마곡 엠밸리 2단지 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 82기 96조 모시나결]

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅아파트명: 마곡 엠밸리 2단지 

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

 강서구 종사자수 : 290,473  사업체수 : 58,806

(A등급)

2. 교통

 강남역:48분/ 여의도역:28분/ 시청역:47분

(A등급/B등급)

3.학군

 마곡중 : 72.6%  특목고 진학률: 1.9%

 (C등급)

4. 환경

 백화점2개 : 롯데백화점 김포공항점, NC백화점 강서점

 병원2개: 이대서울병원, 미즈메디병원

 마트 : 홈플러스, 롯데마트

 (S등급)

5. 공급

 총 1,185세대

-적정수요 : 강서구 인구수( 557,095)x0.005=2,785세대

 3년합계 : 총 1,185세대/3년 :395세대

 적정수요대비 공급수준 : 0.14배

 공급평가: S등급(적정수요 ½이하)

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

   강서구 마곡엠밸리 2단지

   현재시세 : 12억 2,500 전세: 7억 3,000

   5년내 전고점 매입시 : 매매: 12억 9,500/ 전세 : 5억 9,500 /투자금(7억 500)( 2022년 12월)

   5년내 전저점 매입시 : 매매 :10억 5,000/젠세 : 2억 6,054 /투자금 7억8,946 (2020년 8월)

 고점에 매수 시 수익률 : -10%

 고점 매수시 순수익 : -7,000

 저점에 매수시 수익률 : 22%

 저점 매수시 순수익 :1억 7,500

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 현재 가격은 고점대비 -5.4% 빠짐. 저평가 여부 알 수 없음 (비교대상이 없음)

2) 환금성 :  408세대  저층/ 탑층 아님( 환금성 o)

3) 수익률 :  투자금 4억 9,500

                 100%수익률(연평균10%)위해선 

               12억2,500 + 4억 9,500 =17억 2,000

                현재가격은 고점대비 -5.4% 빠짐. 

               그러므로 싸게 사는것은 아님

4) 원금보존 :  전세가율 59.59%, 입주물량은 적정 (S등급)

5) 리스크 대비: 공급이 많지 않으므로 역전세 가능성은 없어보임.

나의 투자 결론 : 

      -현재가격은 고점대비 많이 빠진 상황이 아니어서 

        만약 지금 매수한다면 싸게 산다고 볼 수 없음. 

       그리고 투자금이 나의 상황에 맞지 않아 투자 불가능

✅ 작성하면서 느낀점 : 

    -수익률보고서를 처음 작성하느라 시간이 좀 많이 걸리긴 했으나, 

   투자를 하기전에 반드시 해 봐야 할 필 수 사항이라는 것을 느꼈음. 

   관심있는 다른 지역들도 연습해보면 좀 더 쉬워지지 않을까 생각이든다..