안녕하세요 디데이입니다 ~!
이번 실전반 4주차 강의는 게리롱튜터님이 진행해주셨습니다!
튜터님은 이번 강의로 비교평가와 일등뽑기에 대해서
상세하게 다뤄주셨습니다.
비교평가의 기본 원칙은
1. 가격을 고정하고 가치를 비교한다
2. 가치를 고정하고 가격을 비교한다
지역의 단지를 비교해주시면서
청주의 복대두진하트리움과 율량대원칸타빌4차를 비교해주셨는데
둘다 4억으로 가격이 같지만,
가치가 더 높은 복대두진하트리움이 이긴다!
라고 설명해주셨습니다.
그리고
전주 에코시티더샵3차와 효천대방노블랜드를 비교하면
가치가 비슷하니, 가격이 저렴한 에코시티더샵이 이긴다!
라고 설명해주셨습니다!
여기서 제가 아는 곳은
분임했던
율량대원칸타빌뿐 ㅎㅎㅎㅎ
그리고
지방에서 사람들이 살고 싶어하는 선호요소로 아래 3가지를 언급해주셨습니다.
학군 / 환경(신축대단지) / 커뮤니티(부자부심)
포항 제철중이 86%인데, 지곡동에 제철중,제철고가 모두 모여있기 때문에
가장 좋아하는 도시이다.
항상 가치에 대한 생각을 잘 정리해보고,
가격을 보고 맞추는 연습을 해야 한다.
가치를 잘 알아야 한다.
그리고 그래프 비교는 아래와 같이 하라고 알려주셨습니다.
1.흐름이 같은 지역 내 단지끼리 비교 (지역마다 시장 싸이클이 다름)
2.5년 이상 단지로 비교 ( 신축은 초기에 가격이 높음)
3.단지 개수는 가급적 2개씩만 비교
주의주의!!!!!!!
그리고 지방에서는 20평대를 매우 잘 골라야 한다고 하셨습니다!!
평균 20평대 상승을 비교해보면, 광역시는 50% 올랐고 중소도시는 30%가 올랐다.
30평대랑 붙어볼 수 있는 20평대는
신축, 대단지, 브랜드 를 모두 갖춘 입지가치가 매우 뛰어난 생활권의 단지
그런게 아니라면 무조건 84를 해야한다!!!!!!
그리고 또 매우 중요한 부분
전고점을 볼때 주의해야 하는 점
1. 전고점을 회복할 만한 단지인가
2.향후 지역 내 공급물량 확인
3.진짜 전고점이 맞는지
2번은 신규택지 형성되면 해당 생활권이 이전의 생활권 위상을 잃어버릴 수 있다.
3번은 단지 내에서도 단차에 따라서 동마다 다른 전고점을 가질 수 있다는 것이다.
아주 몰랐던부분….!!!!!!!!!
그리고 시세트래킹과 시세스캐닝과 시세그룹핑에 대해서 알려주셨는데
매우 꿀팁이 있었다!!!!!1
광역시 30평대 4억대 단지 필터 걸어서 캡처를 하고,
중소도시 30평대 4억대 단지 필터 걸어서 캡처를 해둔 다음
임장지에 갔을 때 비슷한 금액대를 서로 비교해보면서
즉각적으로 가치비교를 해보는 것이다!!!!!!
이 부분은 진짜 꼭 BM해보고 싶은 부분이다
시세조사를 해뒀으니 한번 해보자!!
4주차에 어려운 부분도 많고
유리공과의 문제도 있었지만
잘 이겨내고
꿋꿋하게 해나가는 디데이 잘하고 있다!!!!!!1
멋있다 !!!!
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