*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅아파트명 : 경기도 광명시 철산동 도덕파크타운1단지

✅위치(지도) :

✅입지평가

1. 직장 B등급

광명시 종사자수 105,342명

2. 교통 A등급

강남 56분 / 서울시청 1시간2분 / 여의도 55분

3.학군 B등급

하안북중 85%/특목고5명

4. 환경 B+등급

5. 공급 C등급

24년 C등급 / 25년 C등급 / 26년 B등급 / 27년 C등급

숨은 공급 광명11R, 12R구역 철거단계로 3년 이내 공급 있음.

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

도덕파크타운1단지 (2002/1,117세대/24평)
	고점(5년내)	저점(5년내)	현재
시기	2021년 08월	2023년 03월	2024년 12월
매매가	77,000	52,000	60,000
전세가	50,000	34,500	37,000
투자금 (전세가율)	27000 (65%)	17500 (66%)	23000 (62%)
고점에 매수 시 수익률			-63%
고점 매수 시 순수익			-17,000
저점에 매수 시 수익률 합계			46%
저점 매수시 순수익			8,000

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 :

-상대적 저평가 :

광사역 한진타운(97년/1633세대) 전용59 / 매매6.2억(4층) / 전세 3.9억 / 투자금 2.3억 / 광명 내 생활권 순위 3위 /강남접근성 44분 / 광남중75% / 입지요소 : 7호선역세권,대단지,주변환경 매우안좋음(빌라짜글이와 유흥가).재개발로 환경개선예정.평지

도덕파크타운1단지(02년/1117세대) 전용59 / 매매6억(21층) / 전세 3.7억 / 투자금 2.3억 / 광명 내 생활권 순위 1위 / 강남접근성 56분 / 하안중 85% / 입지요소 : 7호석도보역세권, 대단지, 주변 신축,준구축 단지로 균질함.아이키우기 좋은환경.언덕이지만 엘베가 잘 되어 있음.

단지가치 순 : 도덕파크타운1단지 > 한진타운 /

한진타운 역세권이라는 장점이 있지만, 주변 환경 유흥가와 구축빌라 등으로 아이키우기 좋은 환경은 아니다. 재개발로 환경개선예정이지만, 오래걸릴 것으로 예상.

도덕파크타운은 언덕이지만 아파트 단지로 균질하여 환경이 좋음. 21평은 신혼부부 거주하고, 24평은 가족수요가 있으므로 아이키우기 좋은 환경이 도덕파크타운 가치가 더 높다고 평가.

한진타운보다 도덕파크타운1단지가 2천 싸므로 상대적 저평가

-절대적저평가 : 도덕파크타운1단지 전고점 대비 -22% 하락되어 절대적저평가

결론, 도덕파크1단지 상대적,절대적 저평가 되었다.

2) 환금성 : 세대수 1,117세대 / 21층

3) 수익률 : 전세가 낮으므로 나중에 올려받으면 수익률200% 가능

4) 원금보존(강남 1시간 이내 60% 이상) : 전세가율 62%

5) 리스크 대비:

숨은 공급 포함하여 27년도까지 3천세대 공급 있음. 주요 위치의 공급이라 전세 빼기 힘들다.

현재 트리우스 입주장 전세3.9억으로 전세 빼기 힘들 것.

세낀 물건 또는 주전 가능한 물건이 리스크 적을 것. (*만기 날짜 주의 26년 중~ 27년 초까지는 공급이 없어 해당 날짜로 만기설정/숨은공급도 조심)

숨은 공급도 있어 꾸준히 확인하며 역전세까지 생각해보기.

나의 투자 결론 :

투자금2억 드는데, 서울 4급지에 더 나은 단지가 없는지 전수조사 또는 앞마당 넓히기

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