영통동 벽적골 9단지 주공아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 82기 51조 나야건물주]

✅아파트명

영통동 벽적골 9단지 주공

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

수원시 영통구 종사자 168,344명 - B등급 

2. 교통

강남 53분 / 여의도 75분 / 시청 64분 

3.학군

태장중 89.2%

4. 환경

5. 공급

영통푸르지오트레센츠 2025.3-796세대 등

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 현재 매매가 4.5억 수준으로 전고점 이후 저점을 찍고 다시 반등 중이다. 

                 이전 전고점 가격의 80% 수준이다.

2) 환금성 : 망포역과 영통역 사이에  위치해있어 양쪽 역을 도보 15분 거리로 이용할 수 있고 

                  1265세대의 대단지로 환금성은 좋은 편으로 볼 수 있을것으로 보인다.

3) 수익률 :  전고점 가격의 80% 수준으로 약간의 수익률이라면 기대할 수도 있으나 좋은 편은 아닌듯 보인다. 

4) 원금보존 : 전세가율이 64%로 경기도 기준 70%으로 보았을때 좋지않다.

5) 리스크 대비: 같은구에 1년뒤 472세대가 들어오나 30평대 이상 평수로 조사물건에 대해서는 큰 영향이 아닐것으로 보인다. /영통동 신선신안쌍용 진흥리모델링(1858세대)이라고 호갱노노에 뜨는데 아직 사업승인 단계인듯 하다 투자한다면 확인해야 할 사항일 것이다.

나의 투자 결론 :

수인분당선의 나름 더블 역세권이고 학원가 밀집지역이며 대단지 아파트세대등 좋은 점을 많이 갖추고 있으나 25년된 구축 건물, 낮은 전세가율, 주변 신축공급의 리스크등을 보았을때 같은 투자금이면 다른 지역을 찾아보는 편이 나을듯 하다고 결론내었다

✅ 작성하면서 느낀점 : 

처음으로 작성하는 수익률 보고서라 각각의 기준을 적용하면서도 제대로 적용하고 점수를 주고 있는 것인지  확신이 가지 않는 부분이 많이 있었다 

또한 최종 평가할때 나름의 가중점을 줄 수 있어야 할 듯 한데 이 부분은 앞으로 많은 공부가 필요할 것으로 보인다.