2%

윤중중학교 84.6%

4. 환경

성애병원, 대윤 한방병원

여의도역 IFC몰, 더현대 도보 가능

5. 공급

총 722세대: 영등포자이디그니티 539세대, 서울대방 신혼희망타운 183세대

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 신길우성4차 32평형 현재 매매가 9.2억, 전세 5.9억

5년 내 고점 매입시: 21년 9월 10.7억 전세 4억

5년 내 저점 매입시: 19년 12월 6.8억 전세 4.5억

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 

• 근처 두산 위브 31평형 8.9억, 경남 33평형 9.5억
• 근접 아파트들과 비교했을 때 저평가는 아닌듯

2) 환금성 : 

• 최근 5년간 연평균 매매거래 6.8건 발생, 21년 이전까지는 거래량이 두자리수 대였으나, 21년부터 급속하게 감소

3) 수익률 :

• 고점 매수시 수익률 -22% (순수익 -1.5억)
• 저점 매수시 수익률 104% (순수익 +2.4억)

4) 원금보존 : 

• 전세가율 64%
• 5년 내 전고점 대비 -14% 하락한 상황

5) 리스크 대비: 

• 입지 독점성: 서울+ 주요 직장지(종로,여의도,강남) 모두 접근성 좋음
• 입주물량: 3년 내 영등포 입주 물량 7백여건으로 많은 편은 아니라고 판단됨

나의 투자 결론 : 

• 직장/교통 조건 매우 좋으나, 학군이 탁월하진 않음
• 주변에 재개발 이슈 있고, 단지도 재건축 추진하고 있음. 그러나 부지 활용도가 적어 가능성이 높지 않다고 함.
• 19년 이후 매매가 가파르게 올랐으나 21년 이후 완만한 하락세&정체
• 원금 보전 & 리스크 대비 관점에서 좋은 매물인지는 아직 판단되지 않음

✅ 작성하면서 느낀점 : 

• 모르는 게 많다고 느낌. 왜 거래량이 감소했는가?