[열중43기 책과 79되어 성공하조] 1강 게리롱님 강의후기: 그동안 복기 안하고 뭐했니??

이번 열중 강의에서는 열기에서 배운 투자원칙을 실전투자에 적용하는 방법을 알려주셔서, 제가 투자한 2호기가 가르쳐주신 부분에 부합한 투자였는지 원칙 하나하나를  복기해가며 들을 수 있는 유익한 강의였습니다.

저두 원칙을 잊지 않기 위해 어딘가에 ‘저환수원리’새겨놓고 싶은데 어디에다 할지 고민중입니다. ㅎㅎ

근데 무엇보다 꾸준히 임보쓰고 매물을 보면서 원칙을 적용하는 연습을 반복한다면 자연스럽게 잃지 않는 투자를 할 수있을 것 같습니다.

사실 원칙도 원칙이지만 협상이나 매도자, 부사님과의 관계에서도 너무 어려울때도 많았는데 강의를 들으면서 그것도 경험으로 충분히 양을 채운다면 극복할 수 있겠다는 것도 알게 되었습니다.   

그리고 자칫 시장 상황에 따라 감정적인 투자를 할 수도 있는데 체계적으로 투자의 원칙과 기준을 배울 수 있어서 강의가 정말 명쾌하다 생각했습니다. 

특히 이번 강의에서 가장 인상깊은 부분은 복기 부분이었습니다. 

앞으로 같은 실수를 하지 않고 실력을 쌓기 위해서는 복기를 철저히 해야하는데 0~2호기까지 (아직 2호기 잔금과 전세잔금이 남았지만…) 바쁘다는 핑게로 머릿 속 복기만 하고 정리하지 못한게 스스로 아쉽다 생각이 들었습니다. 

아마도 다 복기를 하려면 너무 길어질 것 같은데 간단히 2호기 진행 사항만 복기를 잠시 해봅니다. 

• 저평가: 가치있는 물건을 싸게 샀는가?

  - 가치: 수도권 4급지 역세권에 강남 1시간이내 가치있는 물건을 -20%이상 싸게 샀음(표면적인 방법)

  - 비교평가 적용: 4-5급지 앞마당에서 비슷한 가격 중 가장 좋은 물건(입주로 인해 가격이 많이 눌려있음)

  - 저가치는 아니나 서울 상급지까지의 가치는 아님

  - 적용: 나도 서울 전체 단지 정리를 하며 가치에 대한 판단을 내리고 싶은데 아직 못가본 구들이 많네 ㅠㅠ

             앞마당을 더 늘려야 함. 장바구니에 담아놓고 핫딜 기다리기, 게리롱님 시세트레킹 양식표 사용해보기. 

• 환금성: 매도 시점에 사람들이 좋아할만한 것인가?

     - 입지에 따른 선호도가 있으나 복도식에 평수가 작고 30년 구축이라 매도 시점이 상승장은 와야 할 것 같음(그게 언제 올지..)

     - 배운대로라면 장기로 가져갈 물건은 아니고 러프하게 5년정도 가져가야할 물건으로 더 좋은 상품성을 가진 물건으로 갈아타야할 물건임, 1호기도 마찮가지로 5년이내 매도 계획이 필요할 것 같음

      -그래도 아파트는 여러 부동산 중 환금성이 좋은 편이나 나의 0호기는 빌라 수준정도의 저가치 물건이라 강의에서 빌라가 얼마나 환금성이 안좋은지 알았기 때문에 좀 더 적극적으로 매도를 해야할 것 같음 

• 수익성: 수요가 풍부한 가치있는 물건임(일자리, 교통). 4급지 치고는 적은 투자금이나 작은 평수여서 수 밖에 없음. 적당한 투자금이었다면 아마도 더 투자금을 들였어야 됐으나 돈이 이게 다임. 싼구간은 맞는 것 같음 상승장 전 가격. 수익이 날때까지 기다려야할 것임, 전세가를 무리하게 받지 않아 역전세 리스크는 없으나 같은 투자금으로 취득세 중과만 아니었으면  더 좋은 단지를 했을텐데라는 아쉬움이 맘을 힘들게 함
• 원금보존: 입주장로 인해 그 지역 전세가율이 60%전후여서 전세가율이 높다고 볼수는 없지만 수요가 많고 가치가 있는 물건이고, 입주가 어느정도 정리되고 있어 시간이 지나면서 가치를 찾아갈 것으로 보임. 전세가의 수준도 평균적인 수준으로 과하지 않음, 일자리와 교통이 좋아 수요는 꾸준하나 작은 평수라서 수요층이 정해져있는 편인 것이 아쉬움. 

• 리스크: 올해 과공급이 있었으나 향후 3년간 입주물량이 매우 적은 편이어서 공급리스크는 적은 편. 다만 이번 매수과정에서 취득세 중과리스크로 투자금이 3천 조금 더 많이 들면서 대출을 당긴 부분이 있어 우선적으로 빚부터 갚으며 리스크 대응을 해야할 것임, 지난달 0호기 전세연장을 했지만 이미 그 단지 평균수준보다 전세가 높게 맞춰져 있는 편이어서 매도에 대한 방법을 치밀하게 생각해봐야할 것 같음

   

  [BM]

  - 2호기 잔금과 전세 잔금 끝나면 복기글 쓰기

  - 서울수도권 강의에서 나온 시세트레킹 확장판 양식으로 서울 앞마당 정리해서 저평가된 좋은 단지 찾아보기