하락장에서 매도에 성공했습니다 [상도동예은맘]

안녕하세요

부자엄마를 꿈꾸는 상도동예은맘입니다.

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23년 마지막 투자 이후

24~25년은 돌아오는 역전세 대응과,

다음 수도권 투자를 위한 매도 과정에 집중하는 한해였고,

이게 가능할까 싶었던

하락장에서 매도에 성공했습니다.

매도 한 물건은 앞으로의 과공급이 예정되어 있는데,

워낙 시세 대비 싼 전세가에 계약을 체결했었기에

(현 시세 대비 -5천정도 싼 금액)

세입자분께서 계약갱신권을 쓰고자 하시니

갱신을 유도해 과공급 기간을 지나간 후

매도해야겠다 생각하고 있었습니다.

그러던 중 실전반 튜터님께서는

제 상황을 들으시고 수익이 실현된 상황이고

수도권 투자를 생각하고 있는 제가

다음 투자의 취득세를 감안하면

양도세 부분을 감안하더라도

일찍 파는 것도 방법이라 생각한다고 말씀을 주셨습니다.

상반기에는 생각보다 전세가도 계속해서 오르고 있었고

매도금액도 안정적이었기에 예상 수익은 아니지만

손해보지 않는선에서 손절할 수 있겠다 가늠해보고

투자코칭을 신청 해 두었습니다.

그런데 갑작스럽게 부동산법이 바뀌면서

투자코칭이 중단 되었습니다.

스스로 결정을 내리는 투자자여야 하는데

매도는 처음인 막연한 상황이다 보니

월학때 튜터님께 현 상황을 의논 드리며

해 나가야겠다 막연히 미뤄버렸습니다.

(에고작동..)

돌이켜 생각하니

이때 일을 미루지 않고 진행했다면

이렇게까지 어렵지 않게 매도할 수 있지 않았나

생각도 드네요..

복기point

1. 현재 상황에서 나에게 유리한 방향성

저울질 해 보기

2. 내가 할 수 있는 것과 없는 것

정리 하고, 현재 할 수 있는 일들 행동으로

옮기기

24년 가을학기가 시작되는 시점 10월이 되니...

공급을 예상해 물건을 내놓는 투자자가 늘어났습니다,,

같은 단지 내에만 물건이 15개 이상..

저처럼 세입자가 껴있는 물건들도 다수 였는데

1. 제 물건은 세입자가 껴 있고,

매도하고자 하는 예상 매도가액과 현 전세금액과

5천 차이가 났습니다.

제 물건보다 상급지에 선호되는

단지들에 매전차가 더 적은 투자 물건들이 많았습니다.

2.세입자 분이 집을 깔끔하게

사용해 주셨기에 가능하면 세입자분이

거주하시는 상황안에서 물건을 매수하실 투자자분에게

팔아야겠다 생각했지만

단지내에서도 저보다 적은 투자금,

같은 매매가로 나와 있는 물건이 많아

제 물건의 순위가 뒷쪽으로 밀려있었습니다.

3,가장 문제는, 시장 자체가 쥐죽은듯이 조용해

매수문의가 거의 없다시피 했다는 겁니다.

그나마 있는 거래는 실거주자들만 있었고

투자자가 전혀 돌지 않았습니다.

담당 튜터님이셨던 줴러미 튜터님께서는

현재는 실거주자를 타겟으로 해서 매도를 해야 하니

세입자분께서 이사를 나가실 수 있는지를

여쭤보고 진행해 나가는게 좋겠다

말씀을 주셨는데, 차마 입이 떨어지지 않았습니다.

(에고 작동..)

잘 지내고 계시는 분을 내보내도 되는건지

내보내고 나서 계약이 맞춰지지 않음

보증금을 돌려드리기 위해 대출을 쓰고 하는것들이

경험해보지 않았던 점이기에 막연하게 느껴졌었던 것

같습니다.

튜터님께서는 디테일한 상황들에 대해

내가 할 수 있는 것과 없는것을

하나하나 적어보고

예상되는 일들과 해결 방안까지

모두 적어 보라 말씀 주셨습니다.

