증산동 DMC 센트럴 자이아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 83기 25조 아이스페퍼민트]

✅아파트명

DMC 센트럴 자이아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

은평구 종사자수 109,031명 => B

2. 교통

강남 57분/여의도 35분/시청 29분 => A

3.학군

증산중 63%, 연서중 70% => C

4. 환경

이마트 => B

5. 공급

2025년 6월 서울은평뉴타운디에트르더퍼트스 452세대

2025년 11월 새절역두산위브트레지움 424세대

2026년 5월 은평자이더스타(도시형) 262세대

적정수요 연간 2,305세대

=> S

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 주변 아파트 수익률 분석을 못해서 평가 힘듦.

2) 환금성 : O => 1,388세대, 저층/탑층 아니므로 환금성 좋음

3) 수익률 : 투자금 8.2억 10년 동안 100%의 수익률을 얻기 위해서 8.2억이 상승해야 함. 전고점은 16.3억, 현재 매매가는 15.9억으로 전고점을 거의  회복한 상태이기 때문에, 지금 매수를 할 경우 목표 수익률을 달성하기 위해서는 시간이 필요함

4) 원금보존 : X => 입지독점성은 있으나 전세가율이 48%로 서울 전세가율 기준에 충족하지 못 함.

5) 리스크 대비: O => 향후 3년간 공급물량이 적기 때문에 역전세에 대비가 가능할 것 으로 예상됨

나의 투자 결론 : 6호선, 경의중앙선, 공항철도를 이용할 수 있는 트리플 역세권으로 주요 업무지구까지 강남 1시간 이내, 부도심 30분 이내로 입지독점성이 있다고 생각되므로 가치가 있는 아파트라고 생각됨. 그러나 전세가율이 너무 낮아 투자금이 많이 필요하므로 동일한 투자금이라면 좀 더 입지가 좋은 물건을 찾을 것 같음. 따라서 현재 투자하는 것은 좋지 않다고 생각됨.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

생각보다 더 시간이 걸렸습니다. 역시 단순하게 강의를 듣는 것은 강의 내용을 완벽하게 이해하기 힘들다는 것을 느꼈습니다. 아파트를 고르고 그 아파트에 대해 조사하면서 주우이님이 말씀하셨던 내용을 적용하려고 노력했지만, 처음 해보는거라 마지막에 투자 결론을 작성했지만, 이게 맞는건지 이상하게 쓴 건 아닌지 이런저런 생각이 듭니다. 그래도 입지평가 부분에서 정해주신 기준으로 적용하면 다른 아파트와 비교평가가 가능하겠다는 생각이 들어서 직접 해보면서 정말 신기했습니다. 주변 아파트도 함께 분석했다면 좀 더 정확한 비교평가가 가능했을 것 같고, 앞마당을 늘려 비슷한 입지를 가진 아파트와 비교평가하는 것도 중요하다는 것을 느꼈습니다. 또한 타이밍도 중요하다는 것을 느꼈습니다. 언제 매수를 하느냐에 따라 수익률이 달라진다는 것도 수익률 분석을 하면서 느꼈습니다.