[초연 강] 돈독모 독서후기_부동산 트렌드 2025

책 제목(책 제목 + 저자) : 부동산 트렌드 2025

저자 및 출판사 : 김경민 저/와이즈 맵

읽은 날짜 :  2025. 1.26~1.31

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #N,W파고    #슈퍼사이클    #금리 인하 #공급 부족

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 9/10

1. 저자 및 도서 소개 

매년 빅데이터 분석을 근거로 서울시 집값 예상치와 당해의 투자 이슈를 짚어주는 ≪부동산 트렌드≫ 시리즈가 2025년 부동산 시장을 전격 해부한다. 2024년 현재, 각종 매체에는 상승장이 왔으니 ‘영끌’해서라도 집을 마련해야 한다는 의견과, 부동산 시장이 붕괴될 것이니 있는 집도 팔라는 의견이 뒤섞여 있다. 상반된 주장에 혼란스러운 투자자들은 정확한 데이터와 균형 있는 의견을 제시해줄 전문가를 절실히 찾고 있다.

이에 김경민 서울대 교수는 “서울 부동산은 2021년도의 전 고점을 넘어 신고가를 기록할 것”이라며 확실한 ‘상승’ 방향을 예고한다. 역대 최악의 공급 부족과 금리 인하 신호, PF 문제 연장, 전셋값 폭등 등 시장의 모든 지표가 가격을 밀어 올릴 준비를 갖췄기 때문이다. 심지어 강남 부동산은 이미 슈퍼사이클 진입을 완료했다

출처: 알라딘 

2. 내용 및 줄거리

필자가 보기에 지금 부동산 시장은 새로운 국면으로 접어들었다. 그래서 이번 ≪부동산 트렌드 2025≫는 남다른 의미가 있다. 이 책의 부제에도 썼듯 2025년은 서울 부동산이 ‘슈퍼사이클’의 파도를 타는 해가 될 것이기 때문이다. 계속되는 인플레이션, PF 사태 연장, 최악의 공급 위기, 시중금리(국고채 10년물 금리) 인하 등 복합적 요인이 맞물려 부동산 시장은 ‘대세상승’이라는 새로운 방향으로 나아가고 있다.

-프롤로그 「2025년 부동산 시장이 특별한 이유」중에서

부동산 시장에는 특정 지역이 가지는 위계가 존재한다. 이는 각 지역의 주택 가격 상승률 같은 지표를 통해 확인할 수 있다. 2013년 1분기부터 2024년 2분기까지 강남구와 분당구는 누적해 112.7%, 103.2% 상승했지만 수지구는 82.1%에 그쳤다. 서울시 강남구와 경기도 분당구는 누적 상승률이 비슷한 수준을 보였다. 비록 분당이 강남보다 주택 가격 상승세를 조금 늦게 타기 시작하지만, 시간이 지나면 두 지역의 누적 상승률은 결국 비슷해진다. 하지만 경기도 수지구의 경우 상황이 다르다. 수지구의 누적 상승률은 강남구나 분당구에 비해 현저히 낮은 편이다. 그 이유는 수지구 주변에 새로운 아파트를 대량으로 공급할 수 있는 충분한 공간이 있기 때문이다.

-Part2. 「빅데이터로 분석한 서울&전국 아파트」중에서

여전히 미분양이 넘치는 지방 부동산은 희망적으로 보기 어렵다. 또한 서울 역시 토지 가격이 내려간다고 하더라도 기본적으로 인허가와 착공에 최소 5~6년의 시간이 필요하다는 것을 기억해야 한다. 지금의 부동산 개발 환경이 변한대도 공급(입주물량)은 ‘미래’의 이야기다. 2025~2028년 사이의 공급 부족은 이미 명확히 정해진 사실이다. 공급 측면에서 이토록 물량이 지속적으로, 장기간 부족한 사태는 거의 최초의 일이다. 인플레이션과 PF 정책 실패로 비롯된 공급 절벽은 결국 전세가격을 먼저 밀어올렸고 이것이 매매가격으로 전가되는 현상이 나타나고 있다. 이미 시장에서는 전세 거래 비중이 줄어들고 매매 거래 비중이 늘어났다. 전세가격 상승의 결과로 임차 수요가 매매로 전환되고 있는 것이다.

-Part3. 「2025년 부동산 투자 빅이슈 TOP 6」중에

반포자이 33평은 2024년 1분기부터 가격이 재상승하기 시작했다. 25평형이 2분기에 들어서야 상승한 것과 다르다. 직전 하락기 대비 1.8% 상승한 32억 7,900만 원으로 6,000만 원 가까이 상승했다. 이 시기는 N파고의 두 번째 상승 파고에 해당한다. 2024년 2분기 평균가격이 35억 1,200만 원으로 N파고의 첫 번째 상승 고점(33억 8,000만 원)에 도달했기 때문이다. 평균가격 기준으로는 W파고에 도달했다고 보기는 힘들지만, 최고가는 39억 5,000만 원으로 2022년 2분기 최고가(39억 원)에 비해 5,000만 원이 더 높은 수준이다. 따라서 W파고의 달성 여부는 시간문제일 것으로 보인다.

