[열기 2주차]수익률보고서 작성

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅아파트명

 서울역센트럴자이

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

*직장 데이터는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

중구 : 종사자수  386,564명 / 사업체수 70,308개 (S등급)
서대문구 : 종사자수 118,256명, 사업체수 28,522개 (B등급)

 

2. 교통

강남 51분 / 여의도 23분 / 종각 23분   

3.학군

창덕여중, 한양중

4. 환경

롯데마트 서울역점, 롯데아울렛, 중림동주민센터, 서울역(지하철/KTX)
손기정체육공원, 서울적십자병원

5. 공급

  중구는 없음
DMC가재울아이파크(주상복합)  2025.11 / 283세대 등

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

현재 시세: 서울역센트럴자이 평 현재 매매 16.1억, 전세 7.2억

5년 내 고점 매입시: 2021년 6월 매매 15.9억 전세 7.8억

5년 내 저점 매입시: 2024년 3월 매매 11.9억 전세 7.7억

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가. 수익률 : X
매매가 고점대비 +0.8% 상승, 전세가 고점대비 -8.0%하락

2) 환금성 : O 
아파트/입지/주변 아파트단지 등으로 환금성 OK

3) 원금보존 : O
최근 5년간 매매가 최고 대비 최저 -25% 하락
그에반해 전세가는 -1% 하락하여 원금 보존은 될 것으로 예상

4) 리스크 대비: O
현재 전세가율 45%로 [서울 기준 60%] 대비 낮은편이나, 최근 5년간 시점에 따라 45%~64% 전세가율로 확인
주변 입주공급물량 거의 없음

나의 투자 결론 : 교통/직장/입지는 좋으나, 이미 전고점을 넘어선 상황이라 투자 시기는 지나감

✅ 작성하면서 느낀점 : 
조건들을 하나씩 따지며 기록해보니 투자를 할지 말지에 대해 보다 객관적으로 결론이 나오는 것 같고, 앞마당을 늘려서 비교 검토 해봐야겠다는 생각이 많이 들었다. 처음 작성해봐서 오래걸렸지만 하다보면 빠르게 할 수 있지 않을까 싶다.