[산3같이 0롱한 단지찾아보조_나투호]"지방투자자로서 지금 우리가 해야할 일"

안녕하세요

나누고 투자하는

 호호둥이아빠 

나투호입니다.

.

지방투자기초반 3주차는

우리 제바멘토님께서 해주셨는데요.

항상 저희 월부인들에게

하나라도 더 알려주려고 하시는

제바멘토님의 

지방투자기초반 3강

이번 3강에서 C지역 지역분석과

지방투자자로서 지금 우리가 해야할 일들을

알려주셨는데요.

C지역의 위상을 넓게 이해할 수 있었지만

아직 앞마당이 아닌 터라..

조금 낯설게 느껴지는게 있었습니다.

(얼른 앞마당 만들어야겠음!!)

이 귀한 강의를 제대로 흡수를 못해서

아쉬웠지만,

저는 이번 강의를 통해서

나에게 맞는 투자전략을 세우고

나의 투자범위와 기준을

좀 더 날카롭게 세울 수 있었습니다.

그리고 마지막으로 

원래는 월학에서 가르쳐주시는 내용인

지방투자를 위한 성공노하우까지!!

(귀하디 귀한 월학강의라니..)

너무나도 알찬 강의를 

꽉꽉 채워주신

제바멘토님께 감사의 말씀드리면서

지기반 3강 강의후기 

짧게 적어봅니다.^^

1. 투자자로서 가장 주의해야 할 것

(RISK)

저는 이번 제바멘토님 3강에서 

유독 강조해서 말씀해주시고,

귓속에 맴돌았던 단어가 있었습니다.

바로 RISK 대비였습니다.

결국 돈을 벌기위해서 시작하는 투자가

우리에게 리스크로 다가올 수 있고,

그 리스크는 우리가 알고있으면

대비할 수 있다!!

그러면 우리가 지방투자자로서

대비해야할 수 있는 리스크는???

바로 공급입니다.

그런데 이렇게 단어로 그냥

“머 공급 모면되지~~!!”

라고 생각할 수 있는데요.

안돼요~안돼요~

무시하면 안됩니다.

23년 12월

0호기를 매수하던 시기

정말 몇세대 안되는 공급이였는데도

살고있던 전세물건이 

빠지지않아 

보증금을 받는데 정말 애를 먹었습니다.

(아 다음부터는 이사안가!!!라는 마음이 들었던..)

그러면 이미 올 것을 알고있는

리스크

우리가 어떻게 대비해야할까요?

“아 이때는 리스크가 너무 많은데..”

“하지말고 리스크 없을때하자!??”

요렇게 해야할까요??

놉!!!!!!놉!!!!

그래서 제바멘토님께서 

우리가 해야 할 일들을 알기 쉽게

말씀해주셨습니다.

2. 우리가 해야할 일

(WHAT)

첫번재,

현재 공급분석

(투자시기)

해당지역의 공급은 당연히 확인해야 하는데요.

단순히 공급이 많다, 적다에서

끝나는 것 아니라

해당지역 영향권 전체

(예를들어 부산진구이면 부산전체!!)

그리고 인접지역(인구이동이많은)의 공급

그 다음 해당지역의 동별 공급까지

꼼꼼히 확인하여

내가 투자하려는 단지의 

전세리스크가 없을지

혹시 투자금이 더 들어갈 수는 없는지

점검합니다.

두번재,

과거 공급분석

 우리가 확인한 공급들이

정말 투자물건에 영향을 주는지

확인해야하는데요.

제바멘토님께서는 과거의 비슷한 공급그래프로

투자단지에 정말 전세가에 영향을 주는지

확인해야 한다고 말씀해주셨습니다.

세번재,

2년 후의 공급분석

 현재 투자할 때 투자금이 

더 들어갈 수 있는 리스크를 

확인하는것도 중요하지만

2년뒤 전세 만기!!

추가로 투자금이 더 들어가는걸

확인해봐야 하는데요.

과거공급과 똑같이 

해당지역의 공급

인접지역의 공급을

확인하고,

2년만기로 해야할지

3년만기로 해야할지 

고민해보고,

그 공급들이 정말 영향을 

주는지 꼼꼼히 확인합니다.

