상도동 상도더샵1차 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 83기 24조 룽디]

✅아파트명

상도동 상도더샵1차

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

동작구 종사자수 106,159명(B등급)

2. 교통

강남 38분/ 여의도 18분 / 시청 27분

3.학군

장승중 77.5% 

4. 환경

근처 대형마트 없음(가장 가까운 대형마트 : 킴스클럽 봉천점 (반경 1.73km), 이마트 여의도점(반경 2.24km))

근처 종합병원 없음(내과, 치과, 정형외과 등의 지역 병원은 상권을 따라 존재)

상도역과 장승배기역인 7호선 지하철 라인을 따라 다수의 음식점, 카페, 편의점 등의 편의시설 존재

대형마트와 병원은 근처에 없어 자차를 이용한 먼거리 이동이 필수 이지만 

생필품 구매, 외식 등 일상의 편의를 누릴 수 있는 환경은 잘 갖춰져 있다고 생각됨.

5. 공급

향후 확인되는 입주 물량 없음.  

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

분임 때 사진을 찍지 않아 없음.

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 동작구의 직장 평가는 B등급이지만, 주요 직장 단지까지의 거리가 매우 가까운 편(지하철 7호선 역세권임). 그러나 교통 외에 학군 보통, 환경 보통이라 생각 됨. 아직 비교평가 할 물건이 없어 저평가를 판단할 수 없으나 갖춰진 환경에 비해 비싸다고 생각됨

2) 환금성 : 1000세대 이상의 대단지 아파트, 단지가 평지와 언덕 초입에 걸쳐있어 언덕이 심한 근처 단지들에 비해 장점이 있다고 생각, 근처 위브트레지움과 아이파크에 비해 거래량 활발하다고 볼 수 있음

3) 수익률 : 고점 매수시 -11%

                   저점 매수시 64%

100% 수익률(연평균10%)을 위해선 10년동안 7.85억이 올라야 한다.

[(13.85억+7.85억= 21.7억 (고점 14.8억-21.7억=-6.9억)] 고점보다 7억 가까이 올라야해서 어려울 듯

4) 원금보존 : 예정 공급 물량은 없으나 전고점 대비 하락 -6.8%, 전세가율 43%수준으로 원칙에 맞지 않음

5) 리스크 대비: 공급물량이 없으므로 전세가 하락이 일어날 것 같지 않음 → 역전세 우려 적음

나의 투자 결론 : 투자하지 않음. 

입주물량이 없는 서울 3급지라 역전세의 리스크나 매매가 하락에 대한 리스크는 적다고 판단되나 매매와 전세의 갭이 크므로 투자금 여력이 크지 않은 나의 경우에는 수익대비 비용이 더 크다고 판단됨.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

수업을 들을때는 알려준대로만 판단하면 될 것 같았는데, 실제로 물건에 적용해보니 내가 너무 많이 모른다는 생각이 들었고 물건에 대해 확신할 만큼 알기 위해서는 남들 아는 수준으로 알아선 안되겠다는 생각을 했다. 지금의 나는 투자 물건을 찾기보다 보고 생각하고 평가하는 힘을 기르는게 더 중요한 것 같다.