[내마기 54기 5억은 금방이지 0하나 더 붙여볼 조] 1강 수강 후기

거주안정과 시세차익을 위한 내집마련 기초반 1강을 수강 후

많은 생각이 들었습니다.

서울 집값은 지속적인 우상향의 방향으로 가고 있고,

단기적인 저점을 찾으려는게 아니라

하향세인 박스권 시기에 내 집 마련을 해서

5~10년 길게 시세차익을 바라보는 것이 핵심이었던 것 같습니다. 

저는 지방에 거주하고 있기 때문에

(강의에서 언급한 서울/수도권 or 광역시가 아니기 때문에)

직접 거주하는 내집마련 보다는 거주보유분리를 해야겠다고 판단했습니다.

[인상깊었던 점]

• 데이터로 집 매수 시기를 결정하기

  - “전체적인 평균이지만” 서울 아파트의 PIR(집값/연소득) 12% 이하, 전세가율 60% 이상 일 때,

    내 집 마련 할만한 시기로 본다.

    현재 서울 평균 PIR 10.x%, 전세가율 54% 수준

• 서울 아파트 매매가를 결정하는 방법(너나위님 기준)

  - 전고점('21.9월) 대비 90% 이상 회복한 단지 : PR 기준 이전 실거래가 대비 낮은 가격으로 내고해서 매매

  - 전고점 대비 90% 이상 회복하지 못한 단지 : 고점 대비 -15% 전후 가격으로 매매

    (-20% 수준이면 충분히 안전마진을 확보한 금액이라고 생각해도 좋다)

• “아파트”만 고려하기 (빌라, 오피스텔, 생숙 등 미고려, 아파텔도!!)

• 집 값 : 매매대금의 2~5%를 예산으로 산정하기. (취등록세, 세금, 중개수수료, 등기 비용 등 부수적인 +a)

  ※ 인테리어는 하지 말자 (할 돈으로 좀 더 상급지를 사자)

• 대출 기본 지식 알기 : 대출은 최대한 안갚는게 이득! 미래에는 화폐가치가 떨어지니까!

  - 대출 받는 순서

    ① 주담대(원리금 균등상환) : 주택을 담보로 대출 받음. 그래서 대출 한도 高, 중도상환수수료 발생.

    ② 마이너스 통장 : 한도를 뚫어 놓고, 필요할 때만 사용 후 상환 가능. 1금융권 개설, 저금리, 단 대출 한도 低

    ③ 신용 대출 : 대출금 일시에 모두 입금. 2금융권 개설 가능, 마통에 비해 금리 高, 중도상환수수료 발생.

  - 주담대 상환 방식

    ① 변동금리형 : 대출기간 중 금리가 변함 (금리 인하기, 저금리 시대에 유리, 바로 지금)

    ② 고정금리형 : 대출기간 중 금리가 일정함 (금리 인상기에 유리)

  - 대출 용어

    ① LTV : 대출액 / 주택가격 * 100%

    ② DTI : 담보대출 상환액 합계 / 총소득 * 100%

    ③ DSR : (담보대출 상환액 합계 + 기타 부채 상환액 합계) / 총소득

      → 정부가 규제하고 있는 DSR 40%는 이미 Tight한 수준. 이 정도 까지는 영끌이 아님.

      → 현재는 스트레스DSR 2단계로, 가산금리 50%할증 중. '25년 7월 이후 가산금리 100% 할증.

[적용해 본 점 & 적용해보고 싶은 점]

• 내집마련 방법 선정 : 일반매매   * 청약은 지방 아파트 분양에서 이미 1회 사용 완료ㅠ

• 감당할 수 있는 대출 한도 정하기

  - 소득으로 감당할 수 있는 대출 한도 : 3.9억

  - 대출종류별 대출한도 : 관련 없음

  - 지역별 대출한도 : LTV 70%

  - 매매가 기준확인 : 종잣돈 2.5억 + 대출 3.9억 = 6.4억

  - 최종 DSR / DTI 확인 : 30년 상환, 금리 5.2%, 원리금 상환 시, 월 2,141,532원. DSR 21% 수준

• 후보지역 선정하기 : 서울 4~5급지 (관악구, 노원구, 구로구)

• 위 내용까지는 내 집 마련 시, 대출을 일으킨 예산으로 서울 4~5급지를 찾아볼 수 있으나,

  저는 지방 거주 + 서울 갭투자를 진행할 예정이기 때문에

  주담대는 받지 않고 종잣돈 2.5억으로 후보지역을 선정해보았습니다.

  - 매매/전세가 평균 : 서울 은평구(71304 / 44376), 관악구(68688 / 42456)