[실전 29기 우3ㅣ가 이 9역에서 재이리조 S밀리] 4강 강의 후기

안녕하세요. S밀리입니다.
연말에 들뜬 마음으로 실전반을 듣게 되었는데 벌써 종강을 앞두고 있네요. 

엎친 데 덮친 격으로 직격탄을 맞으며 개인적인 사정으로 막판 스퍼트를 하지 못하고 아쉬움이 큰 실전반인데요.

"실전반 하다 보면 엉망진창이에요. 그 엉망진창이요. 저는 마음이 너무 힘들었어요. 아무것도 제대로 하는 느낌이 안 들어서. 근데 지나고 보니 그게 성장의 시기였어요. 뭔가를 하려고 시도했으니 엉망진창이었던 거예요."

이번 식빵파파 튜터님의 4강을 통해 큰 위로가 되었습니다. 하면 할수록 정말 아무것도 모르겠는 느낌과 모든 루틴과 계획이 꼬여가면서 흔들렸던 멘탈을 튜터님의 말씀 한 마디에 다잡을 수 있었는데요. 식빵파파님께 진심으로 감사하다는 말씀 드리며, 4강 후기를 작성해 보겠습니다.

“제대로 비교평가 하여 매임 50개를 채운다.” 
 

저의 이번 달 원씽이었는데요. 원씽의 수치를 제대로 채우지 못한 한 달이었지만, 그래도 분명 비교평가와 매임을 하는 데 있어 성장한 한 달이었습니다. 와중에 이번 강의는 비교평가 끝판왕 식빵파파님의 강의였기에 더더욱 집중하며 강의를 들을 수 있었는데요. 치열하게 시행착오를 겪으며 나눠주신 만큼 튜터님의 모든 노하우가 제 것이 될 수 있도록 이번 강의 역시 꼭 복습!!!! 하겠습니다.

‘이번 달 배운 것 중 가장 중요한 단 하나는 무엇인가?’

를 생각해보면 단연코 단지의 가치를 제대로 파악하는 것인데요. 귀에 딱지가 앉을 정도로 기초반을 들으며 투자자라면 ‘가치‘를 제대로 파악해야 한다는 것을 배웠음에도, 저는 다음과 같은 오류를 범하고 있었습니다.

    1.    가치를 파악하기 전에 현 가격을 확인
    2.    가치파악이 어렵다는 이유로 전고점을 먼저 확인 
    3.    전고점 대비 하락률만 보고 저평가 판단

이번 실전반에서는 귀에 딱지가 앉을 정도로 모든 강사님께서 전고점 대비 하락률의 오류에 대해서 언급해 주셨는데요. 늘 단지의 가치를 먼저 파악한 후 전고점은 오직 검증을 위한 도구로 활용하겠습니다.

(feat. 상위 24평 vs 하위 34평 / 상급지 구축 vs 하급지 신축 / 교통 좋은 구축 vs 교통 덜 좋은 신축 / 서울 vs 경기도) 

비교평가는 늘 어려운데요. 저희의 고민은 모두 이 안에 있지 않을까 싶네요. 식빵파파 튜터님의 초보 시절(?) 시행착오가 느껴지는 순간이었습니다. 강의 내용을 전부 옮길 순 없으니, 핵심만 얘기하면 

’땅의 가치, 즉 입지의 압도적인 차이가 있는 두 단지를 비교할 때는 그 차이를 극복할 만한 다른 가치를 가지고 있는가?를 파악하는 것‘ 이라고 할 수 있겠네요.

부동산은 수학 공식이 아니라(아쉽게도) 사람이 선택하는 인문학이라는 것. 늘 ’나라면 어디를 거주할까?‘를 생각하며 단지의 가치에 집중하는 것이 중요하다는 것을 다시 한번 깨달았습니다.

지역 내 비교 / 지역간 비교 

식빵파파 튜터님께서 친절하게! 지역 내 비교와 지역 간 비교 시 어떤 프로세스로 비교평가하여 저평가 단지를 찾아낼 수 있는지 알려주셨는데요.

우선 지역 내 비교 시 아래의 프로세스로 진행하게 됩니다. 

    1.    지역별 특징 확인 (핵심선호도 파악)
    2.    가치와 가격 비교평가
    3.    비교평가 검증

이 부분 역시 기초반에서 수없이 들어왔던 ’해당 지역의 선호도에 영향을 미치는 입지요소는 무엇인가?‘로 연결되는데요. 
 

지역 내 비교 시 가장 우선되어야 하는 부분은 바로 지역별 특성을 파악하여 어떤 입지요소가 지역 내 선호도에 가장 크게 영향을 미치는지 파악하는 것! 

그 다음 두 단지를 비교할 때는 마찬가지로 두 단지의 입지적 차이를 극복할 만한 다른 가치를 가지고 있는가를 확인하는 것! 식빵파파 튜터님과 함께하면 참 쉽습니다 ㅠㅠ

지역간 비교 시 아래의 프로세스로 진행하게 됩니다. 

    1.    땅의 가치 확인
    2.   가치와 가격 비교평가 
    3.   비교평가 검증

지역간 비교 시 땅의 가치를 먼저 확인하게 되는데요. 땅의 가치가 같다면 바로 지역 내 비교와 같은 프로세스대로 바로 하면 되지만, 땅의 가치가 서로 다르다면 마찬가지로 ’그 차이를 극복할 만한 다른 가치를 가지고 있는가?‘를 확인하면 됩니다.

이번 강의를 통해 ‘도대체 비교평가 어떻게 하는 거야?’에 대한 명쾌한 답을 얻을 수 있었는데요. 어떤 단지를 비교할 것인가부터 어떻게 제대로 된 비교평가를 할 수 있는가까지 다 나눠주셨는데도 못하면 저의…….문제인 것 같네요. 

결국 우리는 땅에 투자하는 것이 아니라 단지 하나, 매물 하나에 투자하는 것이기 때문에 늘 완벽한 정답은 없다는 것! 오로지 더 나은 투자를 하기 위해 끊임없이 비교평가하여 더 가치있는 물건에 투자해야 한다는 것!을 제대로 배울 수 있는 시간이었습니다.(식빵파파 튜터님.. 비교평가 할 때 옆에만 계셔도 더 잘 할 것..같..)

앞으로는 배운 그대로, 제대로, 끊임없이 반복 훈련하여 더 나은 투자를 할 수 있는 사람이 될 수 있도록 성장하겠습니다! 열강해주신 식빵파파 튜터님 진심으로 감사합니다 :)