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STEP1. 책의 개요
1. 책 제목: 부동산 트렌드 2025
2. 저자 및 출판사: 와이즈맵
3. 읽은 날짜: 25.01-25.02
4. 총점 (10점 만점): 9점/10점
5. 책을 읽는 목적 : 2024년 부동산 시장 트렌드를 돌아보고,
2025년 앞으로 시장이 어떻게 나아갈지 생각해보고 투자에 적용하자!
STEP2. 책에서 본 것
[PART2. 빅데이터로 분석한 서울&전국 아파트]
분석2. 신도시 아파트 매매 시장 동향
'상승세가 퍼지는 지역은 따로 있다.'
한강 이남 지역에서는 서초구를 중심으로 가격 확산 현상이 두드러진다. 이러한 상승세는 인접한
강남구, 송파구, 강동구까지 확산되고 있다. 반면 한강 이북지역에서는 이와 같은 현상이 나타나지 않고 있다.
한강 이북지역은 한강 이남지역과는 다른 경제적, 사회적 구조를 가지고 있기 때문이다.
분석3. 서울시 구별 아파트 매매 시장 동향
'강남구, 서초구_고가 아파트 시장'
서울의 강남구와 서초구 지역은 고가 아파트 시장을 형성하며 다음과 같은 특징으로 서울 부동산 시장 전체에
큰 영향을 미친다.
첫째, 매우 높은 수요와 안정성을 자랑한다.
둘째, 우수한 교육환경의 영향을 많이 받는다.
셋째, 고급 아파트 단지가 많이 있으며 높은 주거 만족도를 제공한다.
강남구는 주거지와 업무지구가 혼합된 형태다.
반면 서초구는 주거지의 기능이 더 강한 지역인 만큼 주거 환경이 더욱 중요시 된다.
신축 프리미엄이 붙는 경우 서초구의 아파트 가격이 강남구보다 상대적으로 더 높아 질 수 있다.
'노도성(노원구, 도봉구, 성북구)_중저가 아파트 시장'
다른지역에 비해 상대적으로 주택 가격이 저렴한 편이다.
또한 강남과 물리적으로 떨어져 있고, 교통체계도 불편해 출퇴근이 어렵다.
이 지역은 재건축 및 재개발의 잠재력이 크지만, 현재 공사비 상승과 금융비용의 증가가
큰 걸림돌로 작용하고 있다.
반면 이곳은 우수한 교육 환경(노원구 중계동)과 생활 편의시설을 갖추고 있어,
자녀 교육을 중시하는 가정과 투자자들에게 매력적인 지역으로 인식되고 있다.
'고가 vs 중저가 시장 비교로 보는 시사점'
첫째, 고가와 중저가 아파트 상승의 시차가 존재한다. 그러나 강남과 강북의 누적 상승률은
거의 비슷하게 나타났다.
둘째, 고가 아파트 시장에서는 권역 동조화 현상이 나타나고 있다.
셋째, 중저가 아파트 시장에서는 비동조화 가능성이 나타나고 있다.
[PART3. 2025년 부동산 투자 빅이슈 TOP6]
빅이슈1. 슈퍼사이클_서울 아파트 대세상승의 신호탄
'상승과 하락의 사이클이 주는 인사이트'
첫째, 고가 주택에 대한 수요가 먼저 몰린 후 서민 주택으로 수요가 확산되는 패턴이 나타난다.
둘째, 부동산 상승기와 하락기는 매우 장기간에 걸쳐 나타난다.
셋째, 부동산 사이클이 짧아진다. 2010년대 하락기 38개월, 2022~2023년의 하락기는 26개월.
2013년 이후 매우 장기간에 걸쳐 가격이 상승했었다. 그런데 하락기의 사이클이 짧아졌다면
정체기 혹은 상승기의 사이클도 짧아질 가능성이 존재한다.
빅이슈5. 공급절벽_정확히 얼마나 심각한가
'공급 물량의 79%가 특정 지역에 몰려 있다'
동북권과 서초구에서 나오는 물량은 서울 전체의 79%다.
그렇다면 서울 서쪽 지역(서북권,서남권)의 구는 절대적으로 입주 물량이 부족한 상황에 처할 것이다.
[PART5. 2025년 부동산 가격 대예측]
예측1. 서울시 집값 시나리오
'강남,서초구 아파트 가격 예측'
강남 아파트는 이미 2024년 7월 21년 고가에 거의 다다랐기 때문에 상승폭이 상대적으로
제한될 가능성이 있다.
'노도성 아파트 가격 예측'
과거의 가격 데이터를 살펴보면 두 가지 중요한 트렌드가 있다.
첫째, 가격 상승은 대체로 강남에서 시작된다.
둘째, 서울시 전체 아파트의 장기적인 누적 상승률을 보면 강남과 강북간 차이가 크지않다.