-Part4. 「12개 대장 단지 상세 리포트」중에서

주택 시장의 가격은 서울의 강남구, 서초구에서 시작해 강북과 수도권 등으로 전이되는 현상을 보인다. 강남구, 서초구, 송파구는 이미 상승기가 시작되었다. 한 통계에 의하면 재건축을 통한 큰 수익을 거두기 어려운 환경에, 미래보다는 현재를 중시하는 2030세대의 소비경향이 반영되면서 신축 아파트가 인기를 끌고 있다고 한다. 그래서 송파구의 헬리오시티, 마포구의 마포래미안푸르지오, 서대문구의 DMC파크뷰자이, 강서구의 마곡엠밸리 같은 2010년대 중후반 이후에 준공된 준신축 단지들부터 상승기가 시작되었다. 이후에는 결국 상승세가 그 외의 신축보다 중소 규모의 강북 아파트 단지들까지도 확산되고 그 밖의 수도권으로도 전이될 것으로 전망한다.

-Part4. 「12개 대장 단지 상세 리포트」중에서

서울시 전체 아파트에 대해 2025년 가격을 예측한 결과, 금리가 2024년 6월 대비 0.25%p 인하될 경우 서울 전체 아파트 가격은 약 5% 상승할 것으로 예상된다. 한편 금리 인하 폭이 0.75%p까지 확대될 경우 가격 상승률은 10%에 이를 수 있다. 다만 2024년 7월 현재 정부 당국에서 사태의 심각성을 인지하고 있는 만큼 수요를 억제하는 정책(LTV, DTI, DSR 강화 등)이 출현할 수 있다. 이런 정책은 단기적으로 가격의 하방 압력으로 작용할 수 있으나 장기적으로 큰 영향을 발휘하지 못할 수 있다. 이에 더해, 임대차 2법 폐지와 종합부동산세 폐지와 같은 세제 완화가 언급되고 있다. 주택을 매수하려는 시장 참여자에게는 당연히 좋은 신호로 읽히는 사안들이다.

-Part5. 「2025년 부동산 가격 大예측」중에서

7대 상권 모두 5년 경과 후 살아남을 확률이 60% 미만이다. 상권의 공간 범위가 거대한 강남(강남대로)과 홍대·합정 상권은 생존율이 50% 이하로 비교적 상권 범위가 작은 이태원, 성수(뚝섬), 가로수길 등에 비해 변화가 더 빠르다. 요일을 불문하고 유동인구가 많은 상권일수록 트렌드 변화에 따른 상업공간의 생애주기가 더욱 짧은 것을 알 수 있다. 이러한 낮은 요식업 생존율에 홍대, 강남역 일대는 지난 3년간 15~20%대 수준의 공실률이 유지되었다. 이렇게 높은 공실률에도 건물주들은 임대료를 낮춰 임차인을 찾기보다는 차라리 상가를 비워두는 방식으로 건물 가치를 유지하고 있다. 짧아진 생애주기를 역으로 이용해 독특한 운영 방식을 꾀하기도 한다. 짧게는 며칠에서 길게는 몇 개월까지 한정된 기간 동안 한정된 콘텐츠를 선보이는 이른바 ‘팝업 스토어’의 유치는 상권에 젊은 유동인구를 유입시키는 새로운 동력이 되었다.

-Part6. 「주목해야 할 ‘핫 플레이스’」중에서

출처: 알라딘

3. 나에게 어떤 점이 유용한가?

전문가의 객관적인 데이터 근거에 의한 부동산 흐름에 대한 정보.

내가 놓치고 있거나 모르고 있는 것에 대해 알게 된 점.

4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점

1)상승과 하락장 사이의 불안한 분위기 속에서 확신할 수 있는 근거를 찾게 됨.

단, 현재 불안정한 정부 분위기로 인해 부동산 흐름이 근거있는 예측과 달리 움직일 수 있다는 점.

2)2010년대에는 서울과 전국광역시 가격흐름이 상이하였으나, 2020년 이후 전국이 동일한 방향으로 움직이기 시작함. 앞으로 어떻게 될지는 잘 지켜봐야 할 것 같음.

3)상승세가 퍼지는 지역은 따로 있다. 한강 이남 지역에서는 서초구를 중심으로 강남, 송파, 강동구까지 확산되고 있지만, 마포구, 노원구는 각각 독특한 특성을 지니며 인접 지역으로 확산되는 움직임은 없다. 이는 일자리와 직구근접성에서 기인하다. 일자리가 늘어나고 있는 강서구의 입지위상이 앞으로 궁금해짐.

4)대장단지 N파고, W파고 달성 여부 

5)서울시 전체 아파트의 2025 부동산 예측 :  

"금리가 2024년 6월 대비 0.25%p 인하될 경우 서울 전체 아파트 가격은 약 5% 상승할 것으로 예상된다. 한편 금리 인하 폭이 075%p까지 확대될 경우 가격 상승률은 10%에 이를 수 있다. "

이를 통해 금리에 관한 뉴스에 관심을 가지고 지켜볼 필요가 있다.

5. 책을 읽고 논의하고 싶은 점은?(페이지와 함께 작성해 주세요)

P40

양천구에서도 가격 확산 가능성이 보이고 있다. 양천구는 목동으로 대표되는 교육 인프라가 잘 갖춰진 지역으로, 부동산 시장에서 점차 그 가치를 인정받고 있다. 양천구의 부동산 가격 상승은 아직 초기 단계이지만 앞으로 인접 지역으로 확산될 가능성이 충분히 있다. 

그렇다면 저자가 수도권 서남부로 양천구의 인근 신도시로 안양시 동안구와 김포시를 들었는데(P41) 확장 가능성이 있다고 보는가? 그렇다면 왜 그럴까? 아니라면 어디로 확장이 될까?