분당 효자촌 그린타운아파트 수익률 분석보고서 [열반스쿨 기초반 82기 51조 러블리새봄]

✅아파트명: 분당 효자촌 화성럭키아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

   S등급, 성남시 분당구 종사자수 345,459명 

2. 교통

   강남: 49분, 서울시청: 1시간 7분, 여의도: 1시간 10분

3.학군

4. 환경

이마트(2.2km), 홈플러스(4.46km), 킴스클럽(3.75km), 분당서울대병원(2.6km)

5. 공급

  25년 ~28년까지 성남시 분당구에는 예정된 공급 없음.

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 :  학군이 아주 좋은 지역이며 용적률도 158%로 재건축시 유리하다. 이번에 선도지구에 선정되지는 않았지만 분당지역은 매년 재건축 지역을 선정할 예정이므로 10년 이내에 선정될 가능성이 있다고 본다. 지하철 수내역이나 서현역까지는 버스 한번 타고 15분이고, 도보로는 30분 정도 걸리므로 교통은 아주 좋은 편은 아니다. 

그러나 판교역까지 버스로 이동 후, 강남역까지 가는 시간은 49분이므로 강남접근성은 나쁘지 않다. 서울시청이나 여의도까지는 1시간이 조금 넘는다. 

2) 환금성 :  872세대이며 매매와 전세 등 거래가 많은 곳이라 환금성은 나쁘지 않다. 

3) 수익률 :  현재는 고점 대비 1억 가량 떨어진 상태이며 저점까지 떨어진 상태에서 매수한다면 20% 정도의 수익률을 기대해볼 수 있다.  

4) 원금보존 :  현재 전세가율은 51%이다. 강남 1시간 이내 수도권은 전세가율 60%는 되어야 하므로 전세가가 조금 더 오를 때까지 기다려야 할 필요가 있다. 

5) 리스크 대비: 성남시 분당구 지역은 28년까지 공급이 전혀 없는 상태라 전세가는 오를 가능성이 크고, 역전세 가능성은 거의 없다. 

나의 투자 결론 :  현재는 전세가율이 51%밖에 안되므로 60%가 넘을 때까지 기다릴 필요가 있고, 매매매가도 10% 정도 더 떨어질 때까지 기다렸다가 투자하면 괜찮을 것 같다. 

✅ 작성하면서 느낀점 

 효자촌은 아이 학원 픽업으로 또는 식당이나 상가를 찾기 위해 들렀던 지역이다. 이번에 부동산 공부를 하면서 이 지역을 다시 보니 학원가가 너무 잘 되어 있고, 상가도 많아서 살기에 편리한 곳이라는 것을 새롭게 보게 되었다. 지금 내가 살고 있는 지역에 개인적으로는 만족해서 다른 지역을 살펴볼 생각을 하지 않았는데 막상 다른 사람들이 내가 살고 있는 지역을 투자하고 싶을까 하고 생각해보니 그렇지 않다는 결론을 얻게 되었다. 내가 살고 싶은 지역보다 남들이 살고 싶어하는 지역을 앞으로는 눈여겨보고 투자할 수 있도록 많이 공부해야 될 것 같다.