시차를 두고 서울시 모든 지역이 서로 연결되어 가격이 동조화되는 경향이 나타난다.
결론적으로 노도성 지역 아파트 시장은 강남과의 동조화 현상, 신축과 구축의 프리미엄 격차,
재건축 정책등의 변수에 의해 크게 영향을 받을 수 있다.
STEP3. 책에서 깨달은 것
'고가 vs 중저가 시장 비교로 보는 시사점'
고가아파트가 중저가 아파트보다 먼저 상승하고 더 많이 오르겠지만(절대가가 크므로)
중저가 아파트와 누적 상승률은 비슷하므로, 중저가 아파트를 투자해도 충분히 수익을 낼 수 있을 것 같다.
'서울시 아파트 공급 부족 사태'
전월세 가격상승과 입주물량부족, 전세 사기로 인한 빌라포비아로 인한 전세 상승이 매매 상승으로 이어질 수 있다.
특히 빌라포비아로 인해 아파트 전세 수요는 더욱 늘어나는 만큼 전세상승이 매전갭을 줄여주는 기회를
놓치지 말아야겠다.
'상승과 하락의 사이클이 주는 인사이트'
부동산 사이클이 짧아진다. 미래를 예측할 수는 없지만 사이클이 짧아지더라도 조급해하지 말고
비효율이 가장 빠른 길이라는 말을 새기며 앞마당 만들기에 몰두해야겠다.
'임대차 2법과 PF 정책 실패'
임대차 2법은 전세가를 폭등하게 한 악법으로만 생각했는데 저자의 말처럼 이중 가격제가 사라지며 전세가 상승을
어느정도 억제해주고, 세입자를 보호하는 장치라는 말이 인상 깊었다.
(저자가 사례로 뽑은 잠실 엘리트는 올파포 등 입주로 인해 전세가가 내려갔을 수 있으므로 추가 검증은 필요해 보임)
★PF 정책 실패로 지방 공급 부족이 앞으로 더 심해 질 수 있다고 생각했다.
서울은 토지비보다 시공비 비율이 낮다. 반면 지방은 토지비보다 시공비 비율이 높다.
인플레이션 이후 시공비 폭등으로 인해 사업성이 떨어지는 상황에서 시공비 비율이 높은 지방은 사업성이
더 떨어진다. 지방 미분양이 높은 상황에서 앞으로 지방에 인허가/착공 물량이 더욱 줄 수 밖에 없는 상황일 것 같다.
투자자 입장에서는 공급이 줄어드는 곳에 적극적으로 투자하고 공급 리스크를 줄이며 수익을 노릴 수 있는
좋은 기회가 될 것 같다.
'공급 물량의 79%가 특정 지역에 몰려 있다'
서울 서쪽 절대적으로 입주물량 부족! 입주물량 부족으로 전세가가 먼저 움직인다면 좋은 기회일 수 있다.
서울 서쪽 지역을 먼저 앞마당으로 만들어야겠다.(다만 광명 입주가 서쪽 어느지역까지 영향을 줄지?)
'12개 대장 단지 상세 리포트'
강남, 서초, 송파구 등 상급지 대장단지는 24.4분기 최고점을 돌파했거나 근접한 가격이다.
반면 3-4급지 대장단지는 최고점에 도달하지 못하거나 더 빠져있다.
이미 비싸진 지역보다 3-4급지 이하에서 아직 싼 물건이 있는 지역을 임장하고 더 적극적으로 봐야겠다.
STEP4. 책에서 적용할 점
- 서울 서남구, 서북구 앞마당 만들기
- 광명시, 동대문구 등 입주가 많은 지역 트래킹하며 전세가 영향도 확인하기(주변 지역까지)
- 강남, 서초와 같이 이미 비싸진 지역보다 아직 가격이 많이 오르지 않은 지역을 적극적으로 보기
STEP5. 책 속 기억하고 싶은 문구
p.161 '모든 요소가 부동산 가격 상승을 가리키고 있다.'
지금까지의 상황을 정리하면 앞으로 단기간에 일어날 수 있는 정해진 미래는 서울 아파트의 경우
(1) 역대급 공급 부족이 3~4년간 지속될 것이고, (2) 동기간 금리가 낮아진다는 것이다.
공급 부족은 누군가에게는 안 좋은 소식이 될수 있으나 부동산 시장 가격에는 상승 방향으로 연결된다.
p.250
서울시 전체 아파트의 장기적인 누적 상승률을 보면 강남과 강북간 차이가 크지 않다.
많은 사람들의 선입견과 다르게, 강남과 강북 아파트의 장기적인 누적 상승률에는 큰 차이가 없다.
어느 지역 간의 가격 변화를 비교할 때 '누적 상승률' 관련에서 접근해야 하는 이유다.
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