"좋은사람"이 되려는 것이 아닌 투자자로써

필요한 결정을 내려야 하는 순간이었기에

행동으로 옮겨야겠다 마음 먹고

귀차니즘이 극에 달한 몸뚱이를 움직였습니다.

그동안 미루고 미루었던 현장으로

직접 내려가 현장의 상황을 직접 보고 들으며

시장의 상황을 파악하고, 사장님과 얼굴을 대면하고

물건을 내놓았습니다.

이때,

사장님께 물건이 있다라는 것을 어필 드리고

모든 부동산에 광고를 내지는 않았습니다.

광고는 일부 부동산에만 내 두고

상황을 지켜보았습니다.

1월 첫째주까지도

정말 연락 한통이 없었습니다..

유난히 일이 꼬이는 것처럼 느껴졌던 2024

1호기의 역전세 금액이 생각보다 컸기에

올해로 5년차 투자자 중간점검을 했을 때

이렇다할 성과 없이

또 한차례의 과공급 시기를 버티며

다음 투자 시기까지 버텨내는

시간이 길고 지지부진한 터널을 지나는 것 같아

언제쯤 이 시기를 벗어나

투자를 이어 나갈수 있으려나

막연히 느껴져 한숨이 절로 나오더라구요.

스스로도 확신이 없고 불안해하며

의기소침한 시간을 보내고 있었는데

다스리지 못하고 있었는데

수영장님이 매일 매도 확언을 해 주셔서

어찌나 감사하던지..

이 은혜는 잊지 않겠어요...!!

운 좋게

25.1월 지방투자실전반을 듣게 되어

지방 앞마당도 늘리면서

매도에 좀더 박차를 가해야 겠다

다시 한번 힘을 낼 수 있었습니다.

물건지 사장님께

일주일에도 여러번 통화드리며

매수자만 생기면

거래 가능하도록 조건을

조절해 볼테니 부탁드린다고

어필 드렸습니다.

복기point 2

1. 현장 방문+ 매매 전세 시세트래킹으로

시장 상황 파악하기

2. 투자자로써 필요한 행동에 집중하기

(에고 작동하고 있다면 점검해 볼것)

3.마인드 컨트롤(100번쓰기, 확언) 통해

스스로 할 수 있다고 믿기

세입자분께서는

개인 사업을 하고 계셔서

현재 거주하는 생활권

특히 지금 단지를 벗어나는 것을

어려워 하셨어요.

사무실도 인근이고, 어린 자녀를 키우고 계셔서

더더욱 어려워 하셨는데..

전세 물건이 도통 하나도 나와 있지 않으니

좋은 마음으로 옮기고자 하셔도

대체할 물건이 없는 상황이었습니다.

좋은 기운을 전해 주셔서 였을까요...?

전세 씨가 말라 있던 상황에서

세입자분이 거주 하실 수 있는 대체 가능한

올수리 된 전세 물건이 나왔다는

이야기를 들었습니다.

마지막으로 한 번만 더

설득해 보자!

25/1/4

무거운 발걸음으로

해당 지역을 한 번 더 방문 했습니다.

갱신권을 사용하면

걱정없이 계속 거주 할 수 있는데

마음이 불편하고 불안함을 느끼고 계셔서

세입자분과 통화후

직접 얼굴을 뵙고 현재 상황 때문에

부득이하게 매도를 해야 하고,

걱정하시는 부분을 알기에

대신 전세집을 알아봐 드리면 어떠신지

마지막으로 한번 더 시간 내 시어

집 확인해 보시고, 마음에 들지 않으시면

결정 내리시지 않으셔도 괜찮다라고

말씀을 드렸습니다.

세입자분의 만기는 1/31

이번 기회를 놓치면

정말 매도는 어려워지겠다..

매도하지 못하면

역전세 대응을 준비해야겠다

시뮬레이션을 돌리며

세입자분의 반응을 기다렸습니다..