3. 적용하기

제바멘토님께서 말씀해주신 내용으로

한번 적용해보겠습니다.

위 그래프는 제가 현재 임장중인 지역의

공급그래프인데요.

우선 2년뒤의 리스크는 크게 없어 보이네요?

해도되겠지??

좋았으!!!해보자!!

그러면 내가 투자하려는 단지가

과거에 공급에 얼마나 영향을 받는지

한번 확인!!

 해당단지는 2014년 1월 입주한 단지이고,

위에 공급그래프를 보면 2년뒤인 16년 17년 공급이

무시무시한데요.

그래프를 보면 2년마다 돌아오는

전세만기 시기인 16년과 18년

전세가가 뚝뚝 떨어지는 모습을

볼 수 있네요.

(아하..이단지는 공급에 영향을 많이 받는구나.)

(거의 1.0억씩 떨어지네..)

물론 공급의 위치를 좀더 깊게

확인해봐야겠지만,

해당단지는

지역의 공급에 전세가가

영향을 받을 수 있다고 

생각해볼수 있을 것 같습니다.

(이렇게 보는거 맞겠죠?^^)

4. 입지가 빠지는 지역의 단지분석 

저는 이번 제바멘토님의 

질의응답시간에도

이 질문을 했었는데요.

제 맘을 어떻게 아시고~~

또 귀한 말씀을 해주셔서 

강의를 듣고 이해할 수 있었습니다.

(감사합니다 멘토님^^)

임장하는 지역의

후순위 생활권의 단지들

"아무리 좋아도 여기 살까?

“너무먼데?”

"후순위 생활권 두개 어떻게 비교하지?

2년이상 월부에서 배웠지만

후순위 생활권에 대한 편견은

쉽게 없어지지가 않는데요.

제바멘토님께서

입지가 빠지는 구의 단지들을 볼때는

외곽인지를 보는게아니라

사람들이 좋아하는지를 봐야하고

입지보다 연식!무조건 연식!!

을 중요하게 보라고 말씀해주셨습니다.

이 말씀이 인상깊었습니다.

“무조건 1등 생활권이라고 

다 좋은 것이 아니다.”

항상 멘토님들 튜터님들께서

말씀해주시는 거지만..

막상 단지앞에서는

색안경을 끼고마는 

나투호..

이번 강의를 들으면서

덜 선호된느 생활권에서도

연식이 좋다면,

그리고

충분히 싸게 살 수 있다면

돈을 벌 수 있다는 것을

다시한번 생각하게 됐습니다.

투자기준을 넓히고, 편견을 제외하고,

기준에 맞게 투자하기!!

5. 소액투자자는 요..

투자기준을 세우고,

그 기준에 맞는 단지에 투자한다.

그러면 바로 결제!!?

사실 저는 우리가 월부에서 공부했던

실력을 발휘할 수 있을때가

바로 매수 할 때라고 생각합니다.

특히 저같은 소액투자자에게는

100만원도 소중한데요^^

제바멘토님께서는

지방 소액투자자에게 

치열함을 강조해주셨습니다.

"소액으로 투자하는 것은 해볼 때까지 

해보는거에요"

“1000만원 모으기 힘들자나요”

처음에는 동료들이 

2000만원 협상하고,

500만원 협상하고,

30만원 협상하는

이런 모습들이

정말 대단하기도하고,

저렇게 까지 해야하나.. 라는 

생각도 들었습니다.

하지만 우리가 힘들게 

모은 돈이고,

힘들게 만든 앞마당들인데,

마지막 매수과정에서

“그냥 사자”라고 생각한다면

먼가 조금 허무할 것 같은..^^

그래서 목표매수가를 설정하고

그와 비슷한 가치의 단지들을 가져와서

비교하고 가장 좋은 것을 산다!!

저는 이 목표매수가를 설정하는 부분도

너무 좋았습니다.

(최근 000중 가장 0000을 목표 매수가로 설정)

이번 앞마당 1등뽑기를 할 때 

적용해보겠습니